BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES TEILURTEIL II ZR 40/00 Verkündet am: 14. Januar 2002 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 195 a.F. a) Zur Frage der Verjährung von Prospekthaftungsansprüchen, die sich aus dem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds ergeben. b) Zur Haftung des Treuhandkommanditisten. BGH, Urteil vom 14. Januar 2002 - II ZR 40/00 - Hans. OLG Hamburg - 2 - LG Hamburg - 3 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mndliche Ve r - handlung vom 14. Januar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die Richter Dr. Hesselberger, Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly und die Richter in Mnke fr Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten zu 3 bis 5 wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 30. Dezember 1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgeh o - ben, als zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ve r - handlung und Entscheidung, auch ber die Kosten des Revis i - onsverfahrens, an das Berufungsgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klger, die Kommanditanteile an der "R. -K ." Fonds GmbH & Co. KG (im folgenden: R. KG) erworben hatten, begehren von den Beklagten im Wege des Schadensersatzes, ihnen die geleisteten Beitrge zu erstatten. Die "R. -C. mbH & Co." KG erwarb ein in N. am B. See gelegenes Grundstck, um darauf eine Rehaklinik fr Kinder und Jugendliche mit einer - 4 - Kapazitt von 150 Betten zu errichten. Sie schloß am 16. Dezember 1993 mit der "D. Schr." GmbH & Co. KG einen entsprechenden Generalunternehme r - vertrag und vermietete die noch zu errichtende Klinik durch Vertrag vom 29. April 1994 an den A., Landesverband M. (im folgenden: A.). Dieser schloß ebenfalls am 29. April 1994 mit der "Schl. Klinik Betriebsgesellschaft" mbH i.G. (im folgenden Betriebsgesellschaft) einen Untermietvertrag. Die Beklagten zu 1 bis 4 erwarben durch notariellen Kauf - und Abtr e - tungsvertrag vom 13. Oktober 1994 zu gleichen Teilen smtliche Komma n - ditanteile an der "R. -C." mbH & Co. KG, die spter zur R. KG umfirmierte. Gleichzeitig trat die "R. -K. -Schl." Fonds GmbH i.G., an der die Beklagten zu 1 bis 4 jeweils einen Anteil von 12.500, - - DM hielten, als Komplementrin in die R. KG ein. Diese beauftragte die Beklagten zu 6 u.a. damit, einen Verkaufspr o - spekt zu erstellen. Dieser wurde in zweiter Auflage am 1. Mrz 1995 herausg e - geben. Die Klger beteiligten sich mit einem Kommanditanteil in Höhe von 84.000, - - DM. Grundlage der Beteiligung war neben dem Prospekt vom 1. Mrz 1995 ein mit der Beklagten zu 5 geschlossener Geschftsbesorgungs - und Treuhandvertrag, durch den die Beklagte zu 5 die Funktion ei ner Treuhan d - kommanditistin bernahm. Die Realisierung des Bauvorhabens verzögerte sich. Der A. kndigte am 5. August 1996 den Mietvertrag fristlos, weil der als "sptester Beginn" vorg e - sehene 1. Juli 1996 nicht eingehalten worden war. Die Übergabe der Klinik fand am 17. Dezember 1996 statt; die ersten Patienten wurden im April 1997 aufgenommen. Die Auslastung der Klinik blieb weit hinter den Erwartungen zurck. - 5 - Die Klger erklrten mit Schreiben vom 16. Juni 1997 gegenber der R. KG die Anfechtung und geg enber dem Vertriebsunternehmen den Widerruf der abgegebenen Willenserklrungen. Sie haben beantragt, die Beklagten zu 1 bis 6 als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 84.000, - - DM zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung des von ihnen an der R. KG gehaltenen Komma n - ditanteils in Hhe von 84.000, - - DM. Hilfsweise begehren sie, an sie 84.000, - - DM zu zahlen. Die Beklagten haben u.a. die Einrede der Verjhrung erhoben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Oberlandesgericht hat ihr im wesentlichen stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten zu 3 bis 6. Das Verfahren gegen die Beklagte zu 6 ist inzwischen unterbrochen (§ 240 ZPO). Entscheidungsgrnde: Die Revision der Beklagten zu 3 bis 5 fhrt zur Aufhebung des ang e - fochtenen Urteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsg e - richt. I. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats verjhren die im Wege der Rechtsfortbildung entwickelten Prospekthaftungsansprche in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers und sptestens drei Jahre nach dem Beitritt zu der Gesellschaft oder dem Erwerb der Anteile (BGHZ 83, 222, 224 ff.). Dies gilt - wie der Senat inzwischen klargestellt hat - auch fr Prospekthaftungsa n - sprche, die sich aus dem Beitritt zu geschlossenen Immobilienfonds ergeben (Urt. v. 18. Dezember 2000 - II ZR 84/99, ZIP 2001, 369). - 6 - 2. Die Klger sind dem Fonds am 3. August 1995 beigetreten. Die Klage ist im April 1998 erhoben worden. Zu diesem Zeitpunkt war die Drei -Jahres -Frist noch nicht abgelaufen. Die Beklagten haben inde s unter B e - weisantritt vorgetragen, daû die streiterheblichen Tatsachen den Klgern b e - reits in der ersten Gesellschafterversammlung der R. KG am 10. Dezember 1996 bekannt geworden seien. Ist die richtig, so wren die Ansprche seit Mitte 1997 verjhrt. Allerdings haben die Beklagten am 28. Oktober/3. November 1997 E r - klrungen abgegeben, wonach sie auf die Einrede der Verjhrung verzichten. Diese Erklrungen stehen aber unter dem Vorbehalt, daû die Verjhrung nicht schon im Zeitpunkt ihrer Abgabe eingetreten ist. Das wre der Fall, wenn der Vortrag der Beklagten ber die Kenntnis der Klger zutrfe. Insoweit fehlen die erforderlichen Feststellungen. 3. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben nicht, daû die Beklagten zu 3 bis 5 als Grndungsmitglieder oder das Management bildende Initiatoren des Fonds, die besonderen Einfluû ausben und Mitve r - antwortung tragen, auftraten. Eine Haftung der Beklagten als Prospektveran t - wortliche aus Verschulden bei Vertragsschluû (vgl. dazu BGHZ 79, 337, 341 f .; Sen.Urt. v. 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, ZIP 1994, 1851, 1852) ist deshalb beim gegenwrtigen Stand des Verfahrens nicht ersichtlich. II. Die Revision der Beklagten zu 5 muû aus einem weiteren Grund E r - folg haben. - 7 - Die Beklagte zu 5 hat als Treuhandkommanditistin zwar noch keine G a - rantenstellung fr die Richtigkeit zugleich aller brigen, die nicht steuerlichen Gesichtspunkte betreffenden Angaben des Prospekts bernommen. Nach stndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. dazu nur BGHZ 84, 141, 144; BGH, Urt. v. 1. Dezember 1994 - III ZR 93/93, NJW 1995, 1025) traf sie aber als Treuhandkommanditistin, welche die Interessen der Anleger als ihre Treugeber wahrzunehmen hatte, die Verpflichtung, diese ber alle wesen t - lichen Punkte, insbesondere auch die regelwidrigen Umstnde der Anlage, aufzuklren, die ihr bekannt waren oder bei gehriger Prfung bekannt sein muûten und die fr die von den Anlegern zu bernehmenden mittelbaren B e - teiligungen von Bedeutung waren. Zu diesen subjektiven Voraussetzungen sind dem Berufungsurteil, das sich mit dem Hinweis auf die Funktion der B e - klagten zu 5 als Treuhandkommanditistin begngt, keine Feststellungen zu entnehmen. Die Feststellungen des Berufungsgerichts bieten von dem zugrunde gelegten Sachverhalt her auch keinen sicheren Anhaltspunkt dafr, daû sich die Beklagte zu 5 bei dem Abschluû des Treuhandvertrages und damit auch der Erfllung ihrer Aufklrungspflicht von der Gesellschaft hat vertreten lassen und deshalb fr deren Unterlassen nach § 278 BGB einzuste hen htte. Diese Feststellungen werden nach der Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht nachzuholen sein. Sollte das Berufungsgericht zu der Überzeugung gelangen, daû die Beklagte zu 5 in haftungsbegrndender Weise gegen ihre Verpflichtung verstoûen hat, knnte sich die Beklagte zu 5 als u n - mittelbare Vertragspartnerin der Anleger allerdings nicht auf die kurze Verj h - - 8 - rungsfrist berufen, die nur fr die auf typisiertem Vertrauen beruhenden A n - sprche aus Prospekthaftung gilt. III. Die weiteren Rgen der Revision geben zu folgenden Bemerkungen Anlaû: 1. Das Berufungsgericht gelangt in einer fr die Revision nicht angrei f - baren Weise zu dem Ergebnis, der maûgebende Prospekt enthalte unrichtige Angaben. a) Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftung s - grundstzen, die an ein typisiertes Vertrauen des Anlegers auf die Richtigkeit und Vollstndigkeit der von den Prospektverantwortlichen gemachten Angaben anknpfen, hat der Prospekt, der im allgemeinen die Grundlage fr den Be i - trittsentschluû des mit ihm geworbenen Interessenten bildet, diesem ein z u - treffendes Bild von der angebotenen Kapitalbeteiligung zu vermitteln. Dazu gehrt, daû smtliche Umstnde, die fr die Entschlieûung der mit dem Pr o - spekt angesprochenen Anlageinteressenten von Bedeutung sind oder sein knnen, richtig und vollstndig dargestellt werden. Ändern sich diese Umst n - de nach der Herausgabe des Prospekts, so haben die Verantwortlichen davon durch Prospektberichtigung oder durch entsprechende Hinweise bei Abschluû des Vertrages Mitteilung zu machen (BGHZ 123, 106, 109 f.). b) Das Berufungsgericht geht davon aus, daû durch falsche Angaben der Eindruck eines ffentlich -rechtlichen und gemeinntzigen Charakters und damit der Anschein der Seriositt und Absicherung des Vorhabens erzeugt wurde. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision gehen fehl. - 9 - aa) Der Prospekt enthlt falsche Angaben zum Betreiber der Anlage. Herausgestellt wurde der A. als langfristiger Mieter des Objekts. Damit ve r - knpft die Verkehrsanschauung die Erwartung, der kompetente Mieter werde die Klinik selber betreiben. Soweit auf Seite 4 des Prospektes die Mglichkeit einer Untervermietung durch den A. erwhnt wird, ist darauf hinzuweisen, daû zum Zeitpunkt des Erscheinens des Prospekts ein solcher Untermietvertrag bereits geschlossen worden war. Diese unvollstndige und falsche Aussage kann nicht durch einen versteckten Hinweis im Dokumententeil kompensiert werden; der Anlageinteressent braucht in diesem Teil keine wesentlich neuen Angaben zu erwarten. bb) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht fest, daû der Pr o - spekt in Bezug auf das finanzierende Kreditinstitut falsch ist. Soweit die Revis i - on in diesem Zusammenhang eine Verletzung des § 138 ZPO rgt, verkennt sie, daû die Tatsache, daû das Prospekt nicht ffentlich -rechtlich, sondern von der S. B.bank finanziert wurde, in das Verfahren eingefhrt war. Unzulssiger neuer Tatsachenvortrag ist es hingegen, wenn sich die Revision auf das lan d - gerichtliche Urteil in einem Parallelrechtsstreit beruft, aus dem sich ein Grun d - satzangebot der S. L.bank ergeben soll. Die Revision legt nicht dar, daû diese angebliche Tatsache im Berufungsverfahren nicht bekannt war. cc) Der Prospekt war auch fehlerhaft, was die "Einbindung" des Sozia l - ministeriums des Landes M. angeht. Der Tatrichter hat den Begriff "Einbi n - dung" ohne Rechtsfehler dahin ausgelegt, mit diesem sei mehr gemeint als bloûe Information ber den Stand der Planung. Der Begriff erweckt den Ei n - druck, das Projekt werde von Seiten des Landes befrwortet und gefrdert. Die - 10 - damit verbundene Sicherstellung der kassenrztlichen Zulassung ist fr eine solche Spezialklinik wirtschaftlich berlebenswichtig. 2. Die in dem Prospekt enthaltene Beschrnkung der Haftung auf Vo r - satz und grobe Fahrlssigkeit ist wegen Verstoûes gegen § 9 ABGB unwir k - sam. Da der Prospekt die einzige Grundlage fr den spteren Vertragsschluû ist, ist es fr den Anleger regelmûig ohne Bedeutung, ob sich die Rechte und Pflichten aus der Beteiligung an dem Immobilienfonds gendert haben. Der Schaden ist infolge des durch den Prospekt veranlaûten Beitritts zu den Imm o - bilienfonds entstanden. Die Aufklrungspflicht der Prospektverantwortlichen und daraus sich ergebende Prospekthaftung ist daher fr den Schutz des Inv e - stors von grundlegender Bedeutung. Auch ein Haftungsausschluû fr leichte Fahrlssigkeit widerspricht der Aufgabe des Prospekts, die potentiellen Anl e - ger verlûlich, umfassend und wahrheitsgemû zu informieren (Seibel/Graf von Westphalen, BB 1998, 169, 173). 3. Die Fehlerhaftigkeit des Prospekts ist kausal fr die Anlageentsche i - dung der Anleger. Es entspricht nach der stndigen Rechtsprechung des S e - nats der Lebenserfahrung, daû ein Prospektfehler fr die Anlageentscheidung urschlich geworden ist. Daû gerade dieser Prospektfehler zum Scheitern des Projekts gefhrt hat, ist nicht erforderlich (Sen.Urt. v. 29. Mai 2000 - II ZR 280/98, ZIP 2000, 1297, 1298 m.w.N.). 4. Die Feststellung des Berufungsgerichts, der Schaden betrage 84.000, - - DM, ist richtig, zumindest aber hinnehmbar. - 11 - a) Im Rahmen der Schadensberechnung sind vorteilhafte Umstnde, die mit dem schdigenden Ereignis in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, zu bercksichtigen, soweit ihre Anrechnung dem Sinn und Zweck des Sch a - densersatzes entspricht und weder den Geschdigten unzumutbar belastet noch den Schdiger unbillig entlastet (BGHZ 109, 380, 392 m.w.N.). Es soll ein gerechter Ausgleich zwischen den bei dem Schadensfall widerstreitenden I n - teressen herbeigefhrt werden. Der Geschdigte darf nicht besser gestellt werden, als er ohne das schdigende Ereignis stnde. Andererseits sind nicht alle durch das Schadensereignis begrndeten Vorteile auf den Schadense r - satzanspruch anzurechnen, sondern nur solche, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs bereinstimmt (BGHZ 136, 52, 54 m.w.N.; Sen.Urt. v. 2. April 2001 - II ZR 331/99). b) Steuervorteile sind auch dann nicht zu bercksichtigen, wenn die Schadensersatzleistung fr den Klger ebenfalls zu versteuern ist. Da eine KG Einnahmen aus Gewerbebetrieb gemû § 15 EStG erzielt, gilt gleiches auch fr die Kommanditisten, so daû alle Einnahmen der Anleger aus ihrer Ko m - manditeinlage der Steuer unterfallen (vgl. auch BGHZ 74, 103, 114 ff.). IV. Die Sache war an das Berufungsgericht zurckzuverweisen, damit es die noch erforderlichen Feststellungen treffen kann. Rhricht Hesselberger Goette Kurzwelly Mnke
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