BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES TEILURTEIL II ZR 41/00 Verkündet am: 14. Januar 2002 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der II. Zivilsenat des B undesgerichtshofes hat auf die mündliche Ve r - handlung vom 14. Januar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die Richter Dr. Hesselberger, Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly und die Richterin Münke für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten zu 3 bis 5 wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 30. Dezember 1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgeh o - ben, als zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ve r - handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revis i - onsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerinnen, die Kommanditanteile an der "R.-K." Fonds GmbH & Co. KG (im folgenden: R. KG) erworben hatten, begehren von den Beklagten im Wege des Schadensersatzes, ihnen die geleisteten Be i - träge zu erstatten. - 3 - Die "R.-C. mbH & Co." erwarb ein in N. am B. See gelegenes Grundstck, um darauf eine Rehaklinik fr Kinder und Jugendliche mit einer Kapazitt von 150 Betten zu errichten. Sie schloß am 16. Dezember 1993 mit der "D. Sch." GmbH & Co. KG einen entsprechenden Generalunternehmerver- trag und vermietete die noch zu errichtende Klinik durch Vertrag vom 29. April 1994 an den A., Landesverband M. (im folgenden: A.). Dieser schloß ebenfalls am 29. April 1994 mit der "Schl.-Klinik Betriebsgesellschaft" mbH i.G. (im folgenden: Be- triebsgesellschaft) einen Untermietvertrag. Die Beklagten zu 3 bis 5 erwarben durch notariellen Kauf- und Abtr e - tungsvertrag vom 13. Oktober 1994 zu gleichen Teilen smtliche Komma n - ditanteile an der "R.-C." mbH & Co. KG, die spter zur R. KG umfirmierte. Gleichzeitig trat die "R.-K.-Schl." Fonds GmbH i.G., an der die Beklagten zu 3 bis 5 jeweils einen Anteil von 12.000, - - DM hielten, als Komplementrin in die R. KG ein. Diese beauftragte die Beklagte zu 6 u.a. damit, einen Verkaufsprospekt zu erstellen. Dieser wurde in zweiter Auflage am 1. Mrz 1995 herausgegeben. Die Klg e - rinnen zu 1 und 2 beteiligten sich im Jahre 1995 an der R. KG mit einem Kommanditanteil in Höhe von je 100.000, - - DM, fr den sie mit Agio 105.000, - - DM zahlten. Grundlage der Beteiligung war neben dem Prospekt vom 1. Mrz 1995 ein mit der Beklagten zu 5 geschlossener Geschftsbeso r - gungs- und Treuhandvertrag, durch den die Beklagte zu 5 die Funktion einer Treuhandkommanditistin bernahm. - 4 - Der Klgerin zu 3, ein als Partnerschaft organisierter Zusammenschluû von Rechtsanwlten, wurden durch Vertrag vom 13. Oktober 1997 Schaden s - ersatzansprche abgetreten, die An. E. gegen die R. KG zustehen sollen. Diese hatte sich auf der Grundlage der ersten Auflage des Prospekts im Jahre 1994 mit einer Einlage in Höhe von 100.000, - - DM (mit Agio 105.000, - - DM) an der R. KG beteiligt. Die Realisierung des Bauvorhabens verzögerte sich. Der A. kndigte am 5. August 1996 den Mietvertrag fristlos, weil der als "sptester Beginn" vo r - gesehene 1. Juli 1996 nicht eingehalten worden war. Die Übergabe der Klinik fand am 17. Dezember 1996 statt; die ersten Patie nten wurden im April 1997 aufgenommen. Die Auslastung der Klinik blieb weit hinter den Erwartungen zurck. Mit der Begrndung, wesentliche Angaben in dem Prospekt seien unz u - treffend und den versprochenen Wert des Anlageprospekts habe es nicht g e - geben, verlangen die Klgerinnen - Zug um Zug gegen Rckbertragung ihrer Geschftsanteile - Rckerstattung der von ihnen gezahlten Betrge. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Oberlandesgericht hat ihr im w e - sentlichen stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten zu 3 bis 6. Das Verfahren gegen die Beklagte zu 6 ist unterbrochen (§ 240 ZPO). Entscheidungsgrnde: - 5 - Die Revision der Beklagten zu 3 bis 5 fhrt zur Aufhebung des ang e - fochtenen Urteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsg e - richt. I. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats verjhren die im Wege der Rechtsfortbildung entwickelten Prospekthaftungsansprche in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers und sptestens drei Jahre nach dem Beitritt zu der Gesellschaft oder dem Erwerb der Anteile (BGHZ 83, 222, 224 ff.). Dies gilt - wie der Senat inzwischen klargestellt hat - auch fr Prospekthaftungsa n - sprche, die sich aus dem Beitritt zu geschlossenen Immobilienfonds ergeben (Urt. v. 18. Dezember 2000 - II ZR 84/99, ZIP 2001, 369). 2. Die Klgerinnen zu 1 und 2 sind dem Fonds im Jahre 1995, An. E. ist dem Fonds am 18. Dezember 1994 beigetreten. Die Verjhrungsfrist fr den Anspruch von An. E. ist am 28. Dezember 1997 abgelaufen. Die Klage ist erst danach, nmlich im Jahre 1998 erhoben worden. Die Einrede der Verjhrung wrde demnach an sich durchgreifen. Demgegenber sind die Ansprche der Klgerinnen zu 1 und 2 an sich noch nicht verjhrt. Die Beklagten haben indes unter Beweisantritt vorgetragen, daû die streiterheblichen Tatsachen den Klgerinnen und An. E. bereits in der ersten Gesellschafterversammlung der R. KG bekannt geworden seien. Ist dies richtig, so wren die Ansprche bereits seit Mitte 1997 verjhrt. Allerdings haben die Beklagten am 28. Oktober/3. N ovember 1997 Erklrungen abgeg e - ben, wonach sie auf die Einrede der Verjhrung verzichten. Diese Erklrungen stehen aber unter dem Vorbehalt, daû die Verjhrung nicht schon im Zeitpunkt ihrer Abgabe eingetreten ist. Das wre der Fall, wenn der Vortrag der Bekla g - - 6 - ten ber die Kenntnis der Klger zutrfe. Insoweit fehlen die erforderlichen Feststellungen. 3. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben nicht, daû die Beklagten zu 3 bis 5 als Grndungsmitglieder oder das Management bildende Initiatoren des Fonds, die besonderen Einfluû ausben und Mitve r - antwortung tragen, auftraten. Eine Haftung der Beklagten als Prospektveran t - wortliche aus Verschulden bei Vertragsschluû (vgl. dazu BGHZ 79, 337, 341 f.; Sen.Urt. v. 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, ZIP 1994, 1851, 1852) ist deshalb beim gegenwrtigen Stand des Verfahrens nicht ersichtlich. II. Die Revision der Beklagten zu 5 muû aus einem weiteren Grund E r - folg haben. Die Beklagte zu 5 hat als Treuhandkommanditistin zwar noch keine G a - rantenstellung fr die Richtigkeit zugleich aller brigen, die nicht steuerlichen Gesichtspunkte betreffenden Angaben des Prospekts bernommen. Nach stndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. dazu nur BGHZ 84, 141, 144; BGH, Urt. v. 1. Dezember 1994 - III ZR 93/93, NJW 1995, 1025) traf sie aber als Treuhandkommanditistin, welche die Interessen der Anleger als ihrer Treugeber wahrzunehmen hatte, die Verpflichtung, diese ber alle w e - sentlichen Punkte, insbesondere auch die regelwidrigen Umstnde der Anlage, aufzuklren, die ihr bekannt waren oder bei gehriger Prfung bekannt sein muûten und die fr die von den Anlegern zu bernehmenden mittelbaren B e - teiligungen von Bedeutung waren. Zu diesen subjektiven Voraussetzungen sind dem Berufungsurteil, das sich mit dem Hinweis auf die Funktion der B e - - 7 - klagten zu 5 als Treuhandkommanditistin begngt, keine Feststellungen zu entnehmen. Die Feststellungen des Berufungsgerichts bieten von dem zugrunde gelegten Sachverhalt her auch keinen sicheren Anhaltspunkt dafr, daû sich die Beklagte zu 5 bei dem Abschluû des Treuhandvertrages und damit auch der Erfllung ihrer Aufklrungspflicht von der Gesellschaft hat vertreten lassen und deshalb fr deren Unterlassen nach § 278 BGB einzustehen htte. Diese Feststellungen werden nach der Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht nachzuholen sein. Sollte das Berufungsgericht zu der Überzeugung gelangen, daû die Beklagte zu 5 in haftungsbegrndender Weise gegen ihre Verpflichtung verstoûen hat, knnte sich die Beklagte zu 5 a ls u n - mittelbare Vertragspartnerin der Anleger allerdings nicht auf die kurze Verj h - rungsfrist berufen, die nur fr die auf typisiertem Vertrauen beruhenden A n - sprche aus Prospekthaftung gilt. III. Die weiteren Rgen der Revision geben zu folgenden Bemerkungen Anlaû: 1. Das Berufungsgericht gelangt in einer fr die Revision nicht angrei f - baren Weise zu dem Ergebnis, der maûgebende Prospekt enthalte unrichtige Angaben. a) Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftung s - grundstzen, die an ein typisiertes Vertrauen des Anlegers auf die Richtigkeit und Vollstndigkeit der von den Prospektverantwortlichen gemachten Angaben - 8 - anknpfen, hat der Prospekt, der im allgemeinen die Grundlage fr den Be i - trittsentschluû des mit ihm geworbenen Interessenten bildet, diesem ein z u - treffendes Bild von der angebotenen Kapitalbeteiligung zu vermitteln. Dazu gehrt, daû smtliche Umstnde, die fr die Entschlieûung der mit dem Pr o - spekt angesprochenen Anlageinteressenten von Bedeutung sind oder sein knnen, richtig und vollstndig dargestellt werden. Ändern sich diese Umst n - de nach der Herausgabe des Prospekts, so haben die Verantwortlichen davon durch Prospektberichtigung oder durch entsprechende Hinweise bei Abschluû des Vertrages Mitteilung zu machen (BGHZ 123, 106, 109 f.). b) Das Berufungsgericht geht davon aus, daû durch falsche Angaben der Eindruck eines ffentlich-rechtlichen und gemeinntzigen Charakters und damit der Anschein der Seriositt und Absicherung des Vorhabens erzeugt wurde. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision gehen fehl. aa) Der Prospekt enthlt falsche Angaben zum Betreiber der Anlage. Herausgestellt wurde der A. als langfristiger Mieter des Objekts. Damit ve r - knpft die Verkehrsanschauung die Erwartung, der kompetente Mieter werde die Klinik selber betreiben. Soweit auf Seite 4 des Prospekts die Mglichkeit einer Untervermietung durch den A. erwhnt wird, ist darauf hinzuweisen, daû zum Zeitpunkt des Erscheinens des Prospekts ein solcher Untermietve r - trag bereits geschlossen worden war. Diese unvollstndige und falsche Auss a - ge kann nicht durch einen versteckten Hinweis im Dokumententeil kompensiert werden, der Anlageinteressent braucht in diesem Teil keine wesentlich neuen Angaben zu erwarten. - 9 - bb) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht fest, daû der Pr o - spekt in bezug auf das finanzierende Kreditinstitut falsch ist. Soweit die Revis i - on in diesem Zusammenhang eine Verletzung des § 138 ZPO rgt, verkennt sie, daû die Tatsache, daû das Projekt nicht ffentlich-rechtlich, sondern von der S. B.bank finanziert wurde, in das Verfahren eingefhrt war. c) Der Prospekt war auch fehlerhaft, was die "Einbindung" des Sozialm i - nisteriums des Landes M. angeht. Der Tatrichter hat den Begriff "Einbindung" ohne Rechtsfehler dahin ausgelegt, mit diesem sei mehr gemeint als bloûe Information ber den Stand der Planung. Der Begriff erweckt den Eindruck, das Projekt werde von seiten des Landes befrwortet und gefrdert. Die damit verbundene Sicherstellung der kassenrztlichen Z u - lassung ist fr eine solche Spezialklinik wirtschaftlich berlebenswichtig. 2. Die in dem Prospekt enthaltene Beschrnkung auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit ist wegen Verstoûes gegen § 9 AGBG unwirksam. Da der Pr o - spekt die einzige Grundlage fr den spteren Vertragsschluû ist, ist es fr den Anleger regelmûig ohne Bedeutung, ob sich die Rechte und Pflichten aus der Beteiligung an dem Immobilienfonds gendert haben. Der Schaden ist infolge des durch den Prospekt veranlaûten Beitritts zu den Immobilienfonds entsta n - den. Die Aufklrungspflicht der Prospekthaftung ist daher fr den Schutz des Investors von grundlegender Bedeutung. Auch ein Haftungsausschluû fr leichte Fahrlssigkeit widerspricht der Aufgabe des Prospekts, die potentiellen Anleger verlûlich, umfassend und wahrheitsgemû zu informieren (Se i - bel/Graf von Westphalen, BB 1998, 169, 173). - 10 - 3. Die Fehlerhaftigkeit des Prospekts ist kausal fr die Anlageentsche i - dung der Anleger. Es entspricht nach der stndigen Rechtsprechung des S e - nats der Lebenserfahrung, daû ein Prospektfehler fr die Anlageentscheidung urschlich geworden ist. Daû gerade dieser Prospektfehler zum Scheitern des Projekts gefhrt hat, ist nicht erforderlich (Sen.Urt. v. 29. Mai 2000 - II ZR 280/98, ZIP 2000, 1297, 1298 m.w.N.). 4. Die Feststellung des Berufungsgerichts, der Schaden jedes Klgers betrage 105.000, - - DM, ist richtig, zumindest aber hinnehmbar. a) Im Rahmen der Schadensberechnung sind vorteilhafte Umstnde, die mit dem schdigenden Ereignis in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, zu bercksichtigen, soweit ihre Anrechnung dem Sinn und Zweck des Sch a - densersatzes entspricht und weder den Geschdigten unzumutbar belastet noch den Schdiger unbillig entlastet (BGHZ 109, 380, 392 m.w.N.). Es soll ein gerechter Ausgleich zwischen den bei dem Schadensfall widerstreitenden I n - teressen herbeigefhrt werden. Der Geschdigte darf nicht besser gestellt werden, als er ohne das schdigende Ereignis stnde. Andererseits sind nicht alle durch das Schadensereignis begrndeten Vorteile auf den Schadense r - satzanspruch anzurechnen, sondern nur solche, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs bereinstimmt (BGHZ 136, 52, 54 m.w.N.; Sen.Urt. v. 2. April 2001 - II ZR 331/99). b) Steuervorteile sind auch dann nicht zu bercksichtigen, wenn die Schadensersatzleistung fr den Klger ebenfalls zu versteuern ist. Da eine KG Einnahmen aus Gewerbebetrieb gemû § 15 EStG erzielt, gilt gleiches auch - 11 - fr die Kommanditisten, so daû alle Einnahmen der Anleger aus ihrer Ko m - manditeinlage der Steuer unterfallen (vgl. auch BGHZ 74, 103, 114 ff.). - 12 - IV. Die Sache war an das Berufungsgericht zurckzuverweisen, damit es die noch erforderlichen Feststellungen treffen kann. Rhricht Hesselberger Goette Kurzwelly Mnke
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