BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL III ZR 44/06 Verk374ndet am: 18. Januar 2007 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Einspruch eingegangen am 14.02.2007 Kiefer Justizangestellter Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 676 Der Anlageberater ist grunds344tzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Im-mobilienfonds r344t, darauf hinzuweisen, dass die Ver344u337erung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschr344nkt m366glich ist. BGH, Vers344umnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06 - OLG M374nchen LG M374nchen I - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Wurm, Streck, D366rr und Dr. Herrmann f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil des 23. Zivilsenats des Oberlandesgerichts M374nchen vom 12. Januar 2006 aufgeho-ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand Der Kl344ger nimmt aus abgetretenem Recht seines Bruders den Beklag-ten als Anlageberater auf Schadensersatz in Anspruch. 1 Im November 1993 nahm der Beklagte auf Empfehlung eines Bekannten des Zedenten mit diesem telefonisch Kontakt wegen einer zus344tzlichen Alters-vorsorge auf. Aufgrund der anschlie337end gef374hrten Gespr344che empfahl der Be- 2 - 3 - klagte eine Beteiligung an der "N. Fonds Nr. 205, N. L. , W. , H. , KG", einem geschlossenen Immobilienfonds. Der Zedent entschloss sich daraufhin zu einer Kommanditeinlage von 120.000 DM, die er neben Zahlung eines Agios absprachegem344337 in H366he von 60.000 DM erbrach-te. 30.000 DM zahlte er aus Eigenmitteln. Die verbleibenden 30.000 DM finan-zierte er durch ein Darlehen. Ab Ende 1997 reduzierten sich die Einnahmen aus dem Fonds, da der Hauptp344chter der Immobilie nicht mehr regelm344337ig zahlte. Seit 1998 erfolgen keine Aussch374ttungen mehr. Im Sommer 2004 forderte die Immobilienverwal-tungsgesellschaft den Zedenten zu weiteren Zahlungen auf die Kommanditein-lage auf. 3 Der Kl344ger macht geltend, der Beklagte habe den Zedenten falsch bera-ten. Hierzu hat er unter anderem behauptet, der Beklagte habe dem Zedenten auf entsprechende Nachfrage versichert, die Anteile an dem geschlossenen Immobilienfonds k366nnten jederzeit wie Aktien verkauft werden. Der Beklagte hat demgegen374ber behauptet, die Frage der Handelbarkeit der Anteile an der Im-mobilien-KG sei 374berhaupt nicht er366rtert worden. 4 Der Kl344ger hat mit seiner Klage verlangt, den Beklagten zur Leistung von Schadensersatz in H366he von insgesamt 29.905,93 200 Zug um Zug gegen 334ber-tragung des Anteils des Zedenten an der Kommanditgesellschaft zu verurteilen und festzustellen, dass der Beklagte - ebenfalls Zug um Zug gegen 334bertra-gung des Kommanditgesellschaftsanteils - verpflichtet ist, weitere Sch344den zu ersetzen, und dass er sich mit der Annahme des Anteils in Verzug befindet. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des Kl344gers. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde Die Revision ist begr374ndet. 334ber sie ist antragsgem344337 durch Vers344um-nisurteil zu entscheiden. Das Urteil beruht aber inhaltlich nicht auf der S344umnis des Beklagten, sondern auf der Ber374cksichtigung des gesamten Sach- und Streitstandes (vgl. BGHZ 37, 79, 81 ff). 6 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt, Beratungsfehler des Beklagten lie337en sich nicht feststellen. Insbesondere habe sich nicht best344tigt, dass der Zedent nachgefragt habe, ob und wie sich die KG-Beteiligung wieder ver344u337ern lasse. Der Kl344ger habe nicht nachgewiesen, dass dieser Punkt in den Bera-tungsgespr344chen ber374hrt worden sei. Zu einem unerfragten Hinweis auf die eingeschr344nkte Handelbarkeit von KG-Anteilen an geschlossenen Immobilien-fonds sei ein Anlageberater jedoch nicht verpflichtet. Dies sei allenfalls anzu-nehmen, wenn die Verf374gbarkeit des investierten Geldes in einem absehbaren Zeitraum von Bedeutung gewesen w344re. Dies sei hier jedoch nicht der Fall, da der Zedent eine Altersvorsorge habe erwerben wollen und er beim Eintritt in die Kommanditgesellschaft noch nicht 40 Jahre alt gewesen sei. Die Beteiligten h344tten deshalb von einer noch jahrzehntelangen Berufst344tigkeit des Zedenten ausgehen k366nnen. 7 - 5 - II. Dies h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Auch auf der Grundla-ge der tats344chlichen Feststellungen des Berufungsgerichts ist ein Schadenser-satzanspruch des Kl344gers nicht auszuschlie337en. 8 1. Die Vorinstanzen haben den Beklagten nicht als blo337en Anlagevermittler, sondern als Anlageberater angesehen. Diese W374rdigung nimmt die Revision als ihr g374nstig hin. Sie ist auch - auf der Grundlage eines zwischen den Parteien zumindest stillschweigend geschlossenen Vertrags - von Rechts wegen nicht zu beanstanden. 9 2. Ein Anlageberater unterliegt grunds344tzlich weiterreichenden Pflichten als ein Anlagevermittler (vgl. z.B.: Senatsurteil vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 -NJW-RR 1993, 1114 f, ferner auch Senatsurteil vom 27. Oktober 2005 - III ZR 71/05 - NJW-RR 2006, 109, Rn. 14). Von einem Anlageberater kann der Inte-ressent nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern insbesondere deren fachkundige Bewertung und Beurteilung erwarten. H344ufig w374nscht er eine auf seine pers366nlichen Verh344ltnisse zugeschnittene Beratung. In einem solchen Vertragsverh344ltnis hat der Berater regelm344337ig weitgehende Pflichten gegen374ber dem betreuten Kapitalanleger. Als unabh344ngiger individueller Berater, dem weit-reichendes pers366nliches Vertrauen entgegengebracht wird, muss er besonders differenziert und fundiert beraten (Senatsurteil vom 13. Mai 1993 aaO S. 1114 m.w.N.; s. ferner BGHZ 123, 126, 128 f), wobei die konkrete Ausgestaltung der Pflicht entscheidend von den Umst344nden des Einzelfalls abh344ngt (Senat aaO; BGHZ aaO S. 128). In Bezug auf das Anlageobjekt muss der Anlageberater rechtzeitig, richtig und sorgf344ltig, dabei f374r den Kunden verst344ndlich und voll-st344ndig beraten. Insbesondere muss er den Interessenten 374ber die Eigenschaf- 10 - 6 - ten und Risiken unterrichten, die f374r die jeweilige Anlageentscheidung wesentli-che Bedeutung haben oder haben k366nnen (BGHZ aaO S. 129, vgl. auch BGH, Urteil vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02 - NJW 2004, 1868, 1869). Denn nur aufgrund von Informationen, die ein zutreffendes aktuelles Bild der empfohle-nen Anlage bieten, kann der Interessent eine sachgerechte Anlageentschei-dung treffen (BGH, Urteil vom 13. Januar 2004 aaO). a) Die Frage, ob die begrenzte M366glichkeit, "gebrauchte" Kommanditan-teile an geschlossenen Immobilienfonds weiterzuverkaufen, eine Eigenschaft ist, 374ber die der Anlageberater auch ohne entsprechende Anfrage des Interes-senten aufzukl344ren hat, wird in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung unein-heitlich beantwortet. 11 Das Oberlandesgericht D374sseldorf (Urteil vom 30. M344rz 2006 - I-6 U 84/05 - juris Rn. 25) h344lt wohl einen unerfragten Hinweis des Anlageberaters auf die "geringe Fungibilit344t" des Kommanditanteils gerade auch dann f374r not-wendig, wenn die Anlage der Altersversorgung dienen soll. Die Urteile des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLGR 2006, 780, 782) und des Ober-landesgerichts Karlsruhe vom 23. August 2005 (17 U 7/05 - juris Rn. 112 f = OLGR 2005, 886 ff insoweit dort nicht abgedruckt), die sich gleichfalls mit Hin-weispflichten gegen374ber Anlageinteressenten im Zusammenhang mit der Han-delbarkeit solcher Kommanditanteile befassen, sind insoweit nicht eindeutig, da sie nicht ganz vergleichbare Sachverhalte betreffen. 12 Demgegen374ber hat das Oberlandesgericht Naumburg (Beschluss vom 30. August 2005 - 2 W 21/04 - juris Rn. 39), ebenso wie das Berufungsgericht in der vorliegenden Sache, eine solche Hinweispflicht verneint. Allerdings bezieht 13 - 7 - sich die Entscheidung auf einen Anlagevermittler, so dass sie nicht ohne weite-res auf die vorliegende Fallgestaltung 374bertragbar ist. b) In der Literatur (z.B.: Thiel, Die Haftung der Anlageberater und Versi-cherungsvermittler, 247 2 S. 36 f; Vortmann, Aufkl344rungs- und Beratungspflichten der Banken, 8. Aufl., Rn. 381c) gibt es Stimmen, die die grunds344tzliche Pflicht des Anlageberaters zu einer ungefragten Aufkl344rung 374ber die eingeschr344nkte Handelbarkeit von KG-Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds bejahen. 14 c) Der Bundesgerichtshof hat die Frage der Pflicht zur Aufkl344rung 374ber diesen Umstand noch nicht entschieden. Das Urteil des II. Zivilsenats vom 9. Oktober 1989 (II ZR 257/88 - NJW-RR 1990, 229 f) betraf einen Fall, in dem der Berater wusste, dass der Anleger nicht an einer langfristigen Kapitalanlage interessiert war, und gleichwohl den unzutreffenden Eindruck einer leichten Wiederverk344uflichkeit aktiv f366rderte (344hnlich der Sachverhalt in BGHZ 167, 239 249, Rn. 26). 15 3. Der erkennende Senat ist der Auffassung, dass jedenfalls der Anlagebe-rater grunds344tzlich gehalten ist, den Anlageinteressenten, dem er zur Einge-hung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds r344t, darauf hinzuweisen, dass die Ver344u337erung eines solchen Anteils in Erman-gelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschr344nkt m366glich ist. Die prak-tisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobi-lienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu k366nnen, ist ein Umstand, der f374r den durchschnittlichen Anleger f374r seine Anlageentscheidung von erheb-licher Bedeutung ist. Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfris-tig festgelegtes Geld vorzeitig zur374ckgreifen kann, sind typischerweise ein we-sentliches Element seiner Investitionsentscheidung. Dies gilt auch f374r Anlagen, 16 - 8 - die der Alterssicherung dienen sollen. Auch in diesen F344llen kann ein vorzeiti-ges Bed374rfnis entstehen, die festgelegten Verm366genswerte liquide zu machen, wie etwa bei Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, krankheitsbedingtem Verlust der Er-werbsf344higkeit oder auch nur einer 304nderung der Anlageziele. Die Pflicht zur ungefragten Aufkl344rung 374ber die eingeschr344nkte Fungibili-t344t von KG-Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds kann allerdings entfal-len, wenn unter Ber374cksichtigung der Umst344nde des Einzelfalls die Weiterver-344u337erung f374r den Anleger erkennbar ohne Belang ist. Im vorliegenden Fall sind aber, abgesehen von dem allein nicht durchgreifenden Aspekt des Altersvor-sorgezwecks der Anlage, Umst344nde, die hierf374r sprechen k366nnten, bislang nicht vorgetragen, so dass nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand von einer Pflichtverletzung des Beklagten auszugehen ist. Die pers366nliche Aufkl344rungs-pflicht des Anlageberaters kann ferner entfallen, wenn, was hier aber nicht der Fall ist, die entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat und gegebenenfalls von sich aus Nachfragen stellt. 17 4. Das Verschulden des Auskunftsverpflichteten wird vermutet (247 282 BGB a.F.; jetzt: 247 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). 18 5. Es ist weiter davon auszugehen, dass der Zedent, dessen berufliche und finanzielle Zukunft, wie die Revision geltend macht, im Zeitpunkt der Anlageent-scheidung ungewiss war, bei Aufkl344rung 374ber die mangelnde Handelbarkeit des Kommanditanteils sich nicht zu dieser Investition entschlossen h344tte. 19 - 9 - 6. Der Senat kann die Sache selbst noch nicht abschlie337end entscheiden, so dass sie an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen ist (247 563 Abs. 1 ZPO). 20 Schlick Wurm Streck D366rr Herrmann Vorinstanzen: LG M374nchen I, Entscheidung vom 24.06.2005 - 15 O 25147/04 - OLG M374nchen, Entscheidung vom 12.01.2006 - 23 U 4115/05 -
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