BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 443/13 Verkündet am: 20. Februar 2014 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 174 Satz 1; WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im N a- men der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Ve r- einbarung oder eines Beschlusses der Wohnun gseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar. BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - III ZR 443/13 - OLG Saarbrücken LG Saarbrücken - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Februar 2014 durch den V izepräsidenten Schlick und die Richter Dr. Herrmann, Wöstmann, Seiters und Reiter für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird unter Zurückweisung des we i- tergehenden Rechtsmittels das Urteil des 2. Zivilsenats des Obe r- landesgerichts Saa rbrücken vom 18. September 2013 im Koste n- punkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Saarbrücken vom 26. Juni 2012 zurückgewiesen worden ist wegen eines Betrags von bis November 2011) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basi s- April 2011, 1. Mai 2011, 1. Juni 2011, 1. Juli 2011, 1. Aug ust 2011, 1. September 2011, 1. Oktober 2011 und 1. November 2011 und in Höhe (Rechtsanwaltskosten) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozen t- punkten über dem Basiszinssatz ab dem 15. Januar 2012. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrecht s- zugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand Die Parteien streiten um die vertragliche Vergütung für Gebäudeservic e- leistungen für den Zeitraum von Dezember 2010 bis November 2011. Die Parteien schlossen am 1. /16. August 199 8 zwei Grundstücks - und Gebäudeserviceverträge, worin die Klägerin mit Wirkung zum 1. August bezi e- hungsweise 1. September 1998 den Hausbetreu er service in der Wohnanla ge der b eklagten Wohnungseigentümergemeinschaft übernahm. Als Vergütung wurden monatlich 4 90 DM beziehungsweise 320 DM, jeweils zuzüglich Meh r- wertsteuer, vereinbart . Zuletzt wurden ab Jan u- ar 2009 monatlich 522,83 es eine Vereinbarung über die Erhöhung des zu zahlenden Entgelts in Höhe gab. In § 5 beider Urkunden war eine Vertragslaufzeit von fünf Jahren vorgesehen. Weiter war bestimmt: " Nach Ab lauf der Vertragslau f- zeit kann der Vertrag von beiden Seiten mit einer Frist von vier Wochen zum Qu artalsende gekündigt wer den. Wird der Vertrag nicht aufgelöst, verlänge rt er sich um weitere fünf Jahre. Die Kündi gung bedarf der Schriftform " . In der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 13. September 2010 wurde mehrheitlich beschlossen, den bisher ige n Verwalter abzuberufen und die Ve rträge mit der Klägerin außerordentlich zum 30. November 2010 zu künd i- gen. Der neu bestellte Hausverwalter teilte der Klägerin mit Telefaxschreiben vom 3. Dezember 2010 mit , dass er in Ausführung des Beschlusses vom 13. September 2010 den Hausmeistervertrag fristlos kündi ge; d ie Kündigung gehe auf eine permanente Schlechtleistung der Mitarbeiter der Klägerin zurück. Zugleich wurde ein Hausverbot ausgesprochen. Die Klägerin widersprach mit Schreiben vom 6. Dezember 2010 d er Kündigung und rügte die fehlende " Vol l- 1 2 3 - 4 - macht /Vollmachtsvorlage " des Verwalters. Mit Schreiben vom 6. Januar 2011 teilte der Verwalter der Klägerin mit, er " präzisiere " die Kündigung vom 3. De - zember auf " die beide n Verträge zum Preis von 490 DM bzw. 320 DM . Beide Verträge tragen die Unterschriftsdatierungen 01.08.1998/16.09.1998. " Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Zahlung der vertragl i- chen Vergütung in Höhe von insgesamt 6.273,96 e- richtlich angefallene r Rechtsa nwaltskosten in Anspruch genommen. Das Lan d- gericht hat unter Abweisung der weitergehenden Klage die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.971,32 s- kosten in Höhe von 229,55 Beid e Parteien haben gegen dieses Urteil erfolglos Berufung bezi e- hungsweise Anschlussberufung eingelegt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kläg e- rin ih ren Klagean trag in vollem Umfang weiter . Entscheidungsgründe Die Revisi on hat überwiegend Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisions v erfahren von B e- lang - ausgeführt, dass die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 4 5 6 7 8 - 5 - 3. Dezember 2010 un wirksam sei. Die Beklagte habe im Prozess keine konkr e- ten Grü nde für die fristlose Kündigung vorgetragen. Im Übrigen sei die Künd i- gungsfrist des § 626 Abs. 2 BGB verstrichen. Die fristlose Kündigung sei jedoch nach § 140 BGB in eine ordentliche umzudeuten. Die erforderliche Schriftform sei gewahrt. Im Ergebnis erfol glos wende sich die Klägerin dagegen, dass die Kündigung vom 3. Dezember 2010 nicht gemäß § 174 Satz 1 BGB wirksam zurückgewiesen worden sei. Eine Zurückweisung der Vollmacht nach § 174 Satz 1 BGB sei nicht möglich , wenn die Vertretungsmacht nicht auf eine r Erte i- lung einer Vollmacht durch den Vertretenen, sondern auf gesetzlicher Grund - lage beruhe. Im vorliegenden Fall ergebe sich die Vollmacht zur Kündigung für den Wohnungseigentumsverwalter jedenfalls aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Dabei handele es sic h um eine gesetzliche Vertretungsmacht, auf die § 174 Satz 1 BGB nicht anwendbar sei. Es könne deshalb dahinstehen, ob der Berufung der Klägerin auf § 174 BGB Treu und Glauben nach § 242 BGB en t- gegenstehe. Im Übrigen beinhalte das Schreiben des Verwalters vom 6. Januar 2011 auch eine Neuvornahme der Kündigung, welche die Klägerin nicht unve r- züglich gemäß § 174 BGB zurückgewiesen habe. Die ordentliche Kündigung des Verwalters führe zur Beendigun g des Vertrags zum 31. März 2011 . Dem stehe auch die Laufzeitreg elung des § 5 des Vertrags nicht entgegen. Die Au s- legung ergebe, dass jedenfalls nach Ende einer bei einmaliger Verlängerung um fünf Jahre insgesamt zehnjährigen Laufzeit beide Ver träge mit einer Frist von vier Wochen zum Quartalsende hätten gekündigt werd en k önnen . Im Übr i- gen habe die Klägerin eine Erhöhung des monatlichen Vergütungsanspruchs nicht schlüssig und hinreichend substantiiert dargelegt. - 6 - II. Das Berufungsurteil hält einer rechtlichen Nachprüfung überwiegend nicht stand. 1. Ein monatlich für die Zeit von April bis November 2011 kann nach derzeitigem Sach - und Strei t- stand nicht verneint werden, weil die Kündigung vom 3. Dezember 2010 u n- wirksam ist. a) Die vom Berufungsgerich t vorgenommene Auslegung des Vertrags zwischen den Parteien hinsichtlich der Laufzeit und der Kündigungsmöglichkeit nac h Ablauf von zehn Jahren lässt Rechtsfehler nicht erkennen . b ) Die Kündigung vom 3. Dezember 2010 war aber entgegen der Auffa s- sung d es Berufungsgerichts unwirksam. Der Kündigung lag eine Vollmachtsu r- kunde nicht bei. Die Klägerin hat der Kündigung unverzüglich unter Hinweis hierauf widersprochen. Nach § 174 Satz 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsg e- schäft, das ein Bevollmächtigter einem an deren gegenüber vornimmt, unwir k- sam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Vollmacht des Verwalters der Beklagten für die ausgesprochene Kündig ung ergab sich hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die die Revision hinnimmt, aus § 2 7 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Nach dieser Vo r- schrift ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Gemeins chaft der Wo h- nungseigentümer und mit Wirku ng für und ge gen sie sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. 9 10 11 12 13 - 7 - Dies e Ermächtigung zur Kündigung des Dienstvertrages mit der Klägerin war mit Beschluss vom 13. September 2010 erfolgt . Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist § 174 BGB auf eine derartige Fallgestaltung anwendbar. aa ) Beruht die Vertretungsmacht nicht auf der Erteilung einer Vollmacht durch den Vertretenen, sondern a uf gesetzlicher Grundlage, scheidet eine Z u- rückweisung nach § 174 Satz 1 BGB regelmäßig aus. Die gesetzliche Vertr e- tungsmacht beruht nicht auf einer Willensentscheidung des Vertretenen. Sie kann nicht durch eine Vollmachtsurkunde nachgewiesen werden. § 174 BGB mutet die mit der Inanspruchnahme gesetzlicher Vertretung verbundene Uns i- cherheit über die Wirksamkeit des Bestehens der behaupteten Vertretung s- macht dem Erklärungsempfänger zu (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2001 - LwZR 4/01, NJW 2002, 1194, 1195) . Nach der Rechtsprechung des Bunde s- gerichtshofs besteht das Recht zur Zurückweisung auch nicht im Falle orga n- schaftlicher Vertretung. Die organschaftliche Vertretungsmacht beruht auf der Bestellung des Vertreters zum Organ einer juristischen Person, die n ur durch ihre Organe am Rechtsverkehr teilnehmen kann. Der Unsicherheit über die in Anspruch genommene organschaftliche Vertretungsmacht wirkt die grundsät z- lich vorgeschriebene Eintragung des Vertreters als Organ in ein öffentliches Register entgegen. Aus diesem ergeben sich die Personen des Organs und der Umfang ihrer Vertretungsm acht (BGH aaO). Da es bezüglich einer (Außen - )Ge - sellschaft bürgerlichen Rechts kein öffentliches Register gibt, dem sich die Ve r- tretungsverhältnisse entnehmen lassen, hat der Bun desgerichtshof § 174 BGB auf die Vertretung der Gesellschaft ungeachtet dessen angewendet, da ss der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Teil - )Rechtsfähigkeit zukommt (grundlegend insoweit BGH, Urteil vom 29. J a- nuar 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341). D er Empfänger einer für die Gesel l- schaft abgegebenen Erklärung habe vielfach weder Kenntnis von der Existenz 14 - 8 - der Gesellschaft noch von deren Vertretungsverhält nissen. Handel e der G e- schäftsführer der Gesellschaft allein , sei es ihm demgegenüber ohne weiteres möglich, entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorzulegen oder die von ihm aus dem Gesellschaftsvertrag in Anspruch genommene Vertr e- tungsmacht durch dessen Vorlage oder die Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über eine nach § § 709 , 714 BGB abweichende R e- gelung der Vertretung der Gesellschaft zu belegen (vgl. BGH , Urteil vom 9. November 2001 aaO). bb ) Diese Erwägungen führen im Ergebnis dazu, dass § 174 Satz 1 BGB auf einseit ige Willen serklärungen des Verwalters im Na men der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundla ge einer Vereinbarung oder eines Beschluss es der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar ist. Durch das Gesetz zur Änderung de s Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) ist unter Berücksichtigung des Beschlusses des V. Zivilsenats vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05, BGHZ 163, 154), wonach auch eine r Wohnungseigentümergemei nschaft (Teil - )Rechts - fä higkeit zuzubilligen ist, § 27 WEG neu gefasst worden. Danach ist der Verwa l- ter einer seits gesetzlicher V ertreter der Wohnungseigentümer, ander er seits O r- gan der Gemeinschaft, d em nach Maßgabe des § 27 Abs. 2 und 3 WEG in b e- stimm tem Umfang Vertretungsbe fugn isse eingeräumt werden ( Jennißen/Heine - mann, WEG, 3. Aufl. 2012, § 27 Rn. 2 mwN; siehe auch BT - Drucks. 16/887 S. 56, 70 f sowie 16/3843 S. 26 ). D abei macht der Verwalter von einer gesetzl i- chen Vertretungsmacht auch dann Gebrauch, wenn sich die Vertretungsb efu g- nis - wie hier - aus § 27 Abs. 3 S atz 1 Nr. 7 WEG n . F . ergibt; denn nach dieser Bestimmung steht dem Verwalter die Vertretungs macht bereits kraft Gesetzes 15 16 - 9 - mit dem Vorliegen einer Vereinbarung oder des Ermächtigungsbeschlusses zu , ohne dass es dazu eine r zusätzlichen, an den Verwalter gerichteten Willense r- klärung bedarf ( Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 253; Jennißen/Heine - mann aaO § 27 Rn. 117). Auch wenn somit vorliegend ein Fall der organschaftlichen beziehung s- weise gesetzlichen Vertretung smacht gegeben ist , ist § 174 Satz 1 BGB gleich - wohl anwendbar. Der Gesetzgebe r hat mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG den Wohnungseigentü mern die K ompetenz eingeräumt, dem Verwal ter durch M ehrheit sbeschluss eine weitergehende Vertretungsmacht als die bereit s g e- setz lich vorgesehene zu erteilen (vgl. BT - Drucks. 16/887 S. 71). Ob einem Ver - walter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Vertretungsmacht eingeräumt ist, ist aber weder in einem R e- gister vermerkt noch son st für den Geschäftsverkehr überprüfbar. Der Schut z- zweck des § 174 Satz 1 BGB ist daher auch in dem Fall der Bevollmächtigung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG berührt. Der am einseitigen Rechtsgeschäft nic ht willentlich Beteili g- te hat ein schützenswertes Interesse an Sicherheit darüber, ob der handelnde Vertreter bevollmächtigt war und das Rechtsgeschäft Wirksamkeit erlangt hat (vgl. Staudinger/Schilken, BGB, Neubearb. 2009 , § 174 Rn. 1). Für eine Anwe ndung des § 174 BGB spricht auch, dass der Gesetzgeber in § 27 Abs. 6 WEG bestimmt hat, dass der Verwalter von den Wohnungseige n- tümern die Ausstellung einer Vollmachts - und Ermächtigungsurkunde verlangen kann, aus der der Umfang der Vertre tungsmacht ersich tlich ist. Da sich der G e- setzgeber gegen die Schaffung eines Registers, das die Wohnungseigentüme r- gemeinschaft und den Verwalter ausweist, entschieden hat, kommt der Nac h- weis der Vertretungsbefugnis durch einen Registerauszug und eine Regis terb e- 17 18 - 10 - scheinigung wie bei Vereinen, Gesellschaften oder Genossenschaften nicht in Betracht. Diese fehlende Registerpublizität versucht Absatz 6 dadurch zu ko m- pensieren, dass er dem Verwalter einen Anspruch auf Ausstellung einer Urku n- de einräumt, aus der sich seine Vertretungsmacht ergibt (Jennißen/Heinemann aaO Rn. 144). Dementsprechend wird in der Literatur auch zu Recht darauf hingewiesen, dass die Urkunde nach § 27 Abs. 6 WEG dieselben Rechtswi r- kungen zeitigt, wie eine Vollmachtsur kunde im Sinne des § 172 BGB ( Jennißen/ Heinemann aaO Rn. 163; vgl. auch Bärmann/Merle, WEG, aaO § 27 Rn. 316 ff). c ) Die Beendigung des Vertrages kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts derzeit auch nicht aufgrund des Schreibens des Verwal ters der Beklagten vom 6. Januar 2011 festgestellt werden. Das Berufungsgericht hat insoweit in dem Schreiben eine erneute Kündigung gesehen, ohne dies n ä- her darzulegen . Die Ausführungen d es Berufungsgerichts reichen nicht aus, um insoweit den Tatbestand e iner Kündigungserklärung auszufüllen. Die unz u- reichenden Feststellungen beruhen auch auf einem Verstoß gegen § 139 ZPO, da die Par teien sich zu dieser Rechtsauffassung des Berufungsgerichts ma n- gels Hinwei s es nicht haben erklären können. 2. Unbegründet ist die Revision der Kläger jedoch, soweit sie geltend macht , ihr stehe auch der um 30 für die Vertrag s- laufzeit vom 1. Dezember 2010 bis zum 3 0 . November 2011 zu. Das Ber u- fungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass die Kl ägerin einen substant i- ierten Vortrag zu einer Vereinbarung der Erhöhung der monatlichen Vergü tung nicht gehalten hat. Derartiger Vortrag wird auch in der R evisionsbegründung nicht aufgezeigt. Da die Klägerin für eine Erhöhung der ursprünglich vereinba r- 19 20 - 11 - ten monatlichen Vergütung darlegungs - und beweisbelastet ist, kann die Rev i- sion insoweit keinen Erfolg haben. 3. Das Berufungsurteil war im Umfang der begründeten Revision aufzuh e- ben und die Sache mangels Entscheidungsreife an das Berufungsgericht z u- rückz uverwei sen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Zur Auslegung des Schreibens vom 6. Januar 2011 einschließlich der Frage einer Bestätigung der vormaligen Kündigung nach § 141 BGB werden die Parteien im weiteren Ve r- fahren Gelegenheit haben, Stellung zu nehmen. Schlick Herrmann Wöstmann Seiters Reiter Vorinstanzen: LG Saarbrücken, Entscheidung vom 26.06.2012 - 9 O 374/11 - OLG Saarbrücken, Entscheidung vom 18.09.2013 - 2 U 76/13 - 21
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