BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 49/00 Verkündet am: 8. Februar 2001 F i t t e r e r Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ------------------------------------ BGB § 652 Abs. 1 Satz 2 Zur Frage, ob der Maklerlohnanspruch für die Vermittlung eines Miet- vertrages über ein noch zu errichtendes Kinozentrum entsteht, wenn der Hauptvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der baurechtlichen Genehmigung abgeschlossen worden ist und die Baugenehmigung unter Bedingungen (u.a. der Sicherung der Erschließung) erteilt wird. VwVfG § 36 Abs. 2 Nrn. 2, 4; SächsBO § 70 Abs. 3 Zur Abgrenzung zwischen aufschiebenden Bedingungen und Auflagen in einer Baugenehmigung (hier u.a.: Nachweis der Erschließung). - 2 - BGH, Urteil vom 8. Februar 2001 - III ZR 49/00 - OLG Frankfurt am Main LG Darmstadt - 3 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats in Darmstadt des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 12. Januar 2000 im Kosten punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. In diesem Umfang wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechts- zuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand Die Kläger zu 2 verlangen unter Berufung auf Abtretungen der früheren Klägerin zu 1 - im folgenden: MCB - (Schreiben vom 14. November 1990 und vom 20. April 1997) von den Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision, die die Beklagten durch Vertrag vom 27. Juni 1994 der MCB für die Vermittlung der Vermietung von Teilen des von den Beklagten entwickelten Bauprojektes "F.-Zentrum" in D. versprochen hatten. Am 25. April 1995 kam es durch Vermittlung der MCB zum Abschluß eines Mietvertrages zwischen den Beklagten und der B. M.-Kino GmbH (im fo l - genden: B.) über Räume im geplanten Bauabschnitt IV für den Betrieb eines Kinozentrums. Nach den getroffenen Vereinbarungen sollte der Mietvertrag "unter der aufschiebenden Bedingung" stehen, "daß der Vermieter alle zur E r - richtung eines Kinocenters notwendigen baurechtlichen Genehmigungen e r - hält." Der Vertrag sollte "mit Eintritt der Bedingung (Baugenehmigung für die Errichtung des Kinocenters)" in Kraft treten, ohne daß es einer weiteren Erkl ä - rung bedurfte. Mit Bescheid vom 15. August 1996 erteilte die Landeshauptstadt D. den Beklagten die Baugenehmigung für den Bauabschnitt IV (Multiplex-Kino). Der unter anderem in "Bedingungen" und "Auflagen" gegliederte Bescheid b e - stimmt im Abschnitt "Bedingungen", daß das Bauvorhaben nur zulässig sei, wenn - 5 - - der Nachweis der wasserrechtlichen Erlaubnis zur Benutzung des Grundwa s - sers erbracht werde ("B001"), - der Nachweis der Erschließung erbracht werde, einschließlich des Nachwe i - ses, daß die Versorgung mit Trinkwasser und die einwandfreie Beseitigung des Abwassers und Niederschlagswassers dauernd gesichert sei ("B100"), - der Freiflächenplan gemäß der Gehölzschutzsatzung überarbeitet bzw. präz i - siert werde ("B120") und - vor Baubeginn der geprüfte Standsicherheitsnachweis vorgelegt werde ("B122"). Die wasserrechtliche Erlaubnis ("B001") wurde den Beklagten im Se p - tember 1996 erteilt (wobei es allerdings nach dem Vortrag der Beklagten zweifelhaft ist, wohin das abgepumpte Grundwasser abgeleitet werden soll). Die Erschließung ("B100") - nämlich die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage - ist nach der Behauptung der Beklagten bis heute nicht gesichert. Im vorliegenden Rechtsstreit haben die MCB und die Kläger zu 2 den nach ihrer Auffassung für die Vermittlung des Mietvertrages entstandenen Pr o - visionsanspruch gegen die Beklagten, der sich rechnerisch einschließlich Mehr wertsteuer auf 441.250 DM beläuft, ursprünglich - unter Berücksichtigung von Akontozahlungen der Beklagten von insgesamt 80.000 DM - in der Art geltend gemacht, daß die MCB die Zahlung von 111.250,40 DM nebst Zinsen auf 361.250,40 DM und die Kläger zu 2 eine solche von 250.000 DM verlangt haben. Das Landgericht hat die Klagen abgewiesen. Hiergegen hat die MCB - 6 - zusammen mit den Klägern zu 2 Beruf ung eingelegt, ihr Rechtsmittel jedoch anschließend zurückgenommen. Die Kläger zu 2 haben im Berufungsverfahren den Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn gegen die Beklagten als Zessionare der MCB entsprechend dem Umfang ihrer eigenen Ansprüche gegen die Z e - dentin weiterverfolgt, wobei sie den Standpunkt vertreten haben, sie brauchten die Akontozahlungen der Beklagten an die MCB nicht gegen sich gelten zu lassen. Dem auf Zahlung von 398.599,42 DM nebst Zinsen - insgesamt höc h - stens 441.250,40 DM - gerichteten A ntrag hat das Berufungsgericht in Höhe von 314.130,78 DM stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten. Entscheidungsgründe Die Revision der Beklagten führt, soweit das Berufungsgericht zu ihrem Nachteil erkannt hat, zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Z u - rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Der von den Klägern zu 2 aus abgetretenem Recht der MCB geltend gemachte Maklerlohnanspruch gegen die Beklagten hat zur Voraussetzung, daß der von der MCB zwischen den Beklagten und der B. vermittelte Mietve r - - 7 - trag über das Kinozentrum (Hauptvertrag) vom 25. April 1995 "zustande g e - kommen", d.h. - da dieser Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung g e - schlossen wurde -, daß die in Rede stehende Bedingung eingetreten ist (§ 652 Abs. 1 BGB). Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht diese Voraussetzung im Hi n - blick auf den den Beklagten erteilten Baugenehmigungsbescheid der Lande s - hauptstadt D. vom 15. August 1996 als gegeben an. 1. Die aufschiebende Bedingung in dem Miet vertrag vom 25. April 1995 lautete dahin, "daß der Vermieter alle zur Errichtung eines Kinocenters no t - wendigen baurechtlichen Genehmigungen erhält". Der Vertrag sollte "mit Ei n - tritt der Bedingung (Baugenehmigung für die Errichtung des Kinocenters)" in Kraft treten. Das bei Vertragsschluß geltende sächsische Bauordnungsrecht schrieb allerdings abgesehen von der Erforderlichkeit einer Baugenehmigung, die zu erteilen war, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschri f - ten entgegenstanden (§ 70 Abs. 1 Satz 1 SächsBO i.d.F. der Bekanntmachung vom 26. Juli 1994 [SächsGVBl. S. 1401]; neugefaßt durch das Gesetz zur Ve r - einfachung des Baurechts im Freistaat Sachsen vom 18. März 1999 [SächsGVBl. S. 86]), vor, daß mit der Ausführung genehmigungsbedürftiger Vorhaben erst nach Erteilung eines Baufreigabescheins der Bauaufsichtsb e - hörde begonnen werden durfte. Der Baufreigabeschein war zu erteilen, wenn die in der Baugenehmigung für den Baubeginn enthaltenen Auflagen und B e - dingungen erfüllt waren (§ 70 Abs. 6 Satz 1 und 2 SächsBO a.F.). Mithin war die Erlaubnis, mit der Bauausführung zu beginnen, die nach der Ausgestaltung des Bauordnungsrechts in den meisten Bundesländern bereits zum Reg e - lungsgehalt der Baugenehmigung gehört (s. etwa auch die in Sachsen ab - 8 - 1. Mai 1999 geltende Neufassung des § 70 SächsBO; vgl. Krebs, in: Schmidt- Aßmann, Besonderes Verwaltungsrecht 11. Aufl. 4. Abschn., Rn. 208; Ortloff, in: Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht Bd. II 2. Aufl. S. 86), von einem zusätzlichen Verwaltungsakt abhängig. a) Das Berufungsgericht ist der Auffassung, unbeschadet dieser Beso n - derheiten des sächsischen Bauordnungsrechts hätten die Partner des Mietve r - trages vom 25. April 1995 mit der von ihnen zur Bedingung gemachten "Ba u - genehmigung" allein die amtliche Feststellung gemeint, daß das Bauvorhaben unter den gegebenen Nebenbestimmungen mit dem öffentlichen Recht übe r - einstimme und unter der Voraussetzung der Erfüllung dieser Nebenbesti m - mungen mit dem Bau begonnen werden dürfe. Den Mietvertragsparteien sei es darum gegangen, daß die Beklagten an einem bestimmten Ort ein Kinozentrum errichten könnten. Die Mieterin B. habe sich bezüglich der Größe der Mieträ u - me mit dem damaligen Planungsstand begnügt. Es sei allein und erkennbar auf die "Machbarkeit" des Kino-Centers angekommen. Ob und gegebenenfalls welche Auflagen seitens der Baubehörde gemacht würden, sollte die Inkraf t - setzung des Mietvertrages grundsätzlich nicht hindern, wobei jedoch für die Mieterin eine Ausnahme gemacht worden sei: Sollten die Auflagen zu einer Flächenreduzierung um 30 % führen, so sollte die Mieterin zum Rücktritt vom Vertrag innerhalb eines bestimmt definierten Zeitraums berechtigt sein. Indem aber der Mietvertrag nur ein Rücktrittsrecht für die Mieterin im Falle der G e - fährdung der wirtschaftlichen Durchführbarkeit vorsehe, werde zugleich klarg e - stellt, daß der Vertrag selbst dann zunächst rechtswirksam werde, wenn b e - hördliche Auflagen die wirtschaftliche Durchführbarkeit des Projektes gefäh r - den sollten. Soweit die Beklagten behaupteten, die Mietvertragsparteien seien - 9 - übereinstimmend von einem gegenteiligen Vertragsverständnis ausgegangen, seien sie beweisfällig geblieben. b) In diesem Verständnis des Berufungsgerichts, wonach die in dem Mietvertrag vom 25. April 1995 enthaltene aufschiebende Bedingung mit der Erteilung der Baugenehmigung für das Kinozentrum als solcher eintreten sollte, also weder die Existenz von Auflagen in der Baugenehmigung, noch das Fe h - len der nach dem damals einschlägigen sächsischen Bauordnungsrecht z u - sätzlich erforderlichen Baufreigabe das wirksame Zustandekommen des Mie t - vertrages hindern sollte, liegt eine tatrichterliche Vertragsauslegung, die vom Revisionsgericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden kann. Auf die hierg e - gen von der Revision erhobenen Rügen braucht der Senat nicht näher einz u - gehen. 2. Denn nach dem dargestellten Gedankengang des Berufungsgerichts setzt der Eintritt der in dem Mietvertrag vom 25. April 1995 vereinbarten au f - schiebenden Bedingung - und damit das Entstehen eines Maklerlohnanspruchs der MCB für die Vermittlung des Vertrages - jedenfalls eine wirksame, mithin unbedingte Baugenehmigung, sei es auch versehen mit Auflagen und unter dem Vorbehalt der noch offenen "Baufreigabe", voraus. Hiervon geht auch das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier Würdigung aus. Soweit der Prozeßb e - vollmächtigte der Kläger zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausgeführt hat, nach dem Willen der Mietvertragsparteien hätte der bloße fo r - male Akt der Erteilung der Baugenehmigung - sei es auch unter aufschiebe n - den Bedingungen, die die rechtliche Wirksamkeit hinausschoben - ausreichen sollen, kann dies im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellu n - gen im Berufungsurteil und dahingehenden Parteivortrags in den Tatsacheni n - - 10 - stanzen keine Berücksichtigung finden. An einer unbedingten Baugenehm i - gung fehlt es nach dem im Revisionsverfahren zugrundeliegenden Sachverhalt. a) Das Berufungsgericht meint (ohne dies näher zu begründen), den Beklagten sei mit dem Bescheid der Landeshauptstadt D. vom 15. August 1996 eine unbedingte Baugenehmigung erteilt worden, denn die darin enthaltenen "Bedingungen" seien im Sinne des § 70 Abs. 3 SächsBO Auflagen und stellten nicht den feststellenden Teil der Baugenehmigung ihrerseits in Frage. Die E r - füllung der Auflagen sei auch technisch nicht ausgeschlossen; die Beklagten hätten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Oberlandesgericht e r - klärt, daß das Kinozentrum gebaut werde. Daß die Beklagten möglicherweise gezwungen gewesen seien, gleich mehr als einen Bauabschnitt in Angriff zu nehmen, stehe der vorstehenden Feststellung genausowenig entgegen, wie die seitens der Beklagten geschilderte Notwendigkeit zusätzlichen Grundstückse r - werbs, um die Tiefgaragenzufahrt zufriedenstellend regeln zu können, denn dies berühre nur die Wirtschaftlichkeit des Projekts, nicht aber dessen techn i - sche Durchführbarkeit. Ersichtlich sei auch das Wasserproblem in den Griff zu bekommen, denn anders lasse sich die Beklagtenaussage nicht werten, daß gebaut werde. b) Diese Ausführungen halten schon deshalb der rechtlichen Nachpr ü - fung nicht stand, weil der Baugenehmigungsbescheid der Landeshauptstadt D. vom 15. August 1996, den der Senat als Verwaltungsakt ohne Bindung an den Tatrichter selbst auslegen darf, nicht nur Auflagen, sondern auch mehrere (aufschiebende) Bedingungen im eigentlichen Sinne enthält, die - wie für die Revisionsinstanz anzunehmen ist - noch nicht sämtlich erfüllt sind. - 11 - aa) Gemäß § 70 Abs. 3 SächsBO kann die Baugenehmigung unter Au f - lagen, Bedingungen und dem Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme, Änd e - rung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Die Vorschrift ermöglicht insoweit der Sache nach diejenigen Nebenbestimmungen, die nach allgemeinem Verwaltungsrecht (vgl. § 1 SächsVwVfG i.V.m. § 36 Abs. 2 VwVfG) einem Verwaltungsakt beigegeben werden können. Unter einer Bedi n - gung ist eine Bestimmung zu verstehen, nach der der Eintritt oder der Wegfall einer Vergünstigung oder einer Belastung von dem ungewissen Eintritt eines zukünftigen Ereignisses abhängt (§ 36 Abs . 2 Nr. 2 VwVfG), unter einer Aufl a - ge eine Bestimmung, durch die dem Begünstigten ein Tun, Dulden oder U n - terlassen vorgeschrieben wird (§ 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG). Während die einer Baugenehmigung hinzugefügte Auflage die Wirksamkeit der Baugenehmigung nicht berührt, ergibt sich aus der Natur der einer Baugenehmigung beigegeb e - nen Bedingung, daß die Baugenehmigung erst mit dem Eintritt des genannten zukünftigen Ereignisses wirksam werden oder mit diesem ihre Wirksamkeit verlieren soll. Maßgeblich für die Abgrenzung ist nicht allein die von der B e - hörde gewählte Bezeichnung, sondern der objektive Erklärungsinhalt des Ve r - waltungsakts (Stelkens/Bonk/Sachs VwVfG 5. Aufl. § 36 Rn. 29). Falls aber in einem Verwaltungsakt ausdrücklich zwischen Auflagen und Bedingungen u n - terschieden wird, bedarf es gewichtiger Gründe, wenn entgegen der Bezeic h - nungen eine Bedingung als Auflage und umgekehrt gewertet werden soll (BVerwGE 29, 261, 265; Stelkens/Bonk/Sachs aaO Rn. 30 m. Fn. 92). Für die rechtliche Einordnung solcher Nebenbestimmungen bei einer Baugenehmigung gilt dies unbeschadet dessen, daß in der Praxis der Verwaltung häufig eher Auflagen als Bedingungen gewollt sein mögen (vgl. Sauter LBO Baden-Würt- temberg § 58 Rn. 133). - 12 - Im Streitfall ist der maßgebliche Baugenehmigungsbescheid der La n - deshauptstadt D. vom 15. August 1996 ausdrücklich so ausformuliert und da r - über hinaus klar und deutlich so aufgebaut, daß unter anderem unmißve r - ständlich zwischen einzeln aufgeführten "Bedingungen" und einzeln aufg e - führten "Auflagen" unterschieden wird. bb) Dem Berufungsurteil sind keine zwingenden sachlichen Gründe zu entnehmen, warum es sich trotz dieser von der Bauaufsichtsbehörde vorg e - nommenen Unterscheidung bei den im Baugenehmigungsbescheid aufgefüh r - ten "Bedingungen" gleichwohl nur um Auflagen gehandelt haben soll, die - so das Berufungsgericht - "nicht den feststellenden Teil der Baugenehmigung i h - rerseits in Frage (stellen)". Es zeigt sich im Gegenteil bei näherer Betrachtung der als Bedingungen bezeichneten Nebenbestimmungen, daß es sich sehr wohl - insbesondere bei den Bedingungen "B001", "B100" und "B122" - um An- forderungen handelte, die grundsätzlich erfüllt sein mußten, bevor berechti g - terweise gesagt werden konnte, das beabsichtigte Bauvorhaben sei mit dem öffentlichen Recht vereinbar, mithin um nichts anderes als um echte - auf- schiebende - Bedingungen. Dies wird - ohne daß der Senat bei der revisionsrechtlichen Betrachtung auf alle weiteren im Baugenehmigungsbescheid vom 15. August 1996 als B e - dingungen formulierten Nebenbestimmungen näher einzugehen braucht - b e - sonders augenfällig bei dem von der Bauaufsichtsbehörde geforderten Nac h - weis der Erschließung ("B100"). Die Sicherung der Erschließung ist sowohl nach Bauplanungsrecht (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB) als auch nach Bauordnung s - recht (vgl. §§ 4, 5 SächsBauO) unerläßliche Voraussetzung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Solange diese Voraussetzung nicht gegeben ist, kann - 13 - demnach von Rechts wegen eine (unbedingte) Baugenehmigung nicht erteilt werden. Daraus ergibt sich zugleich, daß die Frage der Sicherung der E r - schließung nicht durch bloße Auflagen in einer im übrigen unbedingt erteilten Baugenehmigung erledigt werden darf (Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Böhme, SächsBauO [Stand Mai 1998] § 70 Rn. 97, 99; vgl. auch VGH Kassel NVwZ 1986, 315; VGH Baden-Württemberg BRS 56 Nr. 120, S. 310). Diese Frage gehörte auch nach dem früheren zweigeteilten Baugenehmigungssystem in Sachsen nicht erst in den Bereich der "Freigabe" des Baues, sondern in den der eigentlichen Baugenehmigung und konnte daher allenfalls als echte Wir k - samkeitsvoraussetzung - aufschiebende Bedingung - derselben offengehalten werden. II. Da mithin die Ausführungen des Berufungsgerichts die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Maklerprovision wegen der Vermittlung des Mie t - vertrages vom 25. April 1995 zwischen den Beklagten und B. durch die MCB nicht tragen, kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Der Recht s - streit ist allerdings in der Revisionsinstanz auch nicht im Sinne einer Abwe i - sung der Klage (insgesamt) mangels Entstehens eines Maklerlohnanspruchs entscheidungsreif. Es bedarf einer tatrichterlichen Würdigung des Vorbringens der Kläger zu 2, die Beklagten - die sich im Mietvertrag mit B. verpflichtet ha t - ten, "das Genehmigungsverfahren ohne schuldhaftes Zögern zu betreiben" - hätten es wider Treu und Glauben verhindert, daß die Bedingungen der Ba u - genehmigung vom 15. August 1996 sämtlich erfüllt wurden und müßten sich deshalb (auch im Verhältnis zum Makler bzw. dem Zessionar des Maklerloh n - - 14 - anspruchs) so behandeln lassen, als wäre die Baugenehmigung unbedingt wirksam geworden und hätte dem Mietvertrag über das Kinozentrum zur Wir k - samkeit verholfen, also den Maklerlohnanspruch ausgelöst. Mit diesem Vo r - bringen, das unter dem Gesichtspunkt des § 162 Abs. 1 BGB von Bedeutung sein könnte (vgl. RGWarn 1929, 101; Staudinger/Reuter BGB 13. Bearb. [1995] §§ 652, 653 Rn. 88), hat sich das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht auseinandergesetzt. III. Im Hinblick auf die sich daraus ergebende Notwe ndigkeit der Aufhebung des Berufungsurteils und der Zurückverweisung der Sache an das Berufung s - gericht erübrigt sich ein näheres Eingehen des Revisionsgerichts auf die R ü - gen der Revision gegen die - für die Beklagten nachteiligen - Ausführungen des Berufungsgerichts "zur Höhe" des Klageanspruchs; gemeint ist in der S a - che: zur Aktivlegitimation der Kläger zu 2, soweit das Berufungsgericht diese - über den Betrag von 250.000 DM aufgrund der Abtretung der MCB vom 14. November 1995 hinaus - in Höhe des weiter errechneten Forderungsbetrages von 64.130,78 DM aus der Zinsvereinbarung der Kläger zu 2 mit der MCB vom Dezember 1996 (richtiger: der darauf Bezug nehmenden Abtretungsvereinb a - rung - 15 - vom 20. April 1997) hergeleitet hat. Sollte es im erneuten Berufungsverfahren auf diesen Punkt noch ankommen, hat das Berufungsgericht Gelegenheit, sich mit den betreffenden Bedenken der Beklagten auseinanderzusetzen. Rinne Streck Schlick Kapsa Galke
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