BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 5/03 Verkündet am:2. Oktober 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR:ja WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2Der Wohnungsvermittler verliert den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn nicht er selbst,sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete.BGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/03 -LGKarlsruheAGBretten - 2 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 2. Oktober 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die RichterStreck, Schlick, Dr. Kapsa und Galkefür Recht erkannt:Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammerdes Landgerichts Karlsruhe vom 4. Dezember 2002 wird zurück-gewiesen.Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.Von Rechts wegenTatbestand Die beklagte Immobilienmaklerin vermittelte den Klägern die Anmietungeines Wohnhauses in B. von den Eheleuten S. . Dafür zahlten dieKläger der Beklagten eine Provision in Höhe von 3.480 DM. Für die Beklagtewar deren Angestellte Sch. tätig.Die Eheleute S. waren wegen einer schweren Erkrankung desHerrn S. gehindert gewesen, sich um die Wohnung zu kümmern. Siehatten Frau Sch. gebeten, die "Angelegenheit mit der Vermietung" zu über-nehmen. Deshalb sagte Frau Sch. den Klägern im Zusammenhang mit der - 3 -Vermietung und Übergabe der Wohnung im September 2000, sie sollten sichbei ihr, nicht bei den Vermietern S. , melden, wenn sie Probleme oderFragen hätten. Zugleich erhielten die Kläger von Frau Sch. die Nummervon deren Telefon im Büro der Beklagten. In der Folgezeit machten die KlägerMängel geltend. Sie wandten sich an Frau Sch. , die sich der Sache an-nahm. Als Frau Sch. einmal verhindert war, erschien an ihrer Stelle Frau X.,eine andere Mitarbeiterin der Beklagten.Die Kläger fordern die an die Beklagte gezahlte Provision zurück. Siemachen geltend, die Beklagte sei Verwalter der von ihnen gemieteten Woh-nung gewesen. Die Beklagte müsse sich zurechnen lassen, daß ihre Ange-stellte Sch. die Verwaltung der vermittelten Wohnung übernommen habe.Sie könne daher nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung derWohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747; künftigWoVermittG) eine Provision nicht beanspruchen.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hatdie Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.779,30 3.480 DM) nebst Zinsenzu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt dieBeklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.Entscheidungsgründe Die Revision ist unbegründet. - 4 -I.Das Berufungsgericht hat ausgeführt:Die Beklagte müsse den Klägern die Maklerprovision zurückerstatten,weil sie Verwalter der vermittelten Wohnung gewesen sei (§ 2 Abs. 2 Satz 1Nr. 2 WoVermittG). Sie müsse dafür einstehen, daß ihre Mitarbeiterin Sch. ,die mit dem Abschluß und der Ausführung des Maklervertrages befaßt gewe-sen sei, seinerzeit die von ihr an die Kläger vermittelte Wohnung für die Ei-gentümer S. verwaltet habe.II.Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.Die Kläger können von der Beklagten gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1WoVermittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung derVermittlungsprovision nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die vonden Klägern geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgtaus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungs-vermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossenwird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Die Voraussetzungen diesesProvisionsausschlusses sind im Streitfall gegeben. - 5 -1.Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie ver-mittelte den Klägern den Abschluß eines Mietvertrages über das WohnhausB. Straße 40 in B. . Dabei bediente sie sich ihrer Angestell-ten Sch. als Erfüllungsgehilfin (§ 278 Satz 1 BGB). Frau Sch. war nachder unangefochtenen Feststellung des Berufungsgerichts bei dem Abschlußund bei der Durchführung des Maklervertrages mit den Klägern für die Be-klagte tätig.2.Die Beklagte ist bezüglich der vermittelten Wohnung als Verwalter imSinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG anzusehen.a) Zwar hatte die Beklagte nicht selbst - durch ihre Geschäftsführerin -die Verwaltung der Wohnung inne. Verwalter der Wohnung war Frau Sch. .Sie hatte vor der Vermittlung die Verwaltung auf Bitten der VermieterS. übernommen. Daß Frau Sch. aus uneigennützigen Motiven han-delte und weder sie noch die Beklagte ein Entgelt von den Eheleuten S. erhielten, ist unerheblich (vgl. Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 68).Die von Frau Sch. übernommenen Tätigkeiten erstreckten sich auch übereinen längeren Zeitraum und hatten einen solchen Umfang, daß weder voneiner maklertypischen Serviceleistung (vgl. Staudinger/Reuter, BGB § 652 Rn. 159; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611; LG Hamburg NJW-RR2001, 876, 877) noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit (vgl.Baader/Gehle aaO Rn. 64) gesprochen werden kann. Nach den von der Revi-sion nicht im einzelnen angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts istFrau Sch. über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließlicheAnsprechpartnerin auf Vermieterseite aufgetreten. Sie hat in dieser Zeit mit denKlägern über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängel- - 6 -rügen entgegengenommen und bearbeitet. Dazu hat sie Mängellisten weiter-geleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen; sie war für die Vermieter beiTerminen mit Handwerkern zugegen (vgl. Fallbeispiele bei Baader/Gehle aaORn. 65).b) Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Woh-nungsvermittlung, daß der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann verliert,wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete(vgl. LG Flensburg ZMR 1994, 20 und AG Köln ZMR 1993, 22, jeweils zu § 2Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG).Wie der Senat (Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003,1393, 1394 m.w.N.) bereits ausgeführt hat, bezweckt das Gesetz zur Regelungder Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerecht-fertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus miß-bräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sieergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungs-vermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daßWohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeitnicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß einMietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert odererneuert wird, ferner darin, daß Mietverträge über Wohnräume, deren Eigen-tümer, Vermieter oder Verwalter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossenwerden. - 7 -aa) Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden undder Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und-verwaltung wird aber nur dann zuverlässig erreicht, wenn - über die Fälle derrechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligung (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2WoVermittG) hinaus - die Wohnungsverwaltung durch den Gehilfen des Woh-nungsvermittlers grundsätzlich genauso provisionsschädlich ist wie die Ver-waltung durch den Wohnungsvermittler selbst. Sonst kann möglichen Versu-chen, den Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittGzu umgehen, nicht wirksam gesteuert ) Aus der Sicht des Wohnungssuchenden ist der Wohnungsvermittlerbereits dann Verwalter der vermittelten Wohnung, wenn dessen Gehilfe dieVerwaltung innehat; sie stehen für den Wohnungssuchenden auf einer Seite.In diesem Sinne sprechen auch die - unstreitigen - Umstände des vorliegendenFalles dafür, der Beklagten die Verwaltungsausübung durch Frau Sch. zu-zuordnen. Frau Sch. war als Angestellte der Beklagten mit der Vermittlungder Wohnung an die Kläger betraut. Bei der Vermietung und Übergabe derWohnung an die Kläger teilte sie diesen mit, sie sollten sich bei Problemenoder Fragen betreffend die Wohnung ausschließlich an sie wenden. Zu diesemZweck war sie für die Kläger ausschließlich im Büro der Beklagten erreichbar.Als sie einmal verhindert war, wurde sie von Frau X., einer anderen Mitarbeite-rin der Beklagten, vor Ort vertreten. Frau Sch. übte die Wohnungsverwal-tung praktisch in einem mit der wohnungsvermittelnden Tätigkeit für die Be-klagte aus.RinneStreckSchlickKapsaGalke
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