BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 51/08 Verk374ndet am: 4. Dezember 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BeurkG 247 17 Abs. 1, 247 21 Abs. 1, BNotO 247 14 Abs. 1 Beim Verkauf einer Eigentumswohnung braucht der Notar ohne beson-dere Umst344nde, etwa weil Zweifel am Umfang des Sondereigentums be-stehen, nicht in die Grundakten Einsicht zu nehmen, selbst wenn in dem von ihm einzusehenden Wohnungsgrundbuch auf die in den Grundakten befindliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Es bedarf dann auch keines Hinweises auf die unterbliebene Einsichtnahme oder darauf, dass sich nur mit ihr der Umfang des Sondereigentums ermitteln lasse. BGH, Urteil vom 4. Dezember 2008 - III ZR 51/08 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 4. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Wurm, Dr. Herrmann, W366stmann und Hucke f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344ger gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Kammergerichts vom 1. Februar 2008 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344ger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344ger erwarben eine in einem 1983 in eine Wohnungseigentumsan-lage umgewandelten Altbau belegene Eigentumswohnung. Der beklagte Notar beurkundete am 13. Februar 1998 den zugrunde liegenden Kaufvertrag. Der Vertragsgegenstand war wie folgt bezeichnet: 1 "..eingetragener Eigent374mer der Eigentumseinheit Nr. 13, beste-hend aus 85,20/1.000 Miteigentumsanteil am Grundst374ck K. 54, Flur 9, Flurst374ck 352/2, verbunden mit dem Sonder-eigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichneten Woh-nung, verzeichnet im Wohnungsgrundbuch von G. , des Amtsgerichts C. , Bl. 4673, ist die Erschienene zu 1 205" - 3 - Im Beurkundungstermin gingen alle Beteiligten davon aus, zu der Woh-nung geh366re ein Zimmer im dar374ber gelegenen Dachgeschoss, welches nur 374ber eine in der Wohnung vorhandene Treppe erreichbar war. Dieses Zimmer stand jedoch im Gemeinschaftseigentum, war also nicht Bestandteil des von den Kl344gern erworbenen Sondereigentums. Der Beklagte hatte vor dem Beur-kundungstermin das Grundbuch eingesehen, nicht aber die Grundakten. Im Beurkundungstermin lagen Unterlagen zum erworbenen Wohnungseigentum wie die Teilungserkl344rung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Auftei-lungspl344nen oder eine Gemeinschaftsordnung nicht vor. 2 Im Februar 2001 erhielten die Mitglieder der Wohnungseigent374merge-meinschaft Kenntnis davon, dass der Dachgeschosswohnraum nicht zum Son-dereigentum der Kl344ger geh366rt. Diesen war es nicht m366glich, das Sondernut-zungsrecht an diesem Raum zu erlangen. 3 Die Kl344ger verlangen vom Beklagten Schadensersatz in H366he von 74.086,19 200, weil er nicht in die Grundakten Einsicht genommen habe und auch keinen Hinweis darauf gegeben habe, dass er diese, aus denen allein sich der Umfang des Sondereigentums ermitteln lasse, nicht eingesehen habe. Beson-derer Anlass zur Einsichtnahme in die Grundakten habe bestanden, weil der Beklagte den Kaufvertragsentwurf nach einem zuvor 374berreichten Expos351 zu fertigen gehabt habe, in dem auch der 374ber der Wohnung befindliche Dachge-schossraum als zur Wohnung geh366rend aufgef374hrt gewesen sei. 4 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen eingelegte Be-rufung der Kl344ger ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgen sie ihren Klageantrag weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde 6 Die Revision ist unbegr374ndet. I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt, dass eine Amtspflichtverletzung des Beklagten nicht vorliege, da dieser keine Pflicht zur Einsichtnahme in die Grundakten gehabt habe. Eine solche Pflicht habe sich im vorliegenden Fall weder aus 247 21 Abs. 1 BeurkG noch aus 247 14 BNotO ergeben. Der Beklagte habe keinen Anlass gehabt, daran zu zweifeln, dass die Angaben der Parteien zum Bestand der Wohnung denjenigen in der Teilungserkl344rung bzw. dem dazu geh366rigen Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung entsprochen h344tten. Eine Pflicht darauf hinzuweisen, dass er die Grundakten nicht eingese-hen habe und dass sich der Umfang des Sondereigentums nur durch eine Ein-sichtnahme in die Grundakten ermitteln lasse, bestehe ebenfalls nicht. 7 II. Die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen 334berpr374-fung stand. Den Kl344gern steht kein Schadensersatzanspruch nach 247 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO gegen den Beklagten zu. Es liegt keine Amtspflichtverletzung des Beklagten vor. 8 1. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Grundakten einzusehen und den Inhalt der Teilungserkl344rung bzw. des Aufteilungsplans und der Abgeschlos- 9 - 5 - senheitsbescheinigung mit dem Inhalt des ihm nach dem - revisionsrechtlich zugrunde zu legenden - Vortrag der Kl344ger 374berreichten Expos351s 374ber die Wohnung abzugleichen. 10 a) Eine Pflicht zur Einsichtnahme in die Grundakten ergab sich nicht aus 247 21 Abs. 1 BeurkG. Danach soll sich der Notar bei Gesch344ften, die im Grund-buch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, 374ber den Grundbuchinhalt unterrichten. Ansonsten soll er nur beurkunden, wenn die Beteiligten trotz Belehrung 374ber die damit verbundenen Gefahren auf einer so-fortigen Beurkundung bestehen. aa) Eine generelle Pflicht zur Einsichtnahme der Grundakten folgt aus dieser Vorschrift nicht (Senatsurteile vom 26. M344rz 1953 - III ZR 14/52 - DNotZ 1953, 492, 495 f; vom 12. Februar 2004 - III ZR 77/03 - NJW-RR 2004, 1071, 1072; Winkler, BeurkG, 16. Aufl., 247 21 Rn. 20 ff). Zweck der Vorschrift ist, dass der Notar seinen Belehrungspflichten nachkommen kann und keine Urkunden erstellt werden, die nicht vollziehbar sind (BT-Drucks. V/3282 S. 33). Die nach der Vorschrift vorzunehmende Grundbucheinsicht erstreckt sich aber dann auf den Inhalt der Grundakten, wenn die Grundbucheintragung auf dortige Vorg344n-ge Bezug nimmt, die f374r das zu beurkundende Gesch344ft von Bedeutung sind (vgl. 247 874, 247 1115 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 26. M344rz 1953 aaO; BGH, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 322/03 - NJW-RR 2005, 315; RG HRR 1934 Nr. 805; Ganter, in: Zugeh366r/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 884; Lerch, BeurkG, 3. Aufl., 247 21 Rn. 6). 11 Die oben genannten Grunds344tze k366nnten den Schluss nahe legen, dass im Falle der Bezugnahme in der Grundbucheintragung auf die Eintragungsbe-willigung nach 247 7 Abs. 3 WEG beim Verkauf einer Eigentumswohnung auch 12 - 6 - eine Einsichtnahme in die Grundakten erforderlich sei, weil sich der konkrete Inhalt des Sondereigentums nur daraus ergibt. Jedoch begrenzen hier zu be-r374cksichtigende Besonderheiten diese Pflicht in der Weise, dass eine Einsicht-nahme in die Grundakten nur bei Vorliegen besonderer Umst344nde notwendig ist, etwa weil Zweifel am Umfang des Sondereigentums bestehen. Der Gesetzgeber hat R374cksicht darauf genommen, dass insbesondere bei gr366337eren Wohnungseigentumsanlagen die Eintragungsbewilligung mit der Teilungserkl344rung, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheini-gung einen erheblichen Umfang haben k366nnen. Nach 247 7 Abs. 3 WEG, 247 3 Abs. 2 Wohnungsgrundbuchverf374gung darf deshalb die Grundbucheintragung auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Nach 247 10 Abs. 2 GBO i.V.m. 247 24 Abs. 3 Grundbuchverf374gung kann zus344tzlich hinsichtlich der zu der Grund-akte zu nehmenden Schriftst374cke auf eine andere Grundakte desselben Amts-gerichts verwiesen werden. Deshalb wird bei Wohnungseigentumsanlagen die Eintragungsbewilligung mit den dazugeh366rigen Unterlagen regelm344337ig nur zu den Grundakten des ersten Wohnungsgrundbuchs der Anlage genommen und hierauf in den Grundakten der 374brigen Wohnungsgrundb374cher verwiesen (Staudinger/Rapp, BGB, 13. Bearbeitung 2005, 247 7 WEG Rn. 16). Die Einsicht-nahme in die Grundakte w374rde deshalb allenfalls beim Verkauf der ersten Wohnung der Anlage auch die Einsichtnahme in die Eintragungsbewilligung mit den dazu geh366rigen Unterlagen erm366glichen. Sonst m374sste der Notar nicht nur in die Grundakte des Wohnungsgrundbuches der verkauften, sondern auch in die der ersten Wohnung der Anlage Einsicht nehmen. 13 Hinzu tritt, dass die Eintragungsbewilligung mit den dazu geh366rigen Un-terlagen regelm344337ig nicht ohne gr366337eren Aufwand zu erfassen ist. Die Einsicht-nahme w374rde wegen deren Schwierigkeitsgrades kaum auf einen Mitarbeiter 14 - 7 - delegiert werden k366nnen. Dies in allen F344llen des Verkaufs einer Eigentums-wohnung zu verlangen, ohne einen konkreten Anlass daf374r zu haben, stellt sich als unverh344ltnism344337ig dar. 15 Dar374ber hinaus ist zu ber374cksichtigen, dass sich regelm344337ig die tats344ch-liche Nutzung der R344ume in der Wohnungseigentumsanlage durch den jeweili-gen Eigent374mer auch mit dem ihm zugewiesenen Sondereigentum deckt. Die Gefahr einer Fehlvorstellung 374ber den Umfang des verkauften Wohnungseigen-tums, die im entgegengesetzten Fall einer Abweichung der tats344chlichen Nut-zung von der Eintragung im Grundbuch infolge einer Besichtigung der Woh-nung beim K344ufer entstehen kann, ist dementsprechend als gering einzustufen und rechtfertigt es nicht, generell und ohne konkreten Anlass eine Einsichtnah-me in die Grundakten des Wohnungsgrundbuches der verkauften Eigentums-wohnung und der ersten Wohnung der Anlage durch den Notar zu verlangen. bb) Im vorliegenden Fall bestand kein Anlass f374r den Beklagten, Einsicht in die Grundakten zu nehmen. Er hatte nach den Feststellungen des Beru-fungsgerichtes keinen Grund anzunehmen, dass die tats344chliche Nutzung der Eigentumswohnung durch die Verk344ufer 374ber das ihnen zugewiesene Sonder-eigentum hinausging und insofern eine Fehlvorstellung bei den Kl344gern 374ber den Kaufgegenstand vorlag. Ohne Anhaltspunkt hierf374r und ohne Einzelauftrag konnte vom Beklagten nicht verlangt werden, dass er das ihm vorgelegte Expo-s351 auf dessen 334bereinstimmung mit der Eintragungsbewilligung 374berpr374fte. Der Verkauf der Eigentumswohnung im eingetragenen Umfang konnte ohne Ein-sichtnahme erfolgen. 16 b) Eine Pflicht zur Einsichtnahme in die Grundakte ergab sich auch nicht aus einer erweiterten Belehrungspflicht nach 247 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO. Eine 17 - 8 - solche Pflicht setzt voraus, dass f374r den Notar erkennbar eine Gefahrenlage f374r die Urkundsbeteiligten besteht (st344ndige Rechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 20. September 2007 - III ZR 33/07 - NJW 2008, 1085 m.w.N.). Danach kann die Pflicht zur Einsichtnahme in weitere Unterlagen erforderlich sein, wenn z.B. beim Verkauf einer nicht vermessenen Teilfl344che noch nicht sicher ist, ob das verkaufte Grundst374ck mit der angegebenen Flurst374cknummer entsteht (BGH, Beschluss vom 26. November 1998 - IX ZR 231/97 - BGHR BNotO 247 14 Abs. 1 Identit344tspr374fung 1), oder erkennbar ist, dass dem beurkundeten Ge-sch344ft zeitlich vorgehende Eintragungsantr344ge entgegenstehen k366nnen (BGH, Urteil vom 21. Januar 1969 - VI ZR 150/67 - DNotZ 1967, 496, 497). Nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichtes hatte der Beklagte keinen Anlass, daran zu zweifeln, ob hier der Umfang des Sondereigentums und die tats344chliche Nutzung von ein-ander abwichen. Ein solcher Anlass ergab sich auch nicht aus dem Umstand, dass 1984 der Inhalt des Sondereigentums ge344ndert wurde. Dies lag so lange zur374ck, dass es ebenfalls keinen Grund gab anzunehmen, der tats344chliche Gebrauch weiche von dem im Grundbuch eingetragenen Umfang des Sonder-eigentums ab. 18 c) Auch aus 247 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG lie337 sich keine Pflicht zur Ein-sichtnahme herleiten, wonach der Notar den Sachverhalt zu kl344ren hat. Der No-tar darf sich dabei regelm344337ig auf die tats344chlichen Angaben der Urkundsbetei-ligten verlassen. Deshalb braucht der Notar die Wohnungsgr366337e ohne weiteren konkreten Anlass nicht aus den in den Grundakten befindlichen Urkunden zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 11. M344rz 1999 - IX ZR 260/97 - NJW-RR 1999, 1214, 1215). Da im vorliegenden Fall beide Parteien 374bereinstimmend davon ausgegangen waren, der im Dachgeschoss gelegene Raum geh366re zur Woh- 19 - 9 - nung, musste der Beklagte dies nicht ohne Anlass hinterfragen und auf die 334bereinstimmung mit den Unterlagen in den Grundakten 374berpr374fen. Anhalts-punkte f374r die 374bereinstimmende Fehlvorstellung der Beteiligten hatte der Be-klagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes nicht. 20 2. Eine Amtspflichtverletzung liegt auch nicht in der unterlassenen Beleh-rung der Urkundsbeteiligten, dass der Beklagte allein durch die Einsichtnahme in das Wohnungsgrundbuch den Umfang des Sondereigentums nicht ermitteln k366nne und sich dieser nur aus den Grundakten ergibt, die er nicht eingesehen habe. a) Eine Pflicht zur Belehrung in der von den Kl344gern gew374nschte Weise ergibt sich nicht aus 247 17 Abs. 1 BeurkG. Danach soll der Notar die Beteiligten 374ber die rechtliche Tragweite des Gesch344fts belehren und darauf achten, dass Irrt374mer und Zweifel vermieden werden. 21 aa) Zur rechtlichen Tragweite geh366ren die formellen und materiellen Wirksamkeitsvoraussetzungen, die au337erhalb der Beurkundung erforderlichen weiteren Voraussetzungen zur Erreichung der mit dem Rechtsgesch344ft beab-sichtigten Wirkungen, die unmittelbaren Rechtsfolgen und etwaige Hindernisse beim Vollzug des beurkundeten Rechtsgesch344fts. Damit soll gew344hrleistet wer-den, dass die zu errichtende Urkunde den Willen der Beteiligten vollst344ndig so-wie inhaltlich richtig und eindeutig wiedergibt. Demzufolge hat der Notar die Be-teiligten 374ber die rechtliche Bedeutung ihrer Erkl344rungen sowie die Vorausset-zungen f374r den Eintritt der bezweckten Rechtsfolge in dem Umfang zu beleh-ren, wie es zur Errichtung einer dem wahren Willen entsprechenden rechtsg374l-tigen Urkunde erforderlich ist (Senatsurteil vom 2. Juni 2005 - III ZR 306/04 - NJW 2005, 3495; BGH, Urteil vom 2. November 1996 - IX ZR 15/95 - NJW 22 - 10 - 1996, 522, 523 m.w.N.) Der Notar ist aber nicht gehalten, eine schematische Belehrung vorzunehmen und ohne R374cksicht auf die schutzw374rdigen Interessen der Beteiligten s344mtliche in dem Vertrag enthaltenen Klauseln eingehend zu erl344utern. Eine solche Handhabung k366nnte nicht nur die notarielle Verhandlung 374berfrachten, sondern die Aufmerksamkeit der Beteiligten von den wesentlichen Punkten ablenken (Senatsurteil vom 2. Juni 2005 aaO., m.w.N.) bb) Hiervon ausgehend h344lt die Annahme des Berufungsgerichtes, dass keine Hinweispflicht in der von den Kl344gern gew374nschten Weise bestand, der rechtlichen 334berpr374fung stand. Der Wille der Beteiligten, die streitgegenst344nd-liche Wohnung zu verkaufen, ist in der Urkunde des Beklagten richtig wieder-gegeben worden. Der Kaufvertrag konnte auch vollzogen werden. Fehl gingen die gemeinsamen Vorstellungen der Beteiligten nur 374ber den Umfang des Woh-nungseigentums. Im notariellen Vertrag gen374gt zur Bezeichnung der Wohnung die Angabe des betreffenden Wohnungsgrundbuches (BGHZ 125, 235). Die Ausgestaltung der Wohnung, wie sie sich aus den in den Grundakten befindli-chen Unterlagen ergibt, geh366rt dementsprechend auch nicht zwingend zum In-halt der auf den Verkauf bzw. den Eigentums374bergang gerichteten Willenserkl344-rung (vgl. Reithmann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl., Rn. 444) und damit nicht ohne weiteres zur rechtlichen Tragweite des Gesch344fts (vgl. Reithmann MittBayNot 2005, 207, 208). Dies gilt erst recht f374r den von den Kl344gern gew374nschten Hinweis, dass sich der Umfang des einge-tragenen Sondereigentums nur aus den Grundakten ersehen lasse. 23 Dass die Teilungserkl344rung, der Aufteilungsplan und die Gemeinschafts-ordnung f374r den Umfang der hier verkauften Rechte an der Wohnung von Be-deutung sind, ergibt sich bereits unmittelbar aus der Bezugnahme auf diese Unterlagen im Kaufvertrag (247 1 Nr. 1, 247 4a Nr. 1). Die Kl344ger erwarten der Sa- 24 - 11 - che nach einen Hinweis auf ein Risiko, f374r dessen Eintritt keine Anhaltspunkte vorlagen und das insbesondere aufgrund der bereits seit langem bestehenden Nutzung der Wohnung auch als unwahrscheinlich einzustufen war. Es war des-halb im hier vorliegenden Fall nicht pflichtwidrig, keinen Hinweis zu geben, dass sich der Umfang des eingetragenen Sondereigentums nur aus einer hier unter-bliebenen Einsichtnahme in die Grundakten ermitteln lasse. b) Eine Pflichtverletzung wegen des unterlassenen Hinweises aus 247 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO scheidet aus bereits genannten Gr374nden aus. Eine Pflicht zur betreuenden Belehrung setzt die Erkennbarkeit einer Gef344hrdungslage vor-aus, woran es hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes fehlt. 25 Schlick Wurm Herrmann W366stmann Hucke Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 18.10.2006 - 84 O 35/06 - KG Berlin, Entscheidung vom 01.02.2008 - 9 U 250/06 -
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