BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 52/06 Verk374ndet am: 23. November 2006 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 652 Abs. 1 Eine die Provision rechtfertigende Nachweisleistung kann auch dann vorlie-gen, wenn der zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewie-senen Kaufinteressenten geschlossene Vertrag erst zustande gekommen ist, nachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufver-trag durch Aus374bung eines vertraglich vereinbarten R374cktrittsrechts geschei-tert ist. BGH, Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - OLG D374sseldorf LG Duisburg - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 23. November 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, D366rr und Galke f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts D374sseldorf vom 10. Februar 2006 aufgeho-ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Beklagte, Insolvenzverwalter 374ber das Verm366gen der V. K. GmbH (im Folgenden: Schuldnerin), wollte deren Grundst374ck in D. , Ecke W. Stra337e/M. Stra337e verkaufen. Die Kl344gerin, die Immobilienmaklerin ist, erfuhr hiervon durch den Gesch344ftsf374hrer der Schuldnerin. Sie gewann den BLB Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes (im Folgenden: BLB) als Kaufinteressenten und teilte dem Gesch344ftsf374hrer der Schuldnerin diese Verkaufsm366glichkeit mit. Von Vertretern der Kl344gerin daraufhin teils mit dem Gesch344ftsf374hrer der Schuldnerin, teils mit 1 - 3 - diesem und dem Beklagten gef374hrte Gespr344che "best344tigte" die Kl344gerin schrift-lich in dem Sinne, dass sie verk344uferseits eine Maklerprovision in H366he von 2,5 % zuz374glich Umsatzsteuer erhalte. Am 24. Mai 2004 verkaufte der Beklagte das Grundst374ck - ohne Mitwir-kung der Kl344gerin - an die von der W. & F. AG und anderen gebildete Gesellschaft b374rgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR); die-se behielt sich allerdings vertraglich ein einseitiges, befristetes R374cktrittsrecht vor. Von der GbR gehegte Bebauungsabsichten zerschlugen sich; sie trat am 16. Juni 2004 von dem Kaufvertrag zur374ck. Bereits am 8. Juni 2004 hatte die GbR den BLB von ihrer Absicht zur374ckzutreten unterrichtet. Dieser erbot sich gegen374ber dem Beklagten, den Kaufvertrag zu 374bernehmen, so dass es - ebenfalls am 16. Juni 2004 - zum Abschluss eines Kaufvertrages zwischen dem Beklagten und dem BLB kam. Die Kl344gerin war daran nicht beteiligt. 2 Die Kl344gerin macht geltend, mit dem Beklagten einen Maklervertrag ge-schlossen zu haben. Sie verlangt von ihm die Maklerprovision, weil sie f374r den schlie337lich erfolgten Verkauf an den BLB den Nachweis sowie Vermittlungsleis-tungen erbracht habe. 3 Landgericht und Berufungsgericht haben die auf Zahlung von 348.000 200 Maklerprovision und 3.027,50 200 "vorgerichtliche Kosten", jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage abgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: 6 Es k366nne dahingestellt bleiben, ob zwischen den Parteien ein Maklerver-trag zustande gekommen sei. Die Kl344gerin habe eine Nachweisleistung nicht erbracht. Zwar habe sie den BLB als Kaufbewerber benannt. Diese Leistung sei aber dadurch gegenstandslos geworden, dass der Beklagte das Grundst374ck nicht an den BLB, sondern an die nicht von der Kl344gerin nachgewiesene GbR verkauft habe. Zwar habe der Beklagte das Grundst374ck sp344ter aufgrund v366llig neuer Umst344nde, n344mlich nach dem R374cktritt der GbR, doch noch an den BLB verkauft. D i e s e Verkaufsm366glichkeit habe die Kl344gerin aber nicht nachge-wiesen. 7 Wenn die Kl344gerin 374berhaupt eine Vermittlungsleistung im Sinne des 247 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erbracht habe, sei diese jedenfalls ebenso wie der Nachweis dadurch gegenstandslos geworden, dass der Beklagte das Ob-jekt an einen Dritten ver344u337ert habe. 8 - 5 - II. Das Berufungsurteil h344lt der rechtlichen Pr374fung nicht stand. Nach den bisher getroffenen Feststellungen ist nicht auszuschlie337en, dass die Kl344gerin von dem Beklagten eine Maklerprovision fordern kann. 9 Nach 247 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ist derjenige, der f374r den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder f374r die Vermittlung eines Ver-trages einen Maklerlohn verspricht, zur Entrichtung des Lohns verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mak-lers zustande kommt. 10 1. F374r die rechtliche Pr374fung ist davon auszugehen, dass der Beklagte der Kl344gerin eine Maklerprovision f374r den erfolgreichen Nachweis der Verkaufsge-legenheit oder f374r die Vermittlung des Verkaufs versprach; denn das Beru-fungsgericht hat gegenteilige Feststellungen nicht getroffen. 11 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein Anspruch auf die Maklerprovision nicht bereits deshalb verneint werden, weil es jedenfalls an einer Nachweisleistung im Sinne des 247 652 BGB fehlte. 12 a) Die nach 247 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB dem Nachweismakler oblie-gende Leistung besteht in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss ei-nes Vertrages" (des sogenannten Hauptvertrages). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen 374ber den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzu-treten (vgl. - zuletzt - Senatsurteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062 f). Der Hinweis auf ein m366gliches Vertragsobjekt gen374gt f374r sich allein 13 - 6 - nicht. Erforderlich ist, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer f374r den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es gen374gt nicht, dass die Maklert344tigkeit f374r den Erfolg auf anderem Weg ad344quat kausal ge-worden ist. Denn der Makler wird nicht f374r den Erfolg schlechthin belohnt, son-dern f374r einen Arbeitserfolg; Maklert344tigkeit und darauf beruhender Erfolgs-eintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (vgl. Senatsur-teil vom 18. Januar 1996 - III ZR 71/95 - NJW-RR 1996, 691 m.w.N. aus der st344ndigen Rechtsprechung). Dementsprechend entsteht ein Provisionsanspruch nicht, wenn der Mak-ler eine tats344chlich bestehende M366glichkeit zum Erwerb eines Objekts nach-weist, diese Gelegenheit sich aber zerschl344gt, weil der Eigent374mer die Ver-kaufsabsicht endg374ltig aufgegeben oder sich f374r einen anderen Interessenten entschieden hat, diese Verkaufsgelegenheit dann aber sp344ter unter ver344nderten Umst344nden neu entsteht und nunmehr von dem Kunden ohne Hinweis des Maklers genutzt wird (vgl. BGH, Urteile vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008 f und vom 20. M344rz 1991 - IV ZR 93/90 - NJW-RR 1991, 950). 14 Demnach kann nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit einem anderen Interessenten im Allgemeinen von einer (weiter bestehenden) Ver-kaufsbereitschaft des Eigent374mers nicht mehr gesprochen werden. Anders liegt der Fall, wenn der Kaufvertrag mit einem zeitlich befristeten, aber im 334brigen vorbehaltlosen R374cktrittsrecht vereinbart ist. Bei einer solchen Konstellation bleibt der Kaufvertrag letztlich solange in der Schwebe, wie das R374cktrittsrecht noch ausge374bt werden kann; bis dahin ist das Objekt noch nicht endg374ltig vom Markt und der Verk344ufer immer noch latent verkaufsbereit. Eine endg374ltige ver-tragliche Bindung wird erst zu dem Zeitpunkt begr374ndet, in dem das R374cktritts- 15 - 7 - recht nicht mehr ausge374bt werden kann. Dabei ist es - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - unerheblich, ob das R374cktrittsrecht beiden Kaufver-tragsparteien einger344umt worden ist oder nur einer Partei und ob gerade die zum R374cktritt berechtigte Vertragspartei Auftraggeber des Maklers ist. Dieser Sichtweise entspricht es, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts-hofs der Maklerlohnanspruch bei einem von dem Makler nachgewiesenen Kaufvertrag, der mit einem zeitlich befristeten, aber im 334brigen vorbehaltlosen R374cktrittsrecht vereinbart ist, erst entsteht, wenn die R374cktrittsm366glichkeit ver-strichen ist (vgl. BGHZ 66, 270, 271; Senatsurteile vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/96 - NJW 1997, 1583 und vom 13. Januar 2000 - III ZR 294/98 - NJW-RR 2000, 1302, 1303; Urteil vom 9. Januar 1974 - IV ZR 71/73 - NJW 1974, 694, 695). b) Im Streitfall ist demnach eine Nachweisleistung der Kl344gerin anzu-nehmen. Der Beklagte hatte zwar zun344chst die von der Kl344gerin aufgezeigte Gelegenheit, an den BLB zu ver344u337ern, nicht genutzt, sondern an die ihm an-derweit bekannt gewordene GbR ver344u337ert. Der mit der GbR geschlossene Kaufvertrag stand jedoch unter dem Vorbehalt eines - allein der GbR einge-r344umten - vertraglichen R374cktrittsrechts, das lediglich zeitlich befristet und mit einer gewissen Entsch344digungspflicht der GbR gegen374ber dem Beklagten ver-bunden war. Das Grundst374ck war, weil die GbR ohne weitere Voraussetzungen zur374cktreten konnte, noch nicht "weg"; der Beklagte musste sich darauf einrich-ten, dass die K344uferin zur374cktrat. 16 Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts kann vorliegend ein provi-sionspflichtiges Nutzen des von der Kl344gerin erbrachten Nachweises auch nicht deshalb verneint werden, weil, als sich der Vertragsr374cktritt der GbR abzeichne-te, der BLB an den Beklagten herangetreten ist und nicht der Beklagte von sich 17 - 8 - aus an Vertreter des BLB. Der BLB wollte das Grundst374ck der Schuldnerin zwecks Errichtung eines Justizzentrums erwerben. Die, dem Beklagten bekann-te, Absicht der GbR ging dahin, ihrerseits auf dem Grundst374ck ein Justizgeb344u-de zu errichten und das bebaute Grundst374ck anschlie337end wiederum dem BLB anzudienen. Von daher war vorgezeichnet, dass - wie geschehen - nach der Aus374bung des R374cktrittsrechts wieder der von der Kl344gerin als Kaufinteressent benannte BLB zum Zuge kommen w374rde. III. Der Senat ist gehindert, abschlie337end zu entscheiden. Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht ausdr374cklich 18 - 9 - offen gelassen hat, ob die Parteien einen Maklervertrag geschlossen haben. Hierzu sind Feststellungen noch zu treffen. Schlick Wurm Kapsa D366rr Galke Vorinstanzen: LG Duisburg, Entscheidung vom 20.05.2005 - 22 O 138/04 - OLG D374sseldorf, Entscheidung vom 10.02.2006 - I-7 U 139/05 -
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