BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 57/06 Verk374ndet am: 16. November 2006 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 652 Zur Frage eines eindeutigen Provisionsverlangens des Maklers, der ein Objekt den Kaufinteressenten durch Zusendung oder Aush344ndigung eines Expos351s mit einem entsprechenden Hinweis anbietet. BGH, Urteil vom 16. November 2006 - III ZR 57/06 - OLG Hamburg LG Hamburg - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. November 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Streck, Dr. Kapsa, D366rr und Dr. Herrmann f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg, 8. Zivilsenat, vom 1. Februar 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344gerin, ein Maklerunternehmen, nimmt die Beklagte zu 1 auf Zah-lung einer (K344ufer-)Provision f374r den Nachweis einer Eigentumswohnung in H. in Anspruch, die die Beklagte zu 1 zusammen mit dem fr374heren Be-klagten zu 2 erworben hat; letzterem gegen374ber ist die Klage rechtskr344ftig ab-gewiesen. 1 Auf eine Zeitungsanzeige der Kl344gerin betreffend dieses Objekt, das ihr von den Eigent374mern an die Hand gegeben worden war, rief die Beklagte zu 1 2 - 3 - im Sommer 2003 bei der Kl344gerin an. Die Parteien vereinbarten eine Besich-tigung des Objekts, die am 7. August 2003 erfolgte. Bei dieser Gelegenheit 374bergab der Mitarbeiter der Kl344gerin ein Expos351. Die Kl344gerin behauptet, ein weiteres Exemplar dieses Expos351s sei der Beklagten zu 1 schon vor der Be-sichtigung - im Anschluss an das erste Telefonat, das am 22. Juli 2003 stattge-funden habe - zugeschickt worden. Das Expos351 der Kl344gerin, in dem ein Kaufpreis von 1.075.000 200 ange-geben war, enthielt unter anderem folgende Passage: 3 "205 Der K344ufer: verpflichtet sich nach Vertragsunterzeichnung zur Zahlung einer Mak-lercourtage in H366he von 6 % inklusive Mehrwertsteuer an unsere Fir-ma. Die Courtage ist verdient und f344llig bei Vertragsabschlu337. Mit dieser Aufgabe bieten wir Ihnen das bezeichnete Objekt und zugleich unsere Dienste als Makler an 205 Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot Gebrauch machen, zum Beispiel, wenn Sie sich mit uns oder dem Eigent374mer direkt in Verbindung set-zen. Die angegebene Courtage zahlen Sie nur, wenn ein Vertrag 374ber das angebotene Objekt zustande kommt, selbst wenn wir beim Vertragsabschlu337 nicht mitwirken. Sie sind einver-standen, da337 wir auch f374r Ihren Vertragspartner t344tig sind 205" Mit Kaufvertrag vom 24. Februar 2004 erwarben die Beklagte zu 1 und der fr374here Beklagte zu 2 gemeinsam das Objekt f374r einen Kaufpreis von 820.000 200; zus344tzlich wurde Inventar zum Preise von 109.700 200 374bernommen. 4 Auf die - auf Zahlung von 64.500 200 nebst Zinsen gerichtete - Klage hat das Landgericht der Kl344gerin gegen die Beklagte zu 1 55.782 200 (= 6 % von 929.700 200) nebst Zinsen zugesprochen. Das Oberlandesgericht hat auf die Be-rufung der Beklagten zu 1 die Klage abgewiesen. Mit der - vom Berufungsge- 5 - 4 - richt zugelassenen - Revision verfolgt die Kl344gerin ihren Klageanspruch gegen die Beklagte zu 1 in dem vom Landgericht zuerkannten Umfang weiter. Entscheidungsgr374nde Die Revision f374hrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-r374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 6 I. 1. Das Landgericht hatte in seinem erstinstanzlichen Urteil nach Beweis-aufnahme festgestellt, dass der Mitarbeiter der Kl344gerin im Anschluss an das - auf den 22. Juli 2003 datierte - Telefonat mit der Beklagten zu 1 an diese ein Expos351 abgesandt und dass die Beklagte zu 1 dieses Expos351 auch erhalten habe. Aufgrund dessen hatte das Landgericht angenommen, es sei "durch Kenntnisnahme der Beklagten zu 1 von der Courtageforderung vor Besichti-gung des Objekts 205" zwischen der Kl344gerin und der Beklagten zu 1 ein Makler-vertrag zustande gekommen. 7 2. Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob die - von der Beklagten zu 1 im Berufungsverfahren angegriffene - Feststellung des Zugangs des Expos351s bei der Beklagten zu 1 vor der Besichtigung des Objekts rechtsfehlerfrei getrof-fen sei. Es hat unabh344ngig hiervon das Zustandekommen eines Maklervertra-ges zwischen der Kl344gerin und der Beklagten zu 1 mit folgender Begr374ndung verneint: 8 - 5 - Rufe der Kaufinteressent ein Objekt aus dem Bestand eines Maklers ab, d374rfe er davon ausgehen, dass den Makler schon ein Maklervertrag mit dem Verk344ufer verbinde und dieser nicht auch noch einen weiteren Maklervertrag mit ihm, dem Kaufinteressenten abschlie337en wolle. Auch die im Streitfall vorge-nommene Besichtigung des Objekts durch die Beklagte zu 1 zusammen mit dem Mitarbeiter der Kl344gerin reiche f374r sich allein nicht f374r das Zustandekom-men eines Maklervertrages aus. Das Zustandekommen eines solchen (zweiten) Maklervertrages sei zwar grunds344tzlich m366glich, daran seien aber strenge An-forderungen zu stellen, zumal der Makler sich damit in einen nachhaltigen Inte-ressenkonflikt begebe, 374ber den er den Kaufinteressenten aufkl344ren m374sse (was in dem Expos351 der Kl344gerin verschwiegen, vielmehr im Gegenteil noch verharmlost werde). Vor diesem Hintergrund seien die Passagen des vorlie-genden Expos351s: 9 "205 bieten wir Ihnen 205 unsere Dienste als Makler an" und "205 ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot Gebrauch machen, zum Beispiel wenn Sie sich mit uns oder dem Eigent374mer direkt in Verbindung setzen" nicht geeignet, den Abschluss eines Maklervertrages zu bewirken. Sie seien - wenn nicht schon gem344337 247 308 Nr. 5 Buchst. a BGB - nach 247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Es handele sich um einer Inhaltskontrolle unterliegende All-gemeine Gesch344ftsbedingungen, die von wesentlichen Grundgedanken der ge-setzlichen Regelung abwichen und den Maklerkunden (Kaufinteressenten) un-angemessen benachteiligten. Es stehe in Widerspruch zu den 247247 145 ff BGB, wenn durch Allgemeine Gesch344ftsbedingungen ein bestimmtes Verhalten des Angebotsempf344ngers als Annahme bestimmt werde, das diesen Erkl344rungswert von sich aus nicht habe. Die genannten Formulierungen in der "Maklerklausel" des Expos351s der Kl344gerin wirkten sich in diesem Sinne aus. Der darin genannte - 6 - Tatbestand, dass der Kaufinteressent sich mit dem Makler oder dem Eigent374-mer "in Verbindung setzt", habe von sich aus nicht den nach dem Gesetz erfor-derlichen eindeutigen, auf Abschluss eines Maklervertrages gerichteten Erkl344-rungswert. Eine solche "Kontaktaufnahme" k366nne zun344chst Belanglosem die-nen, z.B. der Kl344rung, ob das Objekt noch verf374gbar sei. Selbst wenn die Kon-taktaufnahme von Kaufinteresse getragen sei, k366nne sich der Kaufinteressent gleichzeitig gegen einen eigenen Vertragsschluss mit dem Makler verwahren wollen. Diese nach dem Gesetz bestehende M366glichkeit werde in den Formulie-rungen der Kl344gerin verschwiegen. Die dargestellte Abweichung von der Geset-zeslage benachteilige den Kaufinteressenten auch unangemessen. Bereits die erste Instanz habe allgemein zutreffend angenommen, dass es ohne diese "Maklerklausel" des Expos351s nicht zu einem Vertragsschluss der Parteien gekommen sei. 10 II. Mit der Begr374ndung des Berufungsgerichts l344sst sich, wie die Revision mit Recht r374gt, das Zustandekommen eines (K344ufer-)Maklervertrages zwischen der Kl344gerin und der Beklagten zu 1 nicht verneinen. 11 1. Das Berufungsgericht zitiert zutreffend die st344ndige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im gesch344ftlichen Verkehr auftritt, damit noch nicht schl374ssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision f374r den Fall, dass ein Vertrag 374ber das angebotene Objekt zustande kommt, erkl344rt. Der In-teressent darf n344mlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon aus- 12 - 7 - gehen, dass der Makler das Objekt von dem Verk344ufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leis-tung f374r den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusam-men mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage f374r einen schl374ssigen Vertrags-schluss nicht aus (zuletzt Senatsurteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779 mit umfangreichen Nachweisen). Nach der genannten Rechtsprechung ist die Situation aber anders - was im angefochtenen Urteil unerw344hnt bleibt -, wenn der Makler den Kaufinteres-senten unmissverst344ndlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende K344ufer-provision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grunds344tzlich in schl374ssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisi-onsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 6. Dezember 2001 - III ZR 296/00 - NJW 2002, 817 und vom 17. September 1998 - III ZR 174/97 - NJW-RR 1999, 361). 13 2. Von einem solchen Sachverhalt ist revisionsrechtlich auszugehen. 14 a) Da das Berufungsgericht sich mit der Feststellung des Landgerichts im erstinstanzlichen Urteil, wonach der Beklagten zu 1 bereits vor der Besichtigung des Objekts ein Exemplar des Expos351s der Kl344gerin zugegangen war, nicht auseinandersetzt, ist im vorliegenden Revisionsverfahren die Richtigkeit dieser Feststellung zu unterstellen. 15 - 8 - Aus dieser Feststellung ergibt sich weiter, dass die Beklagte zu 1 durch das Maklerexpos351 einen deutlichen Hinweis darauf erhalten hatte, dass die Kl344-gerin bei Abschluss eines Kaufvertrages eine Verg374tung in H366he von 6 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer verlange. Ein ausdr374ckliches Provisi-onsverlangen im Expos351 reicht im Allgemeinen als ein solcher "deutlicher Hin-weis", wie ihn die Rechtsprechung fordert, aus (vgl. Senatsurteil vom 11. April 2002 - III ZR 37/01 - NJW 2002, 1945). Das Berufungsgericht stellt im Streitfall die Klarheit und Verst344ndlichkeit dieses Hinweises im Expos351 der Kl344gerin, durch den unmissverst344ndlich zum Ausdruck kam, dass die Kl344gerin dem Kauf-interessenten ihre - entgeltlichen - Maklerdienste als Maklerin anbot, f374r sich auch nicht in Frage. Soweit die Revisionserwiderung insoweit Zweifel anmeldet, sind diese unbegr374ndet. 16 b) Ausgehend hiervon h344tte die Beklagte zu 1 dadurch, dass sie sich nach Erhalt des Expos351s, das ein eindeutiges Provisionsverlangen der Kl344gerin enthielt und von dem die Kl344gerin annehmen durfte, dass die Beklagte zu 1 es zur Kenntnis genommen hatte, auf die Ortsbesichtigung und die weitere T344tig-keit der Kl344gerin einlie337, nach allgemeinen rechtsgesch344ftlichen Grunds344tzen konkludent den Antrag der Kl344gerin auf Abschluss eines Maklervertrages ange-nommen. 17 3. Durchgreifende Gr374nde, warum ein Vertragsschluss auf dieser Grundla-ge hier gleichwohl ausgeschlossen sein soll, benennt das angefochtene Urteil nicht. Die Bedenken, die das Berufungsgericht hinsichtlich der Passagen im Expos351: 18 "205 bieten wir Ihnen 205 unsere Dienste als Makler an" und "205 ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot - 9 - Gebrauch machen, zum Beispiel wenn Sie sich mit uns oder dem Eigent374mer direkt in Verbindung setzen", unter dem Gesichtspunkt einer Inhaltskontrolle derselben als Allgemeiner Ge-sch344ftsbedingungen 344u337ert, sind hier schon deshalb nicht erheblich, weil im Streitfall der - revisionsrechtlich zu unterstellende - Vertragsschluss unabh344ngig von diesen Passagen durch die wechselseitigen ausdr374cklichen beziehungs-weise konkludenten Erkl344rungen der Parteien nach allgemeinen rechtsgesch344ft-lichen Grunds344tzen zustande gekommen ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob die genannten, von der Kl344gerin vorformulierten S344tze in ihrem Expos351 - wie das Berufungsgericht meint - auf fingierte Annahmeerkl344rungen des Makler-kunden hinauslaufen (vgl. 247 308 Nr. 5 BGB). Entscheidend ist, dass die betref-fenden Klauseln 374berhaupt keinen konstitutiven Einfluss auf den vorliegenden Vertragsschluss gehabt haben. Das Zustandekommen des Vertrages hing hier - jedenfalls nach dem bisherigen Sachstand - nicht davon ab, ob ein bestimm-tes Verhalten der Beklagten zu 1 als Angebotsempf344ngerin als Annahme gelten sollte, das diesen Erkl344rungswert eigentlich nicht hat. Soweit das Berufungsgericht ausf374hrt, es k366nne "ohne die Maklerklausel des Expos351s" nicht zu einem Vertragsschluss der Parteien gekommen sein, f374hrt dies zu keiner anderen Beurteilung. Das Expos351 der Kl344gerin stellt zwar insoweit ein wesentliches Element f374r den in Rede stehenden Vertragsschluss dar, als sich daraus das eindeutige Verlangen der Kl344gerin nach einer (K344ufer-) Provision ergab. Dar374ber hinaus hat das Expos351 - einschlie337lich der vom Beru-fungsgericht so genannten "Maklerklausel" - jedoch keinen Einfluss auf die rechtsgesch344ftliche Gesamtlage (Vertragsschluss: ja oder nein). 19 - 10 - III. Das die Klage abweisende Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben. Da der Rechtsstreit in der Revisionsinstanz noch nicht entscheidungsreif ist, muss die Sache zur weiteren Pr374fung an das Berufungsgericht zur374ckver-wiesen werden. 20 Schlick Streck Kapsa D366rr Herrmann Vorinstanzen: LG Hamburg, Entscheidung vom 09.06.2005 - 334 O 94/04 - OLG Hamburg, Entscheidung vom 01.02.2006 - 8 U 65/05 -
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