BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 62/03 Verkündet am:16. Oktober 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR:ja BNotO § 19Zur Haftung des Notars wegen ungenauer Bezeichnung des Kaufgegenstands.BGH, Urteil vom 16. Oktober 2003 - III ZR 62/03 -OLG Koblenz LG Koblenz - 2 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 16. Oktober 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und dieRichter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galkefür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Koblenz vom 11. Februar 2003 im Ko-stenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Be-klagten erkannt worden ist.Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer desLandgerichts Koblenz vom 2. Oktober 2001 wird zum Zahlungs-antrag in Höhe eines weiteren Teilbetrags von 2.196,94 (= 4.296,85 DM) nebst Zinsen sowie zum Feststellungsantrag invollem Umfang zurückgewiesen.Im übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an dasBerufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand - 3 -Am 18. Juni 1997 beurkundete der Zweitbeklagte als amtlich bestellterVertreter des erstbeklagten Notars einen Kaufvertrag zwischen den Klägern(als Käufern) und dem Verkäufer B. über den Erwerb von Wohnungsei-gentum. Der Kaufgegenstand wurde darin wie folgt beschrieben:"Als Eigentümer des im Grundbuch von ... verzeichneten Grund-stücks: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freifläche ... 2.167 qm,wird der vorgenannte Verkäufer eingetragen. Aus diesem Grund-stück wird der Erschienene eine Teilfläche von ca. 1.420 qm her-ausvermessen. Auf der vorbezeichneten Teilfläche befindet sichein Mehrfamilienhaus ....Mit Teilungserklärung des vertretenen Notars vom heutigen Tagewurde an dem vorbezeichneten Grundbesitz Wohnungseigentumbegründet. Die Teilungserklärung ist noch nicht im Grundbuchvollzogen. Die Urkunde lag bei Beurkundung in Urschrift vor. We-gen der Teilungserklärung und der Aufteilungspläne, die Gegen-stand dieses Vertrages sind, verweisen die Beteiligten auf dieseUrkunde. Sie erklären, daß ihnen der Inhalt dieser Urkunde be-kannt ist und sie auf deren Vorlesen und das Beifügen zu dieserUrkunde sowie auf das Vorlegen der Pläne verzichten.Dies vorausgeschickt verkauft der vorgenannte Verkäufer demdies annehmenden Käufer - zu je ½ Anteil - von dem vorbezeich-neten Grundbesitz die derzeit in der Teilungserklärung vorgese-hene Einheit und zwar 1.189/10.000 Miteigentumsanteil an demGrundbesitz: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freifläche ...2.167 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Auftei-lungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im Obergeschoßnebst Kellerraum ..."Die Teilungserklärung lautet auszugsweise:"Der Erschienene wird Eigentümer des im Grundbuch von ... ver-zeichneten Grundstücks: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freiflä-che ... 2.167 qm. Aus diesem Grundstück wird der Erschienene - 4 -eine Teilfläche von ca. 1.420 qm, wie sie sich aus dem als Anla-ge I zu dieser Urkunde genommenen Lageplan ergibt und- orange - gekennzeichnet ist, herausvermessen. Der Lageplanwurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt. Auf der vorbe-zeichneten Teilfläche befindet sich ein Mehrfamilienhaus. Die Artder Bebauung ergibt sich aus den als Anlage II und III zu dieserUrkunde genommenen Aufteilungsplänen. ...Dies vorausgeschickt, wird das Eigentum an dem vorbezeichne-ten Grundbesitz in der Weise aufgeteilt, daß mit jedem Miteigen-tumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten errichtetenWohnung bzw. das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken die-nenden Räumen nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmun-gen verbunden ist. ..."Die Kläger wurden am 9. Oktober 1997 als Miteigentümer des gesamtenGrundstücks Flur 12 Nr. 108/4, verbunden mit dem Sondereigentum an derWohnung Nr. 7, eingetragen. Dieses Flurstück wurde später in die neuen Par-zellen 108/23, 108/24 und 108/25 aufgeteilt; hierbei entspricht das FlurstückNr. 108/25 im wesentlichen der nach dem Kaufvertrag und der Teilungserklä-rung herauszuvermessenden Teilfläche von ca. 1.420 qm.In einem Vorprozeß nahm der Verkäufer die Kläger auf Aufhebung derEigentümergemeinschaft an den weiteren Flurstücken Nr. 108/23 und 108/24sowie auf Rückübereignung dieser Flächen in Anspruch; er vertrat die Auffas-sung, der Kaufvertrag habe sich nur auf die herauszuvermessende Teilflächeund damit allein auf das spätere Flurstück Nr. 108/25 bezogen. Die Klage hattein beiden Instanzen Erfolg (15 O 456/98 LG Koblenz = 12 U 1922/99 OLGKoblenz).Mit der vorliegenden Klage fordern die Kläger, die als Gegenstand desihnen verkauften Wohnungseigentums nach dem Inhalt des Kaufvertrags sowie - 5 -nach einem ihnen vom Verkäufer überlassenen Auszug aus der Flurkarte dasgesamte, 2.167 qm große Grundstück Nr. 108/4 betrachten, von den beklagtenNotaren wegen Unklarheit des beurkundeten Kaufvertrags Schadensersatz.Sie haben Rückzahlung aller ihnen von dem Beklagten zu 1 in Rechnung ge-stellten Notarkosten in Höhe von zusammen 2.737,01 DM sowie Erstattung derweiter aufgrund des vorausgegangenen Rechtsstreits von ihnen zu tragendenund bereits festgesetzten Prozeßkosten von 12.363,67 DM verlangt, insgesamtZahlung von 15.100,68 DM. Außerdem haben sie die Feststellung begehrt, daßdie Beklagten ihnen als Gesamtschuldner verpflichtet seien, die der Gegen-seite aufgrund des Berufungsverfahrens vor dem Oberlandesgericht Koblenznoch zu erstattenden Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren zu ersetzen.Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgerichthat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 6.321,44 (= 12.363,67 DM) nebst Zinsen verurteilt und auch die beantragte Feststellunggetroffen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen dieBeklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.Entscheidungsgründe Die Revision hat Erfolg.I.Das Berufungsgericht hat, soweit noch von Interesse, ausgeführt: - 6 -Der Beklagte zu 2 habe bei der Beurkundung des Kaufvertrags gegenseine Pflicht verstoßen, die Erklärungen der Beteiligten klar und unzweideutigin der Niederschrift wiederzugeben (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG). Der Gegen-stand des zu übertragenden Miteigentumsanteils sei im Kaufvertrag nicht klarbezeichnet, vielmehr seien die darin verwendeten Worte "von dem vorbezeich-neten Grundbesitz" und "Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz" mißver-ständlich. Mit ihnen könnten nämlich sowohl das eingetragene GrundstückFlur 12 Nr. 108/4 als auch die herauszuvermessende Teilfläche gemeint sein.Auch in der Teilungserklärung werde die zu übereignende Einheit nicht zwei-felsfrei angegeben. Den notariellen Urkunden sei daher ein eindeutiger Inhaltallenfalls mit Hilfe einer Auslegung beizumessen, und zwar aufgrund derÜberlegung, daß das Herausvermessen einer Teilfläche nur dann Sinn erhalte,wenn allein diese Fläche Gegenstand des Miteigentums habe sein sollen. Sol-che Kenntnisse seien bei juristischen Laien wie den Klägern aber nicht ohneweiteres vorauszusetzen. Die Mißverständlichkeit des Kaufvertrags werdedurch die vom Beklagten zu 1 später beurkundete Grundschuldbestellung be-stätigt, bei der als Gegenstand des belasteten Miteigentumsanteils wiederumdas Gesamtgrundstück Nr. 108/4 mit einer Größe von 2.167 qm angegebenwerde. Auch das Grundbuchamt habe, was noch schwerer wiege, bei der Ein-tragung der Kläger als Miteigentümer der ursprünglichen Parzelle Nr. 108/4den Kaufvertrag in diesem Sinne verstanden.Durch die Amtspflichtverletzung sei den Klägern im Umfang ihrer Auf-wendungen für den Vorprozeß ein Schaden entstanden. Denn zu diesemRechtsstreit wäre es nicht gekommen, wenn im notariellen Kaufvertrag das zuübereignende Objekt unmißverständlich bezeichnet worden wäre. Da nach - 7 -dem Wortlaut des Kaufvertrags eine Übertragung des Miteigentums an der ge-samten Parzelle 108/4 auf die Kläger nahegelegen habe, seien diese "heraus-gefordert" worden, sich gegen das Rückübereignungsverlangen des Verkäu-fers zu wehren. Etwas anderes ergäbe sich auch dann nicht, wenn der Ver-käufer vor Abschluß des Kaufvertrags erklärt habe, die Kläger sollten lediglicheinen Teil des Grundstücks erwerben. Nach der Beurkundung des Kaufver-trags hätten sie nicht davon ausgehen müssen, daß diese Erklärung Vertrags-inhalt geworden wäre. Ebensowenig sei ein Mitverschulden der Kläger nach§ 254 Abs. 1 oder 2 BGB oder ein ihnen zuzurechnendes Verschulden ihresfrüheren Prozeßbevollmächtigten gegeben. Das gelte auch für die Durchfüh-rung der Berufung im Vorprozeß, da die Entscheidungsgründe des Landge-richts dessen Entscheidung nicht getragen hätten. Die den Klägern zu erset-zenden Prozeßkosten beliefen sich auf insgesamt 12.363,67 DM, wovon aufdas Berufungsverfahren 4.296,85 DM entfallen. Aus denselben Gründen seiauch der Feststellungsantrag begründet.II.Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht in allenPunkten stand.1.Nicht zu beanstanden ist allerdings die Entscheidung des Berufungsge-richts im Ausgangspunkt. Dem Beklagten zu 2 fällt auch nach Auffassung deserkennenden Senats wegen Unklarheiten in dem beurkundeten Kaufvertrageine Amtspflichtverletzung zur Last (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO), für deren Fol-gen als Gesamtschuldner auch der vertretene erstbeklagte Notar einzustehen - 8 -hätte (§ 46 Satz 1 BNotO). Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG soll der Notar denWillen der Beteiligten erforschen und ihre Erklärungen klar und unzweideutig inder Niederschrift wiedergeben. Dabei sollen Irrtümer und Zweifel vermiedenwerden (§ 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Bei Kaufverträgen ist daher insbesondereder Kaufgegenstand genau zu bezeichnen (Winkler, BeurkG, 15. Aufl., § 17Rn. 274). Diesen Anforderungen genügt der beurkundete Kaufvertrag vom18. Juni 1997 nicht. Sein Wortlaut läßt, wie das Berufungsgericht zutreffenddargelegt hat, mit der mehrfachen undifferenzierten Verwendung des Begriffs"Grundbesitz" sowie der gleichfalls wiederholten Verweisung auf das FlurstückNr. 108/4 mit einer Größe von 2.167 qm nicht hinreichend klar erkennen, obder verkaufte Miteigentumsanteil an der gesamten zum Zeitpunkt der Beurkun-dung bestehenden Parzelle 108/4 oder allein an der noch herauszuvermes-senden Teilfläche bestehen sollte. Auch die dabei nach § 13a BeurkG in Bezuggenommene Teilungserklärung ist in diesem Punkt kaum klarer. Bei einer anSinn und Zweck orientierten Auslegung beider Erklärungen liegt es allerdingsnahe, das Wohnungseigentum ausschließlich auf die neu zu bildende Parzellezu beziehen, auf der sich auch das in Eigentumswohnungen zu teilende Ge-bäude befand. Zu solchen Überlegungen darf es aber der Notar nicht erstkommen lassen, wenn ihm eine eindeutige Bezeichnung unschwer möglich ist,was im Streitfall auf der Hand liegt; das gilt selbst dann, wenn die Vertrags-partner über eine bestimmte Auslegung des Vertragstextes einig sind (vgl.BGH, Urteil vom 8. November 2001 - IX ZR 398/99 - BGH-Report 2002, 195,196; dazu sogleich).2.Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch die Auffassung des Beru-fungsgerichts, die von den Klägern im Vorprozeß aufgewendeten Prozeßko- - 9 -sten seien ihnen in vollem Umfang als aus der Amtspflichtverletzung entstan-dener Schaden zu ersetzen.a) Eine Ersatzpflicht des Notars für Aufwendungen des Geschädigten,die auf dessen eigenem Willensentschluß beruhen, kommt zwar auch dann inBetracht, wenn diese durch das haftungsbegründende Ereignis "herausgefor-dert" worden sind und eine nicht ungewöhnliche Reaktion hierauf darstellen(vgl. BGH, Urteil vom 7. Januar 1988 - IX ZR 7/87 - NJW 1988, 1262, 1263;Urteil vom 29. März 2001 - IX ZR 445/98 - NJW-RR 2001, 1639, 1641; s. auchSenatsurteil vom 9. Januar 2003 - III ZR 46/02 - NJW-RR 2003, 563, 565). Sokönnte es im Streitfall für die Kosten der ersten Instanz in dem vorausgegan-genen Rechtsstreit liegen, wenngleich der Revision zuzugeben ist, daß sich füreinen Rechtskundigen eine enge Auslegung der beurkundeten Erklärungen imSinne einer Beschränkung der zu bildenden Wohnungseigentumseinheiten aufdie herauszuvermessende Parzelle nahezu aufdrängen mußte. Denn ein ande-rer Grund für die Aufteilung des Grundstücks war nicht ersichtlich, und insoweitmüssen sich die Kläger die vorauszusetzenden Rechtskenntnisse ihres mit derPrüfung beauftragten Prozeßbevollmächtigten zurechnen lassen. Auch einemsolchen rechtlichen Ansatz wäre aber die Grundlage entzogen, wenn ihnen vondem Verkäufer B. , wie die Beklagten vorgetragen haben, die Begrenzungdes Wohnungseigentums auf die neue Parzelle vor Vertragsschluß ausdrück-lich mitgeteilt worden wäre. Bei einer solchen Sachlage wäre mangels andererAnhaltspunkte von einem übereinstimmenden Verständnis beider Vertragspar-teien über den Gegenstand des verkauften Wohnungseigentums auszugehen.Ein derart beiderseitiger Vertragswille wäre entgegen der Ansicht des Beru-fungsgerichts auch für den Inhalt des beurkundeten Kaufvertrags maßgebend(falsa demonstratio non nocet) und würde dabei jeder anderen Vertragsausle- - 10 -gung vorgehen (vgl. nur BGH, Urteil vom 22. März 2002 - V ZR 405/00 - NJW2002, 2102, 2103). Insoweit kann das angefochtene Urteil deshalb nicht beste-henbleiben. Der Senat ist in diesem Umfang zu einer eigenen neuen Entschei-dung nicht in der Lage.b) Ohne Rücksicht auf diese grundsätzlichen Bedenken scheidet indes-sen eine Ersatzpflicht der Beklagten aus Rechtsgründen jedenfalls für die Ko-sten des Berufungsverfahrens im Vorprozeß aus; das gilt hinsichtlich der denKlägern entstandenen eigenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 4.296,85 DMebenso wie für die mit dem Feststellungsantrag geltend gemachten Kosten derGegenseite. In dem damaligen Verfahren hatte der vom Landgericht als Zeugegehörte Beklagte zu 2 bestätigt, daß nach seiner Vorstellung allein die heraus-zuvermessende Teilfläche verkauft werden sollte und daß das ursprünglicheFlurstück Nr. 108/4 mit einer Größe von 2.167 qm in den Urkunden nur deshalbnoch aufgeführt worden war, weil es zu diesem Zeitpunkt an der Eintragungdes neuen Grundstücks im Grundbuch fehlte. Spätestens mit dieser, bei einerAuslegung ebenfalls zu berücksichtigenden Erklärung des beurkundendenNotars war die Rechtslage im Sinne der vom Verkäufer B. vertretenenVertragsinterpretation so weit geklärt, daß eine weitere Verfolgung des von denKlägern - damaligen Beklagten - verfochtenen abweichenden Rechtsstand-punkts nicht mehr als von der Pflichtverletzung des zweitbeklagten Notars"herausgefordert" erscheint. Das gilt unabhängig davon, ob die vom Beru-fungsgericht für unzureichend gehaltenen Entscheidungsgründe des der Klagedes Verkäufers stattgebenden landgerichtlichen Urteils in jeder Hinsicht über-zeugend erschienen, und auch ungeachtet der im Vorverfahren vom Beru-fungsgericht vorgenommenen - im Ergebnis geringfügigen - inhaltlichen Kor-rekturen dieses Urteils. Wegen der durch das gleichwohl eingeleitete Beru- - 11 -fungsverfahren verursachten zusätzlichen Prozeßkosten ist eine Haftung derBeklagten somit nicht gegeben und die Schadensersatzklage abzuweisen.III.Im übrigen ist eine Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Beru-fungsgericht erforderlich, damit es die fehlenden tatsächlichen Feststellungennachholen kann. Sollte sich in dem neuen Berufungsverfahren erweisen, daßnach den Vorverhandlungen der Vertragsparteien Einigkeit über den Kaufge-genstand erzielt worden war, wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, obden Klägern anstelle der geforderten Prozeßkosten erster Instanz dann wegender Unklarheiten des notariellen Kaufvertrags die fiktiven Kosten (nur) eineranwaltlichen Beratung zu ersetzen wären.RinneWurmKapsaDörrGalke
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