BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 62/11 Verkündet am: 3. Mai 2012 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 652 Abs. 1 Satz 1 Zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immo - bilienmaklers, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Interneta n- zeige (hier unter "Immobilienscout24") mit dem Hinweis "Provision 7,1 4 %" anbietet. BGH, Urteil vom 3. Mai 2012 - III ZR 62/11 - OLG Brandenburg LG Potsdam - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Mai 2012 durch den Vizepräsidenten Schlick und die Richter Dr . Her r- mann, Wöstm ann, Hucke und Seiters für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenat s des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 8. Februar 2011 im Kostenpunkt - mit Ausnahme der Entscheidung über die a u- ßergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 - und insoweit aufg e- hoben , als die Klage gegen den Beklagten zu 2 abgewiesen wo r- den ist . Im Umfang der Aufhebung wir d die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions recht s- zugs , an das Berufungsgericht z urückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Klägerin, eine ge werbliche Immobilienmaklerin, veröffentlichte i m Inter net - Portal " ImmobilienScout 24 " eine Anzeige für den Kauf ein es Baugrun d- stück s mit Angabe unter anderem der Grundstücksgröße und d es Kaufpreises sowie mit dem Hinweis " Provisi on 7,14 % " . Der Beklagte zu 2 nahm am 7. April 2008 telefonischen Kontakt zur Klägerin auf und äu ßerte sein sowie das Int e- 1 - 3 - resse seiner Ehefrau , der (früheren) Beklagten zu 1, am Erwerb dieses Grun d- stück s. Die fü r die Klägerin tätige Zeugin T . nannte ihm dabei die Adre s- se des Objekts sowie die Kontaktdaten des Verkäu fers. Bei der Besichtigung des Grundstücks am nächsten Tag unterschrieb der Beklagte zu 2 ein ihm von d ies er Zeugin vorgelegtes F ormular m it der Überschrift " Objektnachweis und Maklervertrag mit Kaufinteressenten " . Darin war die Verpflichtung des Käufer s enthalten, bei Vertragsabschluss für den Nachweis oder die Vermittlung eine Maklerprovision von 7,14 % einschließlich Mehrwertsteuer vom Ka ufpreis und etwaigen Nebenleistungen zu zahlen. Mit notariellem Kaufver trag vom 29. April 2008 erwarben die Beklagten dieses Objekt. Daraufhin stellte die Kläge rin ihnen eine Maklerp rov ision von 60.690 Die Beklag ten, die mit Schreiben vom 18. Juni 2008 den Maklerver trag wegen Irrtums und arglistiger Täu schung an gefochten hatten , behaupten, die Zeugin T . habe die Unterschrift un ter das Formular erschli chen; si e, die Zeugin, habe erklärt, die Unterschrift diene lediglich dem Nachweis d er Vermit t- lung und nicht dem Abschluss eines Ma klervertrags. Die auf Zahlung des geltend gemachten Maklerlohns gerichtete Klage hat das Landgericht nach Durchführung einer Bewe isaufnahme gegen die B e- klagte zu 1 abgewiesen ; den Beklagten zu 2 hat es dagegen antragsgemäß ver urteilt. Nach erneuter Zeugenvernehmung hat das Berufung sgericht das Rechtsmittel der Klägerin gegen die Abweisung der Klage bezüglich der B e- kla g ten zu 1 zurüc kgewiesen , während es auf die Berufung des Beklagten zu 2 auch die gegen ihn gerichtete Klage abgewies en hat . Mit ihrer, vom Senat insoweit zugelasse nen Revision verfolgt die Kläg e- rin den Maklerlohnanspruch g egen den Beklagten zu 2 weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidung sgründe Die Revision der Klägerin führt, soweit das Berufungsgericht die gegen den Beklagten zu 2 (im Folgen den: der Beklag te ) gerichtete Klage abgewiesen hat, zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgerich t . I. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten , ein Maklervertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten sei nicht dadurch zustande geko m- men, dass dies er am 8. April 2008 das Formular " Objektnachweis und Makle r- vertrag " unterschrieben habe. Denn er habe nachweisen können, dass bei der Unterschriftsleistung ausdrücklich vereinbart worden s ei, es solle kein Makle r- vertrag geschlossen und keine Provisionsvereinbarung getroffen werde n. Dem stehe d er vorgerichtliche Schriftwech sel nicht entgegen . E in Anerkenntnis, 7,14 % Provision zu schulden, sei von dem Bekl agten nicht erklärt worden. S o- weit er in dem auf den 30. Dez ember 2007 datierten Schreiben und gegenüber Zeugen zum Ausdruck gebracht habe, eine Provision nur in geringerer Höhe zahlen zu wolle n, sei diese Äußerung allenfalls als ein Vergleichsangebot anz u- sehen. Bei dieser Sachlage sei auch f ür die Anwendung des § 653 BGB kein Raum. Z wischen den Parteien sei auch kein konkludenter Maklervertrag zusta n- de gekommen, etwa weil die Beklagten in K enntnis des Provisionsverlangens Maklerleistungen der Klägerin entgegengenommen hätten. Es sei nicht bewi e- sen, dass die Beklagten bis zur Erörterung bei der Unterschrift unter das Fo r- 5 6 7 - 5 - m u lar der Klägerin am 8. April 2008 mit der Forderung nach einer Käuferpr ov i- sion konfrontiert worden seien. Der Internetauftritt der Klägerin enthalte zwar den Hinweis " Provision 7,14 % " . Dies habe jedoch auch dahin verstanden we r- den können, dass der Makler vom Verkäufer in entsprechender Höhe entlohnt werde . Aus dem Inhalt de s erste n Telefonat s zwischen dem Be klagten zu 2 und der Zeugin T . ergebe sich nichts anderes . Dass dabei eine Verpflichtung der Käufer zur Zahlung dieser Provision deutlich geworden oder das Grun d- stück ausdrücklich durch die Angabe des Kaufpreises m it dem Zusatz " zuzü g- lich Maklercour tage " identifiziert worden wäre, habe die Klägerin ebenfalls nicht bewiesen. Da das den Beklagten übersandte Exposé nicht vor dem Besicht i- gung stermin zugegangen sein kön ne, sei ihnen erst mals durch das Vorhal ten des Formu lars das Provisionsver langen bekannt geworden; das darin enthalt e- ne schlüssige Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags hätten sie jedoch nicht angenom men. Nach diesem Zeitpunkt habe die Klägerin keine weitere n Maklerleistungen erb racht, so dass insgesam t kein Maklerlohn verlangt werden könne. II. Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand. 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die ta t- sächlich festgestellten Umstände die Annahme , dass die im Internet un ter " I m- mobilienscout24 " veröffentlichte Anzeige der Klägerin ein eindeutiges Provis i- onsverlangen enthält, das Grundlage eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Maklervertrags sein kann . 8 9 - 6 - a) Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweig end auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtspre chung stellt hieran indes strenge Anforderungen (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04, NJW 2005, 3779 , 3780 mwN ). D erjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit " Angeboten " (vgl. zum Begriff BGH, Ur tei l vom 28. Sep - tember 1982 - IV a ZR 12/82, WM 1983, 1287, 1289 ) werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Za h- lung einer Makl erprovision für den Fall , dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Info rmationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 16. November 2006 - III ZR 57/06, NJW - R R 2007, 400, 401, R n. 12). A nder e s gilt nur dann , wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich a uf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens , beispielsweise in einem ihm übersandten Objekt nachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in A n- spruch n immt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Ma k- lervertrags anne hmen will (ständige Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 16. November 2006, aaO, Rn. 13, vom 6. Dezember 2001 - III ZR 296/00, NJW 2002, 817 , sowie vom 17. September 1998 - II I ZR 174/97, NJW - RR 1999, 361 , 362 ) . Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss er ausdrücklich vor Inanspruchnahme der Maklerdiens te deutlich machen, solche Willenserklä ru n- 10 - 7 - gen nicht abgeben zu wollen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94, NJW - RR 1996, 114, 115). b) Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs - oder Internetanzeige des Maklers, wie hier d er Klägerin im Internetportal " ImmobilienScout24 " , zu sehen. Ein Vertrags schluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs - oder Internetanzeigen werbend im geschäftli chen Verkehr auftritt und sich der Interessent d araufhin von sich aus an ihn wendet. Es han delt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine invitatio ad offerendum , denn damit wendet sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten (vgl. BGH, Urteile vom 25. September 1985 - I Va ZR 22/84, BGHZ 95, 393, 395, und vom 21. Mai 1971 - IV ZR 52/70, WM 1971, 1098, 1099 , Münc h- KommBGB/Roth, 5. Aufl. § 652, Rn. 47, 51; Staudinger /Reuter, BGB, Neubea r- beitung 2010, §§ 652, 653, Rn. 11; Fischer NJW 2009, 3210 ) . E in e dadurch ver anlasste Kont aktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklerver trags führen , wenn der Makler sein Prov i- sionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständ lich zum Ausdruck gebracht hat . Weist er in einem Zeitung s - od er im Internet inserat ei n- deutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin , so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dies er auf seine d a- raufhin erfolgte Anfrage Namen und An schrift des Verkäu fers, löst dies den A n- spruch auf Zahlung der Provisi on aus (vgl. MünchKommBGB/Roth , aaO, Rn. 51) . Die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige bestimmt dabei den Inhalt des Nachweis - oder Vermittlungsersuchens so, dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines s olchen Maklervertrags ausgehen kann, nachdem er sein Provisionsverlangen zunächst ohne Preisgabe der Vertrag s- g e legenheit in seinem Inserat hinreichend deutlich geäußert hat te (vgl. Münc h- 11 - 8 - KommBGB/Ro th, aaO, Rn. 47 ; Fischer, aaO S. 3211 ; aA der 12. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandes gerichts, NJW - RR 2009, 1145, 1146 ). aa ) Diese n Grundsätze n widerspricht die Bewertung des Berufungsg e- richts, die vorliegende Internetanzeige der Klägerin enthalte kein en ausreichend deutlich en Hinweis auf die im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags zu za h- lende Maklerprovisi on von 7,14 % durch den Käufer, und die Beklagten seien erst mals am Tag der Besichtigung mit einem solchen Verlangen konfrontiert wor den . E in ausdrücklich es Provisionsverlangen kann auch in einer Zeitung s- anzeige oder einem Internetinserat enthalten sein , sofern der Hinweis so gesta l- tet und geeig net i s t, dem durchschnittlichen Interessenten die entstehende Pr o- visionspflicht unzweideutig vor Augen zu führen . Wie das unmissverständliche Provisions bege hren erklärt wird, ist dabei grundsätzlich gleichgültig; der en t- sprechende Hinweis in einer Zeitungs - oder Internetanzeige genügt jedenfalls gegenüber den Kunden , die sich auf diese Anzeige melden , wobei die Umstä n- de des jeweiligen Einzelfalls für die Bewe rtung der Eindeutigkeit des Provi - sionsverlangens ausschlaggebend sind (v gl. MünchKommBGB/Roth, aaO, Rn. 48 , 51 ; Staudinger/Reuter, aaO, Sch werdtner/Hamm, Maklerrecht, 6. Aufl. , Rn. 100; Fischer , aaO und NZM 2002, 480 f ) . bb ) Da i m Streitfall die maßg ebenden Umstände festgestellt sind und weiterer Vortr ag nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt des Interneti n- serats der Klägerin selbst dahin auslegen, dass es gegenüber potentiellen Int e- ressenten ein hinreichend deutlich es Provisionsverlangen en thält. Dabei drückt d ie Angabe : "Provision 7,14 % " direkt unter der Angabe der Vermarktungs art (Kauf) und des Kaufprei s es ein solches eindeu tiges Provisionsverlangen g e- genüber dem Kaufinteressenten aus. Entgegen der Ansicht des Berufungsg e- richts lässt sich dies nicht (auch) als bloßer Hinweis darauf missverstehen, dass 12 13 - 9 - der Mak ler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe . Dies umso weniger, als, wie die Revision zu Recht anführt, nicht ersichtlich ist, welc hes Interesse ein Mak ler da ran haben könnte , dem Kaufinteressenten - ohne dass hierzu eine re chtliche Verpflichtung besteht - zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat. Vielmehr ist bei einer solch en, auf den wesen t- lichen Inhalt eines Maklervertrags beschränkten Anzei ge ohne weiteres e r- kennbar , dass der Makler auch und gerade mit de m jenigen in vertragliche B e- ziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet ( zur vergleic h- baren Ausleg ung eines Objektnachweises als Provisionsverlangen: Senatsurteil vom 4. Novem ber 1999 - III ZR 223/98, NJW 2000, 282, 283 ) . Eine abweiche n- de Annahme wäre nur dann gerechtfertigt, wenn etwa sonstige Umstände oder Hinweise in der Anzeige die Vermutung nahe l egten, es sei nicht an das Prov i- sionsverlangen des Maklers gegenüber den möglichen Käufern gedacht. Daran fehlt es jedoch vorliegend. Es entspricht danach allgemeinem Verständnis und lag auch aus Sicht des Be klagten auf der Hand , einen auf ei ner derart ges talt e- ten Internetseite enthaltenen Hinweis auf die Fälligkeit einer Maklergebühr bei Zustandekommen eines notariel len Kaufv ertrags nicht als bloße Mitteilung über eine bereits getroffene Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer anzusehen . Der bloße Umstand , dass der Makler bereits in vertraglicher Beziehung mit dem Verkäufer steht, wie dies auch hier offenbar der Fall war, genügt dabei nicht (vgl. Sen atsurteil vom 4. No vember 1999, aaO ). 2 . Danach konnte das Berufungsurteil , soweit die Klage auch gegen den Beklagten zu 2 abgewiesen worden ist, keinen Bestand haben. Ausgehend davon, dass in der Interne t - Anzeige ein eindeutiges Provis i- onsverlangen der Klägerin enthalten war, wird das Berufungsgericht erneut zu 14 15 - 10 - prüfen haben, ob zwischen der Klägerin un d dem Beklagten zu 2 ein Maklerve r- trag zustande gekommen ist; dabei wird es sich gegebenenfalls auch mit dem von dem Beklagte n erhobenen Einwand der Vorkennt nis zu befassen haben . Schlick Herrmann Wöstmann Hucke Seiters Vorinstanzen: LG Potsdam, Entsch eidung vom 28.06.2010 - 4 O 312/08 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 08.02.2011 - 11 U 87/10 -
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