BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 82/08 Verk374ndet am: 4. Juni 2009 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 652 Abs. 1 Satz 1 Der von dem Verk344ufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den f374r das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner 374ber den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Senatsrechtspre-chung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grunds344tzlich aus, wenn der m366gliche K344ufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt 344hnlich ist. BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - III ZR 82/08 - OLG K366ln LG Aachen - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 4. Juni 2009 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Herrmann, Hucke, Seiters und Schilling f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Oberlandesgerichts K366ln vom 19. Februar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die mit Immobiliengesch344ften befassten Parteien streiten um die Berech-tigung eines von der Kl344gerin geltend gemachten Provisionsanspruchs im Zu-sammenhang mit einer von der Beklagten verkauften Eigentumswohnung. Am 20. Oktober 2004 unterzeichneten die Zeugin D. f374r die Kl344gerin und der Alleingesellschafter der Beklagten, der Zeuge H. B. , eine mit "Auftragser-teilung zur Immobilienvermittlung - Alleinauftrag" 374berschriebene Vereinbarung. Beabsichtigt war der Verkauf von vier Eigentumswohnungen mit PKW-Stellpl344tzen in dem Objekt P. weg in A. ; f374r erfolgreiche Nach-weis- oder Vermittlungsleistungen sollte die Kl344gerin bei jedem zustande ge- 1 - 3 - kommenen Kaufvertrag 3,48% des Kaufpreises einschlie337lich der gesetzlichen Mehrwertsteuer als Provision erhalten. Unter dem 20. M344rz 2005 k374ndigte die Beklagte diesen Vertrag mit Wirkung zum 20. April 2005. Danach kam es zu weiteren Gespr344chen zwischen den Parteien, deren Inhalt im Einzelnen streitig ist. Am 1. Juni 2005 schloss die Beklagte mit dem Zeugen G. einen notariellen Kaufvertrag 374ber eine Wohnung in dem genann-ten Objekt, deren Kaupreis in der Vereinbarung zwischen den Parteien mit 633.150 200 netto angegeben war. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2005 forderte die Kl344gerin eine Maklercourtage von 22.033,62 200, weil sie mit der Schaltung eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit dem sp344teren K344ufer vertragsgem344337e Maklerleistungen erbracht und die Be-klagte mehrfach hier374ber unterrichtet habe. Das Landgericht hat die Beklagte wegen Vorliegens einer Vermittlungs-leistung zur Zahlung der geforderten Provision verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom er-kennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihren Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision weiter. 2 Entscheidungsgr374nde Die Revision der Kl344gerin hat Erfolg und f374hrt zur Aufhebung des ange-fochtenen Urteils sowie zur Zur374ckverweisung der Sache an die Vorinstanz. 3 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: Die Vorausset-zungen f374r den geltend gemachten Provisionsanspruch seien nicht erf374llt; eine Nachweisleistung der Kl344gerin k366nne nicht angenommen werden, weil die daf374r erforderliche Kaufbereitschaft des Zeugen G. w344hrend der von der Kl344ge-rin dargestellten eigenen Aktivit344ten zu keinem Zeitpunkt bestanden habe. Auch bei Zugrundelegung ihrer Angaben habe ihre T344tigkeit die Beklagte nicht in die Lage versetzt, mit diesem Kaufinteressenten in konkrete Verhandlungen 374ber den angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Denn er habe im Januar 2005 mit-geteilt, sich erst innerhalb von vier Wochen zu entscheiden, ob er eine Woh-nung in dem Objekt erwerben wolle; die Kaufentscheidung und damit die Be-reitschaft, mit der Beklagten Vertragsverhandlungen zu f374hren, habe er, wie die Kl344gerin weiter ausgef374hrt habe, erst bei der Besichtigung am 12. Mai 2005 gefasst. Eine Nachweisleistung liege aber auch nicht in der Durchf374hrung die-ses Besichtigungstermins oder den nachfolgenden Geschehnissen. Nach den eigenen Angaben der Kl344gerin habe der Zeuge G. noch in einem Telefo-nat am 18. Mai 2005 mit dem bei ihr besch344ftigten Zeugen L. ge344u337ert, er ben366tige abermals zwei Wochen Bedenkzeit und im 334brigen habe er sich auch mit dem bei der Beklagten t344tigen Zeugen B. wegen technischer Fra-gen und Preisfragen in Verbindung gesetzt. Sofern der sp344tere K344ufer am 18. Mai 2005 aufgrund erbetener Bedenkzeit noch nicht zum Kauf entschlossen gewesen sei, k366nne die Kl344gerin in dem von ihr behaupteten Gespr344ch schon einen Tag sp344ter nicht den Nachweis eines kaufbereiten Interessenten erbracht haben. Sei der Zeuge G. dagegen bereits an diesem Tag zum Kauf ent-schlossen gewesen, habe am 19. Mai 2005 Vorkenntnis der Beklagten bestan-den, so dass ein f374r den Abschluss des Hauptvertrages urs344chlicher Nachweis nicht mehr habe erbracht werden k366nnen. 4 - 5 - Ein Provisionsanspruch komme letztlich auch deshalb nicht in Betracht, weil weder die - streitige - 334bersendung eines Expos351s, das ohnehin ein blo337es Werbemittel sei, noch die Erm366glichung einer Besichtigung eine Vermittlungs-leistung darstellten. Ob unter besonderen Umst344nden eine andere Beurteilung f374r die Durchf374hrung einer Besichtigung gerechtfertigt sei, k366nne dahin stehen. Jedenfalls sei nicht ersichtlich, dass die Kl344gerin dadurch 374ber das herk366mmli-che Ma337 hinaus auf das Erwerbsinteresse des sp344teren K344ufers eingewirkt ha-be. 5 II. Diese Ausf374hrungen halten den Revisionsangriffen insoweit nicht stand, als sie gegen das Verst344ndnis des Begriffes "Nachweis" in 247 652 Abs. 1 Satz 1 BGB gerichtet sind. 6 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zutreffend eine Maklert344tigkeit der Kl344gerin in Form einer Vermittlung im Zusammenhang mit der 334bersendung eines Expos351s und der Durchf374hrung eines Besichtigungstermins verneint. 7 Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur dann vor, wenn er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungst344tigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeif374hrung der Ab-schlussbereitschaft des Vertragspartners des zuk374nftigen Hauptvertrages. Der Vermittlungsmakler soll seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das die Abschlussbereitschaft herbeif374hrt, verdienen (vgl. Senatsurteil vom 8 - 6 - 17. April 1997 - III ZR 182/96 - NJW-RR 1997, 884 sowie BGH, Urteil vom 2. Juni 1976 - IV ZR 101/75 - NJW 1976, 1844, 1845; M374nchKommBGB/Roth, 5. Aufl. 2009, 247 652, Rn. 106 f; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl. 2008, Rn. 223). Vorliegend kann jedoch nicht angenommen werden, dass die Kl344gerin durch die - von ihr behauptete - 334bersendung eines Expos351s an den Kaufinte-ressenten G. bereits im Sinne einer Vermittlungst344tigkeit auf seinen Kaufentschluss eingewirkt und diesen gef366rdert hat. Die Zusendung eines sol-chen Expos351s stellt sich, wie hier auch, regelm344337ig lediglich als Werbung f374r das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert f374r eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten. Es dient grunds344tzlich nur der Information im Vorfeld von Ver-handlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensent-schlie337ung eines potentiellen K344ufers. Dar374ber hinaus ist eine Vermittlungst344tigkeit regelm344337ig auch noch nicht darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie erm366glicht (vgl. Schwerdtner/Hamm, aaO, Rn. 226; Staudinger/Reu-ter, BGB, Neubearbeitung 2003, 247247 652, 653, Rn. 42; Fischer, NJW 2007, 183, 185). Ob besondere Umst344nde gegeben sind und in einem Ma337e auf den Er-werbsentschluss eines Interessenten eingewirkt haben, das die Annahme einer Vermittlung nahe legt, ist eine Frage des Einzelfalles. Eine derartige Fallgestal-tung liegt nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor; 374bergange-nen Sachvortrag hat die Revision nicht aufgezeigt. 9 2. Dagegen l344sst sich eine die vertraglich vereinbarte Provision ausl366sende Nachweist344tigkeit der Kl344gerin nicht mit der Begr374ndung des Berufungsgerichts ausschlie337en. Nach den bislang getroffenen Feststellungen und dem f374r die revisionsrechtliche Beurteilung zugrunde zu legenden Kl344gervortrag ist vielmehr von der vertragsgem344337en Erbringung der wesentlichen (geldwerten) Maklerleis- 10 - 7 - tung in Form des Nachweises eines Kaufinteressenten auszugehen. Die gegen-teilige Auffassung des Berufungsgerichts 374berspannt die Anforderungen an die Voraussetzungen eines solchen Nachweises. a) Der nach 247 652 Abs. 1 Satz 1 BGB f374r das Entstehen eines Provisi-onsanspruchs erforderliche "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" (des sogenannten Hauptvertrages) ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner 374ber den von ihm ange-strebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung f374r einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (vgl. zu den Anforderungen an einen Nachweis z.B. die Senatsurteile BGHZ 141, 40, 46; vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403, Rn. 13; vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062 f, Rn. 13; BGH, Urteile vom 15. Juni 1988 - IVa ZR 170/87 - NJW-RR 1988, 1397, 1398 und vom 14. Januar 1987 - IVa ZR 206/85 - NJW 1987, 1628, 1629; Ibold, Mak-lerrecht, 2003, Rn. 77; Roth, aaO, Rn. 95 f). 11 b) Entsprechend diesen Grunds344tzen ist im Streitfall nach dem Vorbrin-gen der Kl344gerin - wonach man nach K374ndigung des Alleinauftrags 374bereinge-kommen sei, dass sie weiterhin die Wohnungen anbieten d374rfe und im Erfolgs-falle die vereinbarte Provision erhalten solle - eine den Anforderungen gen374-gende Nachweisleistung erbracht worden. Sie hat danach ein Inserat geschal-tet, auf das sich der Zeuge G. mit ihr in Verbindung gesetzt hat. Daraufhin hat sie mit ihm mehrere Telefongespr344che gef374hrt, am 12. Mai 2005 eine Be-sichtigung des Objektes vorgenommen, bei der die sp344ter gekaufte Wohnung 12 - 8 - nunmehr im Rohbau fertig gestellt war, und danach jedenfalls noch zweimal mit ihm telefoniert. Nachdem das Interesse dieses Zeugen durch die von der Kl344ge-rin initiierte und von ihm als besonders wesentlich angesehene Besichtigung in einem fortgeschrittenen Baustadium zur besseren Beurteilung von Lage und Aussicht intensiviert worden war, stand der Beklagten sp344testens zu diesem Zeitpunkt bereits ein Kaufinteressent zur Verf374gung, mit dem sie in entspre-chende Verhandlungen eintreten konnte. Auf die von dem sp344teren K344ufer ge-344u337erte Bedenkzeit kommt es danach nicht an, so dass f374r die Annahme des Berufungsgerichts, die T344tigkeiten der Kl344gerin, auch die Besichtigung am 12. Mai 2005, reichten f374r einen Nachweis wegen Fehlens einer Kaufbereit-schaft dieses Interessenten nicht aus, bei Anwendung der aufgef374hrten Recht-sprechungsgrunds344tze kein Raum ist. Danach ist es f374r einen Nachweis gerade nicht erforderlich, dass dem Auftraggeber des Maklers eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist. Eine andere Beurteilung h344tte zur Folge, dass ein vom Verk344ufer beauftragter Makler kaum in der Lage w344re, einen tauglichen Nachweis zu liefern. Denn im Unter-schied zur umgekehrten Konstellation - Nachweis einer verkaufsbereiten Per-son gegen374ber einem Kaufinteressenten - ist der Kaufinteressent, der einem Grundst374cks- oder Wohnungseigent374mer namhaft gemacht wird, typischerwei-se noch "auf der Suche" und deshalb, was das konkrete Objekt angeht, regel-m344337ig noch unentschlossen. Daher muss es bei dieser Konstellation ausrei-chen, wenn der potentielle K344ufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt 344hnelt. - 9 - In Verbindung mit dem f374r die revisionsrechtliche Beurteilung zu unter-stellenden Vortrag der Kl344gerin, sie habe die Beklagte 374ber die laufenden Ge-spr344che und die Besichtigung mit dem sp344teren K344ufer telefonisch und in einem pers366nlichen Gespr344ch am 19. Mai 2005 374ber die von ihr entfaltete Maklert344tig-keit unterrichtet (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1994 - IV ZR 101/93 - NJW-RR 1994, 1260, 1261), hat sie einen ordnungsgem344337en Nachweis erbracht. 13 3. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Da der Senat in der Sache nicht abschlie337end entscheiden kann, ist diese zur neuen Ver-handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen. 14 Dabei erh344lt das Berufungsgericht gegebenenfalls auch die Gelegenheit, sich mit dem von der Beklagten erhobenen Einwand der Vorkenntnis des Zeu-gen G. auseinanderzusetzen. Insoweit spricht vieles f374r die W374rdigung des Landgerichts, dass erst die T344tigkeit der Kl344gerin dem Zeugen die ent-scheidenden Informationen lieferte, dem Kauf der Wohnung n344her zu treten (vgl. BGH, Urteil vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94 - NJW-RR 1996, 114, 115); daf374r spricht im 334brigen auch, dass die Beklagte selbst den Zeugen G. - 15 - 10 - im Maklervertrag vom 20. Oktober 2004 nicht als bereits bekannten "eige-nen Interessenten" (Nr. 8 des Maklervertrages) angegeben hat. Schlick Herrmann Hucke Seiters Schilling Vorinstanzen: LG Aachen, Entscheidung vom 13.06.2007 - 42 O 87/06 - OLG K366ln, Entscheidung vom 19.02.2008 - 24 U 95/07 -
Full & Egal Universal Law Academy