BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS II ZR 96/07 vom 25. Juni 2008 in dem Rechtsstreit - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette und die Richter Dr. Kurzwelly, Dr. Strohn, Dr. Reichart und Dr. Drescher beschlossen: Auf die Beschwerde der Kl344gerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 26. April 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an den 5. Zivilsenat des Berufungsgerichts zur374ckverwiesen. Der Streitwert f374r das Beschwerdeverfahren wird auf 1.870.494,91 200 festgesetzt. Gr374nde: Die Beschwerde ist begr374ndet und f374hrt gem344337 247 544 Abs. 7 ZPO unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Zur374ckverweisung der Sache an ei-nen anderen Senat des Berufungsgerichts. 1 I. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Geh366r in entscheidungserheblicher Weise verletzt. 2 1. Das Berufungsgericht hat einen schl374ssigen Vortrag der Kl344gerin zu der von ihr geltend gemachten Wertminderung des Grundst374cks infolge der 3 - 3 - langfristigen Vermietung an den Beklagten zu 1 vermisst. Dazu hat es das von der Kl344gerin vorgelegte Schreiben der A. vom 26. April 2004 als nicht ausreichend angesehen, weil darin zwar gesagt werde, der m366gliche Kaufpreis f374r die Immobilie betrage 4,6 Mio. 200 - statt der tats344ch-lich nur erzielten 3,1 Mio. 200 -, dabei aber unklar sei, ob bei dieser Kaufpreis-sch344tzung von dem Grundst374ck in unvermietetem Zustand ausgegangen oder der 30-j344hrige Mietvertrag ber374cksichtigt worden sei. Das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die Kl344gerin jedenfalls in der Berufungsbegr374ndungsschrift unmissverst344ndlich als ihre Behauptung klar-gestellt hat, dass der "eigentliche" Marktwert 4,6 Mio. 200 betragen und der lang-fristige Mietvertrag einen Preisabschlag von 1,5 Mio. 200 erzwungen habe (GA 751). Dazu hat sie zudem Beweis durch Sachverst344ndigengutachten und Zeugen angeboten. Diesem Vortrag h344tte das Berufungsgericht nachgehen m374ssen. Dabei h344tte es auch bedenken m374ssen, dass ein Objekt, das eine ge-mischte B374ro- und Wohnnutzung erm366glicht, schon nach der allgemeinen Le-benserfahrung weniger wert ist, wenn die Wohn(eigen)nutzung des Erwerbers aufgrund des streitigen Mietvertrages auf restliche 25 Jahre ausgeschlossen sein kann, zumal wenn die vereinbarte Wertsicherungsklausel keinen vollst344n-digen Inflationsausgleich erlaubt. 4 2. Dieser Geh366rsversto337 ist auch entscheidungserheblich. Es ist nicht auszuschlie337en, dass das Berufungsgericht eine Schadensersatzpflicht der Be-klagten aus 247247 93, 116 AktG angenommen h344tte, wenn es festgestellt h344tte, dass die Immobilie durch den Abschluss des 30-j344hrigen, hinsichtlich seiner Wirksamkeit streitigen Mietvertrages im Wert gemindert war. Die beiden von dem Berufungsgericht f374r den Ausschluss eines solchen Schadensersatzan-spruchs gegebenen Hilfsbegr374ndungen tragen dieses Ergebnis nicht. 5 - 4 - a) So hat das Berufungsgericht angenommen, die Kl344gerin h344tte die Wohnung im Juni 2000 auch auf eine Dauer von sechs Jahren vermieten k366n-nen, so dass die Immobilie im April 2004 ebenfalls nicht mietfrei h344tte ver344u337ert werden k366nnen. Dabei ist schon unklar, wieso das Berufungsgericht - ohne sachverst344ndige Beratung - offenbar unterstellt, dass eine Vermietung nicht auch f374r eine feste Dauer von drei oder vier Jahren m366glich gewesen w344re. Wenn das K374ndigungsrecht f374r nur drei oder vier Jahre ausgeschlossen worden w344re, h344tte der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Grundst374cksverkaufs jedenfalls wegen Eigenbedarfs gek374ndigt werden k366nnen. Im 334brigen h344tte eine k374rzere Mietbindung nach der Lebenserfahrung auch zu einem geringeren Preisab-schlag gef374hrt. 6 b) Auch die weitere Hilfsbegr374ndung, die Kl344gerin trage widerspr374chlich vor, weil sie einerseits sage, sie habe das Grundst374ck wegen drohender Zah-lungsunf344higkeit verkaufen m374ssen, und andererseits den Mindererl366s allein auf die langfristige Vermietung zur374ckf374hre, tr344gt das Ergebnis nicht. Auch wenn nach der Lebenserfahrung davon auszugehen ist, dass bei einem Notverkauf eines Grundst374cks im Regelfall nicht der Marktpreis erzielt werden kann, liegt es nahe, dass eine langfristige Vermietung des Objekts jedenfalls noch zus344tz-lich den Preis gemindert hat. Das Berufungsgericht wird daher zu entscheiden haben, ob sich der Beklagte zu 1 auf die nur von der Kl344gerin geltend gemachte Unwirksamkeit des Mietvertrages 374berhaupt berufen kann. Verneint es diese Frage, wird es - ggf. sachverst344ndig beraten - den Preisabschlag, der auch bei einem Verkauf ohne Zeitdruck wegen der langfristigen Vermietung angefallen w344re, nach 247 287 ZPO zu sch344tzen haben. 7 II. Die neu er366ffnete m374ndliche Verhandlung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, die auf Zahlung der Mietdifferenz - errechnet aus der gezahlten 8 - 5 - Miete und der nach der richtigen qm-Zahl und dem orts374blichen qm-Satz zu erzielenden Miete - und der Nebenkosten gerichteten Klagepositionen erneut zu pr374fen. Bei seiner bisherigen Pr374fung hat es n344mlich verfahrensfehlerhaft 247 287 ZPO nicht angewandt. 9 Zwar ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass ein Schadensersatzanspruch aus 247247 93, 116 AktG nur dann bestehen kann, wenn der Kl344gerin durch die Vermietung an den Beklagten zu 1 - wegen der angeb-lich zu niedrigen Miete - ein Schaden entstanden ist, wenn sie also die M366glich-keit gehabt h344tte, die Wohnung zu einer h366heren Miete zu vermieten. Ebenso zutreffend ist die Annahme, die Darlegungs- und Beweislast f374r den Schaden trage die Kl344gerin. Das Berufungsgericht hat aber nicht beachtet, dass nach der Rechtsprechung des Senats in diesem Rahmen 247 287 ZPO anwendbar ist (BGHZ 152, 280, 287). Das Berufungsgericht wird also - ggf. sachverst344ndig beraten - zu pr374fen haben, ob ausreichende Tatsachen vorgetragen sind, die eine Sch344tzung des Schadens nach 247 287 ZPO zulassen. Dabei wird es be-denken m374ssen, dass die orts374bliche Miete f374r das Mietobjekt in 247 27 Abs. 2 des Mietvertrages von den Vertragspartnern einvernehmlich auf 30,00 DM/qm beziffert worden ist und die qm-Zahl der Wohnung sich im Zweifel aus den von der Kl344gerin mit der Berufungsbegr374ndung vorgelegten Pl344nen des Hauses er-gibt (GA 784). Ob der Mietvertrag vom 2. Juni 2000 wirksam war, kann dabei offen blei-ben. Denn jedenfalls ist der Kl344gerin durch die 334berlassung der Wohnung an den Beklagten zu 1 die nach 247 287 ZPO zu beurteilende M366glichkeit entgangen, die Wohnung zu einem angemessenen Mietzins zu vermieten. Im 334brigen hat der Beklagte zu 1 analog 247 988 BGB bei einer Unwirksamkeit des Mietvertrages eine Nutzungsentsch344digung - im Zweifel in H366he der orts374blichen Miete - zu 10 - 6 - zahlen (vgl. BGHZ 10, 350, 357; Erman/Ebbing, BGB 12. Aufl. Vor 247247 987-993 Rdn. 84 ff.). Goette Kurzwelly Strohn Reichart Drescher Vorinstanzen: LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 16.06.2005 - 2/14 O 4/05 - OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 26.04.2007 - 3 U 187/05 -
Full & Egal Universal Law Academy