KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ, GEÇERLİLİK ŞARTLARI VE HUKUKİ SONUÇLARI ÜZERİNE BİR İNCELEME

1. GİRİŞ

Türk Borçlar Hukuku sisteminde konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracıyı koruyucu emredici hükümlerle düzenlenmiştir. Kural olarak, kira sözleşmesinin süresi belirli olsa dahi, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu [TBK] m. 347/1). Kiralayanın ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı oldukça sınırlıdır. Ancak kanun koyucu, belirli şartların varlığı halinde kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair tek taraflı irade beyanına hukuki sonuç bağlamış ve kiralayana bu beyana dayanarak tahliye talep etme imkanı tanımıştır. İşte bu irade beyanı "Tahliye Taahhütnamesi" olarak adlandırılmaktadır. İşbu makalede, Türk Hukukunda tahliye taahhüdünün hukuki dayanağı, geçerlilik koşulları, bu koşulların Yargıtay içtihatları ışığında nasıl yorumlandığı ve geçerli bir taahhüde dayalı olarak başvurulabilecek hukuki yollar ayrıntılı olarak incelenecektir.

2. HUKUKİ DAYANAK

Tahliye taahhüdüne dayanarak kiralananın boşaltılmasına ilişkin temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasında yer almaktadır. İlgili hüküm şöyledir:

"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralayana karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiralayan, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

Bu hüküm, geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiralayana, başka bir sebebe ihtiyaç duymaksızın, taahhüt edilen tarihte kiralananın boşaltılmaması durumunda yasal yollara başvurma hakkı tanımaktadır.

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak başvurulabilecek bir diğer hukuki yol ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nda (İİK) düzenlenmiştir. İİK m. 272 ve devamı hükümleri, kira süresinin bitmesi veya yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle ilamsız tahliye takibi yapılabilmesine olanak tanır.

3. GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilebilmesi ve kiralayana TBK m. 352/1 veya İİK m. 272'ye dayanarak tahliye talep etme hakkı vermesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması zorunludur:

a. Yazılı Şekil Şartı: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır (TBK m. 352/1). Adi yazılı şekil yeterlidir; noter tarafından düzenlenmesi veya onaylanması bir geçerlilik şartı olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından önem arz edebilir. İşbu Dilekçe, yazılı şekil şartını taşımaktadır.

b. Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi: Taahhüt, bizzat kiracı tarafından veya kiracının bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Kiracının birden fazla olması durumunda, Yargıtay içtihatlarına göre kural olarak tüm kiracıların taahhüdü imzalaması gerekmektedir. İşbu Dilekçe'de "Taahhüt Eden Kiracı" bölümü bu unsura ilişkindir (Madde: 1).

c. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması: Kanun metninde açıkça "kiralananın teslim edilmesinden sonra" ifadesi yer almaktadır (TBK m. 352/1). Bu şart, kiracının müzakere gücünün zayıf olduğu kira sözleşmesinin kurulması aşamasında veya öncesinde, kiralama iradesi üzerindeki baskı nedeniyle özgür iradesiyle hareket edemeyeceği düşüncesiyle getirilmiştir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca, kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya kiralananın fiilen tesliminden önce imzalanan tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir. Taahhüdün üzerindeki tanzim (imza) tarihinin (Madde: 2, TAAHHÜTNAME İMZA TARİHİ), kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden ve fiili teslim tarihinden sonraki bir tarihi taşıması esastır.

d. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütnamede, kiralananın hangi belirli tarihte boşaltılacağı açık ve net bir şekilde belirtilmelidir (TBK m. 352/1). "Kira sözleşmesi bitiminde", "ihtiyaç halinde" gibi belirsiz ifadeler içeren taahhütler geçerli kabul edilmez. İşbu Dilekçe'de "Tahliye Tarihi" başlığı altında bu unsurun belirtilmesi öngörülmüştür (Madde: 1).

Aile Konutu Olması Halinde Diğer Eşin Açık Rızası: Eğer kiralanan taşınmaz, TMK m. 194 anlamında bir aile konutu ise ve kira sözleşmesi sadece eşlerden biri tarafından imzalanmış olsa bile, kira sözleşmesinin tarafı olmayan diğer eşin de tahliye taahhüdüne açık rızasının alınması bir geçerlilik şartı haline gelir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları bu yöndedir. Çünkü tahliye taahhüdü, sonuçları itibarıyla aile konutu üzerindeki hakları sınırlayan ve kira sözleşmesinin feshine zemin hazırlayan bir hukuki işlemdir. Bu rızanın da yazılı olması ve taahhüdün verildiği tarihte veya makul bir süre sonra, yine kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir. Rızanın, taahhüt belgesi üzerine şerh düşülerek veya ayrı bir belge ile verilmesi mümkündür. Diğer eşin rızası alınmadan verilen tahliye taahhüdü, en azından rızası alınmayan eşe karşı ileri sürülemez ve bu durum taahhüde dayalı tahliye talebinin reddine neden olabilir.

f. Kiracının (ve Varsa Diğer Eşin) Serbest İradesine Dayanması: Taahhüt, kiracının ve aile konutu söz konusu ise rıza veren diğer eşin hile, hata veya ikrah (korkutma) gibi irade bozuklukları olmaksızın, serbest iradeleriyle verilmiş olmalıdır. Özellikle taahhüt ve rıza tarihlerinin kiralananın teslim tarihine çok yakın olması, irade serbestisi konusundaki iddiaları güçlendirebilir.

4. HUKUKİ SONUÇLAR VE BAŞVURU YOLLARI

Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunmasına rağmen kiracı, taahhüt edilen tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiralayan şu yollara başvurabilir:

a. İcra Takibi: Kiralayan, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde (bu süre hak düşürücü süredir), yetkili icra dairesine başvurarak İİK m. 272 uyarınca ilamsız tahliye takibi başlatabilir. İcra dairesi, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Kiracı, bu emre yedi gün içinde itiraz etmez veya itiraz edip itirazı kaldırılmazsa ve on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir. Kiracının itirazı halinde (örneğin imza inkarı veya taahhüt tarihinin geçersizliği iddiası), kiralayanın itirazın kaldırılması ve tahliye için icra hukuk mahkemesinde dava açması gerekir.

b. Tahliye Davası: Kiralayan, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde (bu süre de hak düşürücü süredir), taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde TBK m. 352/1'e dayanarak tahliye davası açabilir. Mahkeme, taahhüdün geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığını inceler ve şartlar mevcutsa kiracının tahliyesine karar verir. Bu karar, mahkeme ilamı niteliğinde olup, ilamlı icra yoluyla yerine getirilir.

Kiralayan, bu iki yoldan (icra takibi veya dava) birini tercih etmekte serbesttir. Bir aylık hak düşürücü süre içinde bu yollardan herhangi birine başvurulmazsa, kiralayan artık aynı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep edemez. Ancak diğer yasal tahliye nedenleri (örneğin temerrüt, ihtiyaç vb.) varsa, bu nedenlere dayanarak ayrı bir süreç başlatılabilir.

İşbu Dilekçe'nin metninde yer alan "Kiralayanın icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi gayrikabili rücu olarak kabul ve taahhüt ederim" ifadesi (Madde: 1), yasal tahliye sürecinin masrafları ve gecikmeden doğan zararların tazminine yönelik bir ek taahhüt niteliğindedir. Ancak bu tür alacakların tahsili genellikle ayrı bir alacak davası veya icra takibi konusu olabilir.

5. DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Tahliye taahhüdünün geçerliliği ve uygulanması bağlamında en önemli ve uygulamada en sık sorun yaratan husus, taahhüdün "kiralananın tesliminden sonra" verilmiş olması şartıdır (TBK m. 352/1). Kiralayanların, kira sözleşmesi kurulurken veya öncesinde kiracıdan boş veya tarihi ileride doldurulmak üzere "açığa" tahliye taahhüdü aldıkları sıklıkla görülmektedir. Yargıtay, bu tür taahhütleri, kiracının sözleşme yapabilmek için baskı altında kaldığı ve serbest iradesinin bulunmadığı gerekçesiyle genellikle geçersiz saymaktadır. Taahhütnamenin üzerindeki imza tarihinin (Madde: 2) tek başına ispat için yeterli olmayabileceği, bu tarihin gerçekliği konusunda bir uyuşmazlık çıkması halinde ispat yükünün kiralayanda olacağı unutulmamalıdır. Taahhüdün düzenleme tarihinin sonradan doldurulduğu iddiası karşısında, bu iddianın kiracı tarafından yazılı delille ispatı gerekebilir. Ancak Yargıtay bazı kararlarında, hayatın olağan akışına aykırı olarak, kira ilişkisi yeni başlamışken makul bir sebep olmaksızın verilen tahliye taahhütlerinin geçerliliğini sorgulamaktadır. Bu nedenle, taahhütname imza tarihinin (Madde: 2), kira sözleşmesinin başlangıcından ve fiili teslimden makul bir süre sonrasına ait olması, olası hukuki ihtilafları azaltacaktır.

Ayrıca, kiralayanın taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurma zorunluluğu (TBK m. 352/1) kesin bir hak düşürücü süredir ve bu sürenin kaçırılmamasına özen gösterilmelidir.

6. SONUÇ

Türk Hukukunda tahliye taahhütnamesi, kiralayana, kanunda sınırlı olarak sayılan tahliye sebepleri dışında, belirli koşullar altında kiracıyı tahliye etme imkanı sunan önemli bir hukuki araçtır. Ancak bu aracın hukuken geçerli ve işlevsel olabilmesi için başta yazılı şekil, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte ve belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gibi sıkı şartlara tabidir. Özellikle taahhüdün veriliş zamanına ilişkin koşul, Yargıtay içtihatlarında kiracıyı koruyucu bir yaklaşımla yorumlanmaktadır. İşbu Dilekçe gibi standart formlar, bu yasal çerçeveyi karşılamaya yönelik hazırlanmış olsa da, her somut olayda taahhüdün geçerlilik şartlarının, özellikle veriliş tarihi ve irade serbestliği unsurlarının dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir. Geçerli bir taahhüde dayanan kiralayanın, taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde icra takibi veya tahliye davası açması mümkündür.