TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI: HUKUKİ BİR İNCELEME

1. GİRİŞ

Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyetinin devri, kural olarak tapu siciline yapılacak tescil ile gerçekleşmektedir. Ancak uygulamada, çeşitli sebeplerle taşınmazın mülkiyetinin devri hemen gerçekleştirilemeyebilir. Bu gibi durumlarda taraflar, ileride tapuda resmi satış sözleşmesi yapma ve mülkiyeti devretme borcu altına girdikleri "taşınmaz satış vaadi sözleşmesi" akdetmektedirler. İşbu makalede, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarının hukuki temelleri, koşulları, unsurları, ilgili mevzuat hükümleri ve doktrindeki görüşler ile Yargıtay uygulaması çerçevesinde detaylı bir inceleme yapılacaktır. Ayrıca, işbu Dilekçe'de yer alan talepler (Madde 22) bu hukuki çerçevede değerlendirilecektir.

2. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE ŞEKLİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29. maddesinde düzenlenen ön sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmeyle taraflardan biri (satış vaadi borçlusu/vaat eden), diğer tarafa (satış vaadi alacaklısı/vaat edilen) ileride bir taşınmazın mülkiyetini devretme borcu altına girerken, diğer taraf da genellikle bu taşınmazı satın alma ve bedelini ödeme borcu altına girer.

Bu sözleşme, mülkiyeti doğrudan nakletmez; yalnızca taraflara karşılıklı olarak borç yükler. Satış vaadi alacaklısı, bu sözleşmeyle ayni bir hak değil, kişisel (şahsi) bir hak elde eder. Bu kişisel hak, kural olarak yalnızca sözleşmenin tarafı olan satış vaadi borçlusuna karşı ileri sürülebilir. Ancak Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1009. maddesi uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkı güçlendirerek, taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürülebilme (ayni tesir) olanağı tanır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, resmi şekle tabidir. TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 ve 89 hükümleri uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlikçe re'sen (kendiliğinden) düzenleme şeklinde yapılması zorunludur (Madde 1, 7). Noter huzurunda onaylama şeklinde yapılan veya adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir. Geçerli bir sözleşmenin varlığı, tapu iptal ve tescil davasının temelini oluşturur (Madde 8).

3. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASININ HUKUKİ DAYANAKLARI

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptal ve tescil davasının temel hukuki dayanağı, TMK m. 716'dır. Bu maddeye göre, "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir."

Geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, TMK m. 716 anlamında mülkiyetin kazanılmasına esas bir hukuki sebep teşkil eder ve vaat alacaklısına, vaat borçlusunun (malikin) mülkiyeti devirden kaçınması halinde mahkemeye başvurarak tescile zorlama (cebri tescil) davası açma hakkı verir (Madde 6, 10). Mahkemenin tescil kararı, tapu sicil müdürlüğü nezdinde yapılacak tescil işlemi için inşai nitelikte olup, malikin iradesinin yerine geçer.

4. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASININ KOŞULLARI

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasının mahkemece kabul edilebilmesi için aşağıdaki koşulların bir arada bulunması gerekmektedir:

a. Geçerli Bir Satış Vaadi Sözleşmesi: Davanın temeli olan satış vaadi sözleşmesinin, noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmış ve kanunun aradığı diğer geçerlilik unsurlarını taşıyor olması gerekir (Madde 1, 7, 8).

b. Sözleşmeye Konu Taşınmazın Belirli/Belirlenebilir Olması: Satış vaadi yapılan taşınmazın tapu kayıt bilgileri (ada, parsel vb.) sözleşmede açıkça belirtilmiş veya belirlenebilir olmalıdır (Madde 4, 25).

c. İfa İmkânının Bulunması: Dava konusu taşınmazın, dava tarihi itibarıyla davalı (vaat borçlusu) adına kayıtlı olması veya davalının taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin bulunması gerekir. Eğer taşınmaz dava açılmadan önce iyi niyetli üçüncü bir kişiye devredilmişse, ayni hak sahibi olan bu kişiye karşı tescil davası açılamaz. Ancak sözleşme tapuya şerh edilmişse veya üçüncü kişi kötü niyetli ise, bu kişiye karşı da dava yöneltilebilir. Eğer vaat borçlusu dava sırasında taşınmazı devrederse, davacı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 125 uyarınca seçimlik haklarını kullanabilir.

d. Satış Bedelinin Ödenmiş veya Ödenmeye Hazır Olması: Kural olarak, vaat alacaklısının tescil talebinde bulunabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini ödemiş olması veya ödemeye hazır olduğunu ve ödemek üzere mahkeme veznesine depo etmeyi teklif etmesi gerekir (Madde 5, 9). Edimlerin ifası genellikle karşılıklı olduğundan, tescil talebiyle birlikte bedelin ödenmesi de gündeme gelir. İşbu Dilekçe'de müvekkilin edimlerini yerine getirdiği belirtilmiştir (Madde 5).

e. Vaat Borçlusunun İfadan Kaçınması: Satış vaadi borçlusunun, sözleşmede kararlaştırılan zamanda veya alacaklının talebine rağmen tapuda devir işlemini yapmaktan kaçınmış olması gerekir (Madde 10).

f. Zamanaşımının Dolmamış Olması: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan tescil talepleri için TBK m. 146 uyarınca on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Zamanaşımı süresi, kural olarak ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, eğer satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın zilyetliği (fiili hakimiyet) vaat alacaklısına devredilmişse, zamanaşımı işlemez (Madde 5, 9). Bu durumda, vaat borçlusunun zamanaşımı def'inde bulunması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir.

5. DAVA KONUSU TALEPLERİN İNCELENMESİ (İŞBU DİLEKÇE BAĞLAMINDA)

İşbu Dilekçe'de çeşitli talepler ileri sürülmektedir. Bu talepler hukuki açıdan aşağıdaki gibi değerlendirilebilir:

a. Tapu İptal ve Tescil Talebi: Bu, davanın asli talebidir (Madde 23, 25). Geçerli bir satış vaadi sözleşmesine (Madde 1, 7) ve davacının edimini ifa ettiği iddiasına (Madde 5) dayanılarak, davalı adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili istenmektedir. Yukarıda açıklanan dava koşulları mevcutsa, bu talebin kabul edilmesi gerekir.

b. Ecrimisil Talebi: Ecrimisil, bir malın haksız olarak kullanılmasından doğan işgal tazminatıdır. İşbu Dilekçe'de, taşınmazın davalı tarafından hukuka aykırı kullanımından kaynaklı ecrimisil talep edilmektedir (Madde 11, 12, 24). Ancak Dilekçe'nin başka bir bölümünde, taşınmazın müvekkilin zilyetliğine teslim edildiği ve müvekkilin taşınmazı malik sıfatıyla kullandığı belirtilmektedir (Madde 9). Eğer davacı taşınmazın zilyetliğine sahipse ve onu fiilen kullanıyorsa, davalıdan ecrimisil talep etmesi kural olarak mümkün olmaz. Ecrimisil, ancak zilyetliğin devredilmediği veya devredildikten sonra haksız olarak geri alındığı ya da kullanıma engel olunduğu durumlarda talep edilebilir. Bu talebin hukuki dayanağının ve zilyetlik durumu ile olan ilişkisinin AÇIKLAMALAR bölümünde (IV. ESASA İLİŞKİN DETAYLI VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR) daha detaylı izah edilmesi gerekebilir.

c. Terditli (Alternatif) Talep: Ödenen Bedelin İadesi: Davacının, tescil talebinin herhangi bir nedenle (örneğin ifa imkansızlığı) kabul edilmemesi ihtimaline karşılık, ödemiş olduğu satış bedelinin faiziyle birlikte iadesini talep etmesi mümkündür (Madde 2, 25). Bu talep, genellikle sebepsiz zenginleşme veya sözleşmeye aykırılık hükümlerine dayanır. Tescilin mümkün olmadığı hallerde, vaat alacaklısının ödediği bedeli geri isteme hakkı bulunmaktadır.

d. İhtiyati Tedbir Talebi: Davacının, dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek ve dava sonundaki hakkını güvence altına almak amacıyla, taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep etmesi HMK m. 389 vd. hükümleri çerçevesinde mümkündür (Madde 13, 14). Mahkeme, talebi haklı görürse, teminatlı veya teminatsız olarak bu tedbire karar verebilir. Ayrıca, diğer malvarlığı değerleri üzerine de (Madde 13) genel nitelikte bir tedbir talep edilmiştir; ancak taşınmazın devrini önlemeye yönelik özel tedbir talebi (Madde 14) daha isabetlidir.

e. İhtiyati Haciz Talebi: İhtiyati haciz, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 257 vd. hükümlerine göre, para alacaklarının tahsilini güvence altına almak için başvurulan bir yoldur. Tescil davası ayni hakka ilişkin bir dava olduğundan, asli talep olan tescil için ihtiyati haciz talep edilemez. Ancak, Dilekçe'de talep edilen ecrimisil (Madde 12, 24) ve terditli talep olan ödenen bedelin iadesi (Madde 2, 25) para alacağına ilişkindir. Bu nedenle, bu alacaklar için şartları varsa (alacağın rehinle temin edilmemiş olması ve vadesinin gelmiş olması veya muacceliyet kesbetmesi gibi) davalının malları üzerine ihtiyati haciz talep edilebilir (Madde 15, 16).

f. Adli Yardım Talebi: HMK m. 334 vd. hükümlerine göre, kendisi ve ailesinin geçimini önemli ölçüde zor duruma düşürmeksizin yargılama giderlerini ödeyemeyecek durumda olan kişiler, adli yardım talebinde bulunabilirler. Talebin kabulü halinde, davacı gerekli harç ve masraflardan geçici olarak muaf tutulur (Madde 18, 19, 20, 21). Mahkeme, talebin koşullarını (fakirlik belgesi, SGK kayıtları vb.) değerlendirerek karar verecektir.

6. YARGILAMA USULÜ VE İSPAT YÜKÜ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m. 12).

İspat yükü genel kural olarak davacıya aittir. Davacı (vaat alacaklısı);

a. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin varlığını (noter senedi ile) (Madde 1, 7),

b. Sözleşmede kararlaştırılan edimini (genellikle bedel ödeme borcunu) ifa ettiğini (banka dekontları, tanık beyanları, yemin vb. delillerle) (Madde 5),

c. Davalı (vaat borçlusu) adına tapuda kayıtlı bir taşınmazın bulunduğunu (tapu kayıtları ile) (Madde 9) ispatlamalıdır.

Davalı ise, zamanaşımı def'i, takas, bedelin ödenmediği, sözleşmenin geçersizliği gibi savunmalarını ispatlamakla yükümlüdür. Dilekçe'de delil listesi sunulmuştur (Madde 27, 28). Tanık (Madde 28 - 1), bilirkişi (Madde 28 - 2), keşif (Madde 28 - 3), yemin (Madde 28 - 4), uzman görüşü (Madde 28 - 5), isticvap (Madde 28 - 6) gibi delillere dayanılacağı belirtilmiştir.

7. DİKKATE ALINMASI GEREKEN HUSUSLAR

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davalarında başarıya ulaşmak için bazı kritik noktalara dikkat edilmelidir:

a. Sözleşmenin Şekli: Sözleşmenin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı davanın en başında kontrol edilmelidir.

b. İfa İmkanı: Dava konusu taşınmazın davalı adına kayıtlı olup olmadığı, üzerinde üçüncü kişiler lehine haklar (ipotek, haciz vb.) bulunup bulunmadığı güncel tapu kayıtlarından teyit edilmelidir. (Madde 9)

c. Zamanaşımı ve Zilyetlik: Zamanaşımı süresinin dolup dolmadığı, zilyetliğin devredilip devredilmediği ve bunun zamanaşımına etkisi (Madde 9) dikkatle değerlendirilmelidir.

d. Ecrimisil Talebinin Dayanağı: Zilyetliğin devredildiği iddiası (Madde 9) ile ecrimisil talebi (Madde 11, 12) arasındaki olası çelişki veya bu talebin hangi döneme ilişkin olduğu netleştirilmelidir. Eğer ecrimisil talebi, zilyetliğin devredilmediği veya engellendiği iddiasına dayanıyorsa, bu durum AÇIKLAMALAR bölümünde (IV. ESASA İLİŞKİN DETAYLI VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR) açıkça belirtilmelidir.

8. SONUÇ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, uygulamada sıkça başvurulan ve taraflara ileride mülkiyeti devretme borcu yükleyen önemli bir hukuki müessesedir. Bu sözleşmeye dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davaları, vaat alacaklısının kişisel hakkını mahkeme kararıyla ayni hakka dönüştürmesini sağlar. Davanın başarısı, geçerli bir sözleşmenin varlığına, dava koşullarının gerçekleşmesine ve iddiaların usulüne uygun delillerle ispatlanmasına bağlıdır. İşbu Dilekçe'de ileri sürülen talepler (asli olarak tescil, fer'i olarak ecrimisil ve ihtiyati tedbir/haciz, terditli olarak bedel iadesi), bu tür davalarda karşılaşılan tipik talepler olmakla birlikte, her bir talebin somut olayın özelliklerine göre hukuki dayanaklarının ve koşullarının dikkatlice değerlendirilmesi gerekmektedir. Özellikle zilyetliğin devri iddiası ile ecrimisil talebi arasındaki ilişki, dava sürecinde netleştirilmesi gereken önemli bir husus olarak ortaya çıkmaktadır.