TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI KAPSAMINDA ZORUNLU GEÇİT HAKKININ KALDIRILMASI VE TESCİLİN TERKİNİ: HUKUKİ BİR İNCELEME

Taşınmaz mülkiyeti, hak sahibine hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunma yetkisi veren mutlak bir hak olmakla birlikte, çeşitli kanuni düzenlemelerle sınırlamalara tabi tutulmuştur. Bu sınırlamalardan biri de komşuluk hukukundan doğan ve özellikle Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) düzenlenen zorunlu geçit hakkıdır. Zorunlu geçit hakkı, genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan veya mevcut geçidi aşırı masraf ve külfet gerektiren taşınmaz malikinin, komşu taşınmazlar üzerinden uygun bir bedel karşılığında geçit tesis edilmesini talep etme hakkıdır. Ancak, tesis edilen bu hakkın çeşitli sebeplerle sonradan kaldırılması veya değiştirilmesi de mümkündür. İşbu makalede, tapuya tescil edilmiş bir zorunlu geçit hakkının kaldırılması ve ilgili tescilin terkinine yönelik olarak açılabilecek bir davanın hukuki temelleri, koşulları, ilgili mevzuat ve doktrindeki görüşler çerçevesinde incelenecektir.

1. YASAL DAYANAKLAR

Zorunlu geçit hakkı ve bu hakkın kaldırılması taleplerinin temel yasal dayanakları 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda yer almaktadır. İlgili başlıca hükümler şunlardır:

a. Mülkiyet Hakkı (TMK Madde 683 vd.): Mülkiyet hakkının içeriğini ve sınırlarını düzenler. Geçit hakkı, mülkiyet hakkına getirilen yasal bir kısıtlamadır.

b. Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları (TMK Madde 731 vd.): Komşuluk hukuku ve yasal irtifaklar bu bölümde düzenlenir.

c. Zorunlu Geçit Hakkı (TMK Madde 747):

* Genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan veya mevcut yolun aşırı masrafı gerektirmesi halinde, tam bir bedel karşılığında komşu taşınmaz üzerinden geçit hakkı tanınmasını isteme hakkını düzenler (TMK m. 747/1).

* Bu hakkın kullanılmasında, öncelikle geçit ihtiyacı olan taşınmaz maliki ile diğer tarafın menfaatlerinin gözetilmesi gerektiğini belirtir (TMK m. 747/2). Geçit istemi, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde en az zarar görecek olana yöneltilir.

d. Geçit Hakkının Tescili ve Sona Ermesi (TMK Madde 748):

* Geçit hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesi gerektiğini belirtir (TMK m. 748/1).

* Durum ve koşulların değişmesi halinde, geçit hakkı sahibinin veya yükümlü taşınmaz malikinin, bedelin yeniden belirlenmesini veya hakkın kaldırılmasını isteyebileceğini düzenler (TMK m. 748/3). Bu hüküm, geçit hakkının kaldırılması davaları için temel dayanaklardan biridir.

e. Tapu Sicili (TMK Madde 997 vd.): Taşınmazlar üzerindeki ayni hakların kurulması, devri, değiştirilmesi ve sona ermesi için tapu siciline tescilin esas olduğunu belirtir.

f. Tescilin Terkini ve Değiştirilmesi (TMK Madde 1026): Bir ayni hakkın sona ermesiyle tescilin yolsuz hale geldiğini ve yükümlü taşınmaz malikinin, terkini veya değişikliği isteyebileceğini düzenler. Geçit hakkı, TMK m. 748/3 uyarınca kaldırıldığında, bu madde gereğince tapudaki tescilin terkini talep edilir.

g. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi (TMK Madde 1025): Bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescilin yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmiş olması halinde, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini belirtir. Eğer geçit hakkının ilk tesis anında TMK m. 747'deki koşullara (en uygun yer, en az zarar gibi) aykırı olarak kurulduğu iddia ediliyorsa, bu madde de uygulama alanı bulabilir.

2. GEÇİT HAKKININ KURULMASI VE KALDIRILMASI ŞARTLARI

a. Kurulma Şartları (TMK Madde 747):

i. **Mutlak İhtiyaç:** Taşınmazın genel yola hiç bağlantısının olmaması veya mevcut bağlantının ihtiyacı karşılamaması ya da aşırı külfetli olması gerekir.

ii. **Talep:** Geçit ihtiyacı olan taşınmaz malikinin talepte bulunması zorunludur.

iii. **Tam Bedel:** Geçitten kaynaklanan zarar ve değer kaybı karşılığında yükümlü taşınmaz malikine tam bir bedel ödenmelidir.

iv. **Menfaat Dengesi ve Uygunluk:** Geçit güzergahı belirlenirken, hem geçit isteyenin hem de katlanacak olan malikin menfaatleri dengelenmelidir. Geçit, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşudan, bu mümkün değilse en az zarar görecek komşudan istenmelidir ("Fedakarlığın Denkleştirilmesi İlkesi").

b. Kaldırılma Şartları:

i. **İhtiyacın Ortadan Kalkması (TMK Madde 748/3):** Geçit hakkının tesisine neden olan zorunluluğun ortadan kalkması (örneğin, yeni bir kamu yolu açılması, lehine hak kurulan taşınmazın yola cepheli başka bir araziyle birleşmesi vb.) halinde, yükümlü taşınmaz maliki (işbu Dilekçe'deki davacı gibi) geçit hakkının kaldırılmasını talep edebilir. Bu, en yaygın ve net iptal sebebidir.

ii. **Kuruluş Koşullarının Değişmesi (TMK Madde 748/3):** Hakkın kurulduğu andaki durum ve koşulların esaslı şekilde değişmesi, hakkın kaldırılmasını veya güzergahının değiştirilmesini gerektirebilir. Örneğin, güzergahın geçtiği arazinin niteliğinin değişmesi (tarım arazisiyken imara açılması vb.) ve geçidin artık aşırı zarar vermeye başlaması gibi durumlar değerlendirilebilir.

iii. **Kuruluş Aşamasındaki Hatalar (TMK Madde 1025 ve 747):** Eğer geçit hakkı, tesis edildiği anda TMK m. 747/2'deki "en uygun yer" ve "en az zarar" ilkelerine aykırı olarak kurulmuşsa, bu durumun sonradan ispatlanması halinde, tescilin yolsuz olduğu ileri sürülerek TMK m. 1025'e dayalı olarak düzeltme (iptal) talep edilebilir. İşbu Dilekçe'deki temel iddialardan biri bu yöndedir (Madde 7, Madde 8, Madde 14, Madde 15, Madde 17). Bu durumda, davanın açılmasında herhangi bir süre koşulu bulunmamakla birlikte, hakkın kötüye kullanılması (TMK m. 2) durumu gözetilir.

iv. **Bedelin Ödenmemesi:** TMK m. 747, geçit hakkının "tam bir bedel karşılığında" kurulacağını belirtir. Genellikle bu bedel kuruluş aşamasında belirlenir ve ödenir. İşbu Dilekçe'de, belirlenen bedelin ödenmediği ve TÜFE oranında artırılmadığı iddia edilmektedir (Madde 19, Madde 20). Doktrin ve uygulamada, bedelin hiç ödenmemesi veya sürekli olarak ödenmemesinin doğrudan doğruya ayni bir hak olan geçit hakkını sona erdirip erdirmeyeceği tartışmalıdır. Genellikle, bedel alacağı ayrı bir dava veya icra takibi konusu yapılabilir. Ancak, bedelin ödenmemesinin süreklilik arz etmesi ve diğer koşullarla birleşmesi (örneğin hakkın amacına aykırı kullanılması), TMK m. 748/3 kapsamında "durum ve koşulların değişmesi" veya hakkın kötüye kullanılması olarak yorumlanarak iptal sebebi olarak değerlendirilme potansiyeli taşıyabilir. Bu durum, mahkemenin somut olayın özelliklerine göre yapacağı değerlendirmeye bağlıdır.

3. DAVA SÜRECİ VE İSPAT YÜKÜ

Geçit hakkının kaldırılması ve tapu tescilinin terkini talepli davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu - HMK m. 12). Davacı, geçit hakkı ile yükümlü olan taşınmazın maliki (işbu Dilekçe'deki müvekkil); davalı ise lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın malikidir (Madde 1).

İspat yükü, kural olarak iddia eden tarafa aittir (TMK m. 6). Davacı, geçit hakkının kaldırılması için gerekli şartların (ihtiyacın ortadan kalkması, koşulların değişmesi, kuruluşta hata olması vb.) gerçekleştiğini ispatlamakla yükümlüdür. Bu tür davalarda keşif ve bilirkişi incelemesi büyük önem taşır (Madde 25 - Delil Listesi). Fen, harita, kadastro ve ziraat mühendislerinden oluşan bilirkişi heyetleri aracılığıyla;

a. Lehine geçit hakkı kurulan taşınmazın mevcut durumda genel yola ulaşım imkanlarının olup olmadığı, varsa yeterli ve uygun olup olmadığı,

b. Mevcut geçit güzergahının hala en uygun ve en az zarar veren güzergah olup olmadığı,

c. Alternatif geçit güzergahlarının bulunup bulunmadığı, bunların davacı ve davalı taşınmazları ile (iddia ediliyorsa) komşu diğer taşınmazlar açısından uygunluğu, maliyeti ve vereceği zarar,

d. Geçit hakkının kurulduğu tarihteki koşullarla şimdiki koşullar arasındaki farklar,

e. Bedel ödenip ödenmediği (belgelerle desteklenerek) ve bunun hakka etkisi gibi hususlar tespit edilir.

Tanık beyanları (Madde 25 - Delil 1), tapu kayıtları, uydu görüntüleri (Madde 25 - Delil 9), uzman görüşü (Madde 25 - Delil 5) ve diğer deliller de (yemin, isticvap) davanın aydınlatılmasında kullanılır.

4. DİLEKÇEDE İLERİ SÜRÜLEN İDDİALARIN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İşbu Dilekçe'de ileri sürülen temel iddialar ve hukuki dayanakları şu şekilde özetlenebilir:

a. Yanlış Güzergah Seçimi: Mevcut geçit hakkının, kurulduğu esnada TMK m. 747/2'ye aykırı olarak, mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun taşınmaz üzerine veya en az zarar verecek şekilde tesis edilmediği iddia edilmektedir (Madde 7, Madde 8, Madde 14, Madde 15). Bu iddia, tescilin yolsuz olduğu gerekçesiyle TMK m. 1025'e veya koşulların yeniden değerlendirilmesi bağlamında TMK m. 748/3'e dayandırılabilir.

b. Alternatif Güzergah Önerisi: Davalı taşınmazı için "Fedakarlığın Denkleştirilmesi İlkesi" gereğince daha uygun ve daha az zararlı bir geçidin, davacıya değil, başka bir komşu parsele (örneğin, ... Ada ve ... Parsel) ait taşınmaz üzerinden kurulabileceği ileri sürülmektedir (Madde 16, Madde 17, Madde 18). Bu iddianın ispatı, mevcut geçidin uygunsuzluğunu göstermesi açısından önemlidir. Ancak, mahkemenin bu davada, davalı olmayan üçüncü bir kişi aleyhine doğrudan geçit kurması mümkün değildir. Bu iddia daha çok, mevcut geçidin kaldırılması gerektiğine dair bir argüman olarak değer taşır.

c. Bedelin Ödenmemesi: Geçit hakkı için belirlenen bedelin "... tarihinden beri" ödenmediği ve TÜFE oranında artırılmadığı belirtilerek, davalının edim yükümlülüklerine aykırı davrandığı iddia edilmektedir (Madde 19, Madde 20). Yukarıda açıklandığı üzere, bu durumun tek başına iptal sebebi olup olmadığı tartışmalı olsa da, diğer iddialarla birlikte değerlendirildiğinde mahkeme tarafından dikkate alınabilecek bir husustur. Özellikle ödememenin sürekliliği ve kasıtlı olup olmadığı, hakkın kullanımını etkileyip etkilemediği önemlidir.

5. DEĞİNİLMESİNDE FAYDA GÖRÜLEBİLECEK HUSUSLAR

a. Mevcut İhtiyacın Varlığı: Dilekçede, geçit hakkının ilk tesisindeki yanlışlığa odaklanılmış görünmektedir. Ancak, davanın seyri açısından, davalı taşınmazının mevcut durumda genel yola çıkış için zorunlu geçit ihtiyacının devam edip etmediğinin tespiti kritik öneme sahiptir. Eğer davalının ihtiyacı ortadan kalkmışsa (örneğin, başka bir yola kavuşmuşsa), TMK m. 748/3 uyarınca iptal talebi daha güçlü bir zemine oturacaktır. Bu hususun "ESASA İLİŞKİN DETAYLI VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR" bölümünde daha detaylı vurgulanması düşünülebilir.

b. Üçüncü Kişi Taşınmazı Üzerinden Geçit: Dilekçede önerilen alternatif geçidin üçüncü bir kişiye ait taşınmaz üzerinden geçmesi durumu (Madde 17), davanın karmaşıklığını artırabilir. Mahkeme, bu üçüncü kişi davada taraf olmadıkça, onun aleyhine bir karar veremez. Bu argüman, mevcut geçidin fahiş zarara yol açtığını veya bariz şekilde daha uygun bir alternatifin varlığını ispatlamaya yönelik kullanılabilir, ancak doğrudan o alternatifin kurulmasını sağlamaz.

c. Bedel Talebi: Bedelin ödenmemesi iddiası (Madde 19, Madde 20), geçit hakkının kaldırılması talebinin yanında veya alternatif olarak, birikmiş bedel alacağının tahsili talebini de gündeme getirebilir. Davanın stratejisine göre bu hususun ayrıca değerlendirilmesi mümkündür.

SONUÇ

Tapuya tescil edilmiş bir zorunlu geçit hakkının kaldırılması ve tescilin terkini, Türk Medeni Kanunu'nda belirli koşullara bağlanmıştır. İhtiyacın ortadan kalkması, koşulların esaslı şekilde değişmesi veya hakkın başlangıçta yasal ilkelere (en uygun yer, en az zarar) aykırı olarak tesis edildiğinin ispatlanması gibi durumlar, iptal davasının temelini oluşturabilir. İşbu Dilekçe'de ileri sürülen iddialar, özellikle geçidin yanlış güzergahta kurulduğu ve bedelinin ödenmediği noktalarına odaklanmaktadır. Bu tür davalarda, iddiaların somut delillerle, özellikle de mahallinde yapılacak keşif ve alınacak teknik bilirkişi raporlarıyla desteklenmesi büyük önem arz etmektedir. Mahkeme, TMK m. 747 ve 748 hükümleri ile "Fedakarlığın Denkleştirilmesi İlkesi" çerçevesinde tarafların menfaatlerini dengelerken, somut olayın tüm özelliklerini dikkate alarak bir karar verecektir.