- Kiralanan Taşınmaza İlişkin Maddi Hasarın Tespiti Talebi
- Adli Yardım
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KİRALANAN TAŞINMAZDAKİ MADDİ HASARLARIN TESPİTİNE YÖNELİK DELİL TESPİTİ TALEBİNİN HUKUKİ ANALİZİ
1. GİRİŞ
Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda (HMK) düzenlenen delil tespiti kurumu, görülmekte olan veya ileride açılacak bir davada ispat aracı olarak kullanılacak bir vakıanın veya durumun, belirli koşullar altında, önceden tespit edilmesini sağlayan geçici bir hukuki koruma yöntemidir. Bu kurum, özellikle delillerin zamanla kaybolması veya değiştirilmesi riski taşıdığı durumlarda, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem arz etmektedir. Kira ilişkilerinde, kiracının tahliyesi sonrasında kiralanan taşınmazda meydana geldiği iddia edilen hasarların tespiti, bu kurumun sıklıkla uygulama alanı bulduğu durumlardan biridir. Kiralananın onarılması veya yeniden kiraya verilmesi ihtiyacı, mevcut hasarların delil niteliğini kaybetmesine yol açabileceğinden, kiraya veren taraf, ileride açmayı planladığı olası bir tazminat davasına esas olmak üzere, hasarların niteliğini, boyutunu ve muhtemel onarım bedelini mahkeme aracılığıyla tespit ettirme yoluna başvurabilmektedir. İşbu makalede, kiralanan taşınmazda meydana gelen maddi hasarların tespiti amacıyla yapılan delil tespiti talebi, Türk Hukuk Sistemi içerisindeki yeri, mevzuat dayanakları, talep koşulları, usulü ve sonuçları itibarıyla doktrin ve yargısal uygulamalar ışığında incelenecektir.
2. DELİL TESPİTİ KURUMUNUN HUKUKİ NİTELİĞİ VE MEVZUAT DAYANAKLARI
Delil tespiti, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400 ila 406. maddeleri arasında düzenlenmiştir. HMK m. 400/1 hükmü uyarınca, taraflardan her biri, görülmekte olan bir davada henüz inceleme sırası gelmemiş yahut ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla delil tespiti talebinde bulunabilir. Temel amaç, delillerin kaybolması veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması tehlikesinin bulunduğu hallerde, bu delilleri güvence altına almaktır.
Hukuki niteliği itibarıyla delil tespiti, bir "çekişmesiz yargı işi" olarak kabul edilmektedir. Zira burada, taraflar arasında esasa ilişkin bir uyuşmazlığın çözümü değil, yalnızca mevcut bir durumun veya vakıanın tespiti söz konusudur. Mahkemenin vereceği karar, esasa ilişkin bir hüküm niteliği taşımaz; tespit edilen vakıanın doğruluğu veya yanlışlığı konusunda kesin bir yargı içermez. Ancak, yapılan tespit, ileride açılacak veya görülmekte olan esas davada bir delil olarak mahkemeye sunulur ve mahkeme tarafından takdir edilir (HMK m. 404).
Kira ilişkilerinden kaynaklanan hasarların tespiti bağlamında, HMK'daki delil tespiti hükümlerinin yanı sıra, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira sözleşmesine ilişkin hükümleri, özellikle kiracının kiralananı özenle kullanma (TBK m. 316) ve sözleşme sonunda geri verme (TBK m. 334) borçları ile kiraya verenin geri alma sırasında kiralananın durumunu gözden geçirme ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları derhal yazılı olarak bildirme külfetini (TBK m. 335) düzenleyen maddeleri de uygulama alanı bulur. Delil tespiti, TBK m. 335'te öngörülen bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmesi ve ispatı açısından da önemli bir araçtır.
3. DELİL TESPİTİ TALEBİNİN KOŞULLARI
Bir vakıanın tespiti amacıyla mahkemeye başvurulabilmesi için HMK'da belirtilen koşulların varlığı aranır:
a. Hukuki Yarar (HMK m. 400/1): Talepte bulunanın, delil tespiti istemekte hukuki yararının bulunması temel koşuldur. Bu hukuki yarar, kanunda iki halde varsayılmıştır:
* Tespit istenen vakıaya ilişkin delillerin kaybolma tehlikesinin bulunması.
* Delillerin daha sonra ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacak olması.
Kiralananın tahliyesi sonrası hasarların tespiti talebinde hukuki yarar genellikle, taşınmazın tekrar kullanılabilir hale getirilmesi için onarım yapılmasının zorunlu olması ve bu onarımın mevcut hasarları ortadan kaldırarak delilleri yok edecek olmasından kaynaklanır (işbu Dilekçe Madde 9). Ayrıca, zaman geçtikçe hasarın nedeninin belirlenmesinin zorlaşması da hukuki yarar kapsamında değerlendirilebilir.
b. Tespit Edilecek Vakıanın Açıkça Belirtilmesi: Delil tespiti talebinde bulunan taraf, hangi vakıanın veya durumun tespit edilmesini istediğini dilekçesinde açıkça belirtmelidir. Kiralanandaki hasarların tespiti talebinde, hangi bölümlerde (duvarlar, dolaplar, demirbaşlar vb.) ne tür hasarların (kırılma, çizilme, boya bozulması vb.) bulunduğu somut olarak ifade edilmelidir (işbu Dilekçe Madde 12, Madde 13, Madde 14).
c. Henüz Bir Dava Açılmamış Olması veya Açılmış Davada İleri Sürülmemiş Olması: Delil tespiti, kural olarak ileride açılacak bir davaya hazırlık amacıyla veya görülmekte olan bir davada henüz inceleme sırası gelmemiş bir vakıa için istenebilir. Eğer vakıa, görülmekte olan davada zaten ileri sürülmüş ve ispat aşamasına gelinmişse, delil tespiti yoluyla değil, davanın genel hükümleri çerçevesinde delillerin toplanması gerekir. İşbu Dilekçe'de de ileride açılacak bir tazminat davasına esas olmak üzere tespit talep edilmektedir (Madde 16).
d. Görevli ve Yetkili Mahkeme: HMK m. 401'e göre delil tespiti, esas dava hakkında görevli ve yetkili mahkemeden veya vakıanın tespit edileceği yerin sulh hukuk mahkemesinden istenebilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olduğundan (HMK m. 4/1-a), kiralanandaki hasarın tespiti talebi de kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'ne yöneltilir. Yetki bakımından ise, esas davaya bakacak mahkemenin yetkili olmasının yanı sıra, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. İşbu Dilekçe'nin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulması ve tespitin taşınmazın bulunduğu yerde istenmesi (Madde 17) bu kurallara uygundur.
4. DELİL TESPİTİ USULÜ
Delil tespiti talebi ve bu talebin incelenmesi belirli usuli kurallara tabidir:
a. Talep ve Dilekçe İçeriği: Delil tespiti talebi bir dilekçe ile yapılır. Bu dilekçede, HMK m. 119'da dava dilekçesi için aranan unsurlara kıyasen, talepte bulunan ve varsa karşı tarafın kimlik ve adres bilgileri, tespit edilmesi istenen vakıa, delil tespitini haklı kılan nedenler (hukuki yararın dayanakları) ve talep sonucu açıkça yer almalıdır. Ayrıca, tespiti istenen vakıanın hangi davada kullanılacağı da belirtilmelidir (işbu Dilekçe Madde 1, Madde 10, Madde 16, Madde 18). Dilekçeye, talebi destekleyen mevcut delillerin (kira sözleşmesi, tahliye bilgisi, hasarlara ilişkin fotoğraflar vb.) eklenmesi faydalıdır (işbu Dilekçe Madde 19, Ekler).
b. Karşı Tarafa Tebligat ve İstisnalar: HMK m. 402/3 uyarınca, delil tespiti kural olarak karşı tarafa tebligat yapılarak gerçekleştirilir. Karşı tarafın da tespitte hazır bulunma, beyanda bulunma ve varsa itirazlarını bildirme hakkı vardır. Ancak kanun, "gecikmesinde sakınca bulunan veya karşı tarafın yokluğunda yapılması gereken" hallerde, mahkemenin tebligat yapmaksızın da delil tespitine karar verebileceğini düzenlemiştir. Kiralanandaki hasarın tespiti durumunda, taşınmazın acilen onarılması veya yeniden kiraya verilmesi gerekliliği gibi nedenlerle gecikmede sakınca bulunduğu iddia edilerek tebligatsız tespit talep edilebilir (işbu Dilekçe Talep Sonucu Madde 18-2). Bu talebin kabulü mahkemenin takdirindedir. Mahkeme, talebin aciliyetini ve tebligatsız tespitin zorunluluğunu değerlendirerek karar verir.
c. Tespitin Yapılma Şekli: Mahkeme, delil tespiti talebini kabul ederse, vakıanın niteliğine göre hangi ispat aracının kullanılacağına karar verir. Bu, genellikle bilirkişi incelemesi, keşif veya tanık dinlenmesi şeklinde olabilir (HMK m. 402/1). Kiralanandaki hasarların tespiti için en yaygın yöntem, mahkeme tarafından görevlendirilecek bir bilirkişi (genellikle inşaat mühendisi, mimar veya emlak değerleme uzmanı) marifetiyle taşınmazda keşif yapılmasıdır. Bilirkişi, hasarların niteliğini, kapsamını, kiracının kullanımından kaynaklanıp kaynaklanmadığını, olağan yıpranma sınırlarını aşıp aşmadığını ve yaklaşık onarım bedelini belirleyerek bir rapor hazırlar. Talep halinde tanıklar da tespitte dinlenebilir (işbu Dilekçe Talep Sonucu Madde 18-3, Delil Listesi Madde 19).
d. Tespit Kararı ve Niteliği: Tespit işlemi tamamlandıktan sonra, yapılan işlemleri (bilirkişi raporu, keşif tutanağı, tanık beyanları vb.) içeren bir dosya oluşturulur (HMK m. 403/1). Mahkemenin delil tespiti kararı, esasa ilişkin bir hüküm olmadığından maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Bu karar ve ekindeki raporlar, esas davada takdiri delil olarak kullanılır (HMK m. 404). Mahkeme, esas davada bu tespitle bağlı olmamakla birlikte, usulüne uygun yapılmış bir tespit genellikle hükme esas alınır.
5. KİRA SÖZLEŞMESİ BAĞLAMINDA KİRACININ SORUMLULUĞU VE DELİL TESPİTİNİN ÖNEMİ
Kiralanandaki hasarların tespiti, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları ve sorumluluğu ile yakından ilgilidir:
a. Kiracının Özenle Kullanma Borcu (TBK m. 316): Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak, özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan diğer kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu borca aykırı davranış, kiraya verene sözleşmeyi fesih veya tazminat talep etme hakkı verebilir. Kötü kullanım sonucu oluşan hasarlar, bu borcun ihlali anlamına gelir.
b. Kiralananı Geri Verme Borcu ve Sorumluluk (TBK m. 334): Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiralananı aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak TBK m. 334/1, kiracının sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmadığını açıkça belirtir. Kiracının sorumluluğu, özen borcuna aykırı kullanımdan (kötü kullanım, kasıtlı zarar verme, ihmal vb.) kaynaklanan hasarlarla sınırlıdır (işbu Dilekçe Madde 6, 7, 12, 13, 14'te iddia edilen durumlar).
c. Kiraya Verenin Gözden Geçirme ve Bildirim Külfeti (TBK m. 335): Kiraya veren, kiralananı geri aldığı zaman, derhal kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, olağan inceleme ile hemen görülemeyecek türden eksiklik ve ayıplar (gizli ayıplar) açısından kiracının sorumluluğu devam eder. Delil tespiti talebi, kiraya verenin bu gözden geçirme ve "hemen yazılı bildirim" külfetini yerine getirdiğini ve hasarları zamanında tespit ettiğini ispatlaması bakımından önemli bir işlev görür. Mahkeme kanalıyla yapılan tespit, bu bildirimin hukuki sonuçlarını doğurabilir.
d. İspat Yükü: Kural olarak, kiralananda hasar olduğunu ve bu hasarın kiracının kusurlu davranışından (özen borcuna aykırılık) kaynaklandığını ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren, kiralananın kiracıya sağlam ve hasarsız teslim edildiğini ve tahliye sırasında hasarlı olduğunu ispatlamalıdır. Delil tespiti raporu, hasarın varlığını, niteliğini ve boyutunu ortaya koyarak kiraya verenin ispat yükünü yerine getirmesine yardımcı olur. Rapor, hasarın olağan kullanımdan mı yoksa kötü kullanımdan mı kaynaklandığına dair bilirkişi görüşünü de içereceğinden, kusur tespiti açısından da önem taşır.
6. DELİL TESPİTİ RAPORUNUN ESAS DAVADAKİ ETKİSİ
HMK m. 404 uyarınca, delil tespiti dosyası, esas hakkında açılan davada mahkemeye sunulur ve delil olarak değerlendirilir. Tespit tutanağı ve bilirkişi raporu, takdiri delil niteliğindedir. Yani, esas davaya bakan mahkeme, bu raporun içeriğiyle ve sonuçlarıyla bağlı değildir. Mahkeme, raporu yetersiz veya çelişkili bulursa ya da taraflardan birinin haklı itirazları üzerine, yeniden bilirkişi incelemesi yapılmasına veya başka delillerin toplanmasına karar verebilir.
Ancak uygulamada, usulüne uygun olarak, özellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla yapılan delil tespiti sonucu hazırlanan raporlar, vakıanın tespit edildiği andaki durumunu yansıtması bakımından güçlü bir delil teşkil eder ve mahkemeler tarafından genellikle dikkate alınır. Özellikle hasarın miktarı ve onarım bedeli gibi teknik konularda tespit raporundaki bulgular, hükme esas alınma eğilimindedir. Karşı tarafın (genellikle kiracının), tespitin yokluğunda yapılması veya usulüne uygun tebligat yapılmaması gibi durumlarda, esas dava sırasında tespit raporuna itiraz etme ve kendi delillerini sunma hakkı saklıdır.
7. DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR (Genel Nitelikte)
Kiralanandaki hasarların tespiti sürecinde ve buna dayalı tazminat taleplerinde bazı hususların göz önünde bulundurulması, uyuşmazlığın çözümü açısından önemlidir:
a. Hasarın Niteliği (Olağan Yıpranma / Kötü Kullanım Ayrımı): Delil tespiti sırasında en kritik noktalardan biri, mevcut bozulma veya eksikliklerin hangilerinin zamanla ve sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan "olağan eskime ve yıpranma" kapsamında kaldığı, hangilerinin ise kiracının özen borcuna aykırı, kötü kullanımından kaynaklanan "hasar" niteliğinde olduğunun ayrıştırılmasıdır. Kiracı, olağan yıpranmadan sorumlu tutulamaz (TBK m. 334). Bu nedenle, delil tespiti talebinde ve bilirkişi incelemesi sırasında, hasarların bu ayrıma göre detaylı bir şekilde incelenmesi ve raporlanması istenmelidir. Bilirkişi raporunda bu ayrımın net bir şekilde yapılması, ileride açılacak tazminat davasında talep edilecek miktarın doğru belirlenmesi açısından zorunludur.
b. Depozito (Güvence Bedeli) ile İlişki: Kira sözleşmelerinde kiracıdan alınan güvence bedeli (depozito), kiracının sözleşmeden doğan borçlarını (kira bedelini ödeme, kiralanana zarar vermeme vb.) teminat altına almak amacıyla verilir. Kiraya veren, kiralananda kiracının sorumlu olduğu bir hasar tespit ettiğinde, TBK m. 342 uyarınca bu hasarın tazmini için güvence bedeline başvurabilir. Ancak hasar miktarının güvence bedelini aşması durumunda, aşan kısım için kiracıya karşı tazminat davası açılması gerekir. Delil tespiti, bu aşan zararın miktarını belirlemek için de yapılır. Güvence bedelinin hasara mahsup edilip edilmediği veya edilecekse ne kadarının mahsup edileceği hususu, tazminat davasında dikkate alınacaktır.
c. Zamanında Talep ve Bildirim: Kiraya verenin, kiralananı geri aldıktan sonra "derhal" gözden geçirip hasarları kiracıya "hemen yazılı olarak" bildirme külfeti (TBK m. 335) bulunmaktadır. Delil tespiti talebinin de tahliyeden sonra makul bir süre içinde yapılması, bu külfetin yerine getirildiği ve hasarın kiracının kullanım dönemine ait olduğu yönündeki iddiayı güçlendirir. Tahliyeden uzun bir süre sonra yapılan tespit talebi, hasarın kiracıdan sonra meydana gelmiş olabileceği veya kiraya verenin bildirim külfetini zamanında yerine getirmediği itirazlarına yol açabilir.
8. SONUÇ
Delil tespiti kurumu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda düzenlenen önemli bir geçici hukuki koruma müessesesidir. Özellikle kira ilişkilerinde, kiracının tahliyesi sonrasında taşınmazda meydana gelen ve kiracının sorumlu olduğu iddia edilen hasarların, onarım veya yeniden kiralama gibi nedenlerle delil niteliğini kaybetmeden önce tespit edilmesini sağlamak amacıyla sıklıkla başvurulan bir yoldur. Kiralananın durumu, hasarın niteliği, boyutu ve muhtemel onarım masrafı gibi vakıaların mahkeme aracılığıyla (genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla) tespit edilmesi, hem kiraya verenin TBK m. 335'teki bildirim külfetini yerine getirmesine yardımcı olmakta hem de ileride açılacak olası bir tazminat davası için güçlü bir delil oluşturmaktadır.
Delil tespiti talebinin HMK'da öngörülen hukuki yarar gibi koşulları taşıması, talebin görevli ve yetkili mahkemeye yöneltilmesi, tespit usulüne ilişkin kurallara (tebligat, tespitin şekli vb.) uyulması ve tespit edilen hususların TBK'daki kiracının sorumluluğuna ilişkin hükümler (özen borcu, olağan yıpranma ayrımı vb.) çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Usulüne uygun olarak gerçekleştirilen bir delil tespiti, maddi gerçeğin ortaya çıkarılmasına ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın adil bir şekilde çözümlenmesine önemli katkı sağlamaktadır.
T.C.
...
SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Delil tespiti talebidir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
Müvekkilim; ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ve ... Parselde bulunan ... bağımsız numaralı taşınmazın mülkiyet sahibidir. _._.20_tarihinde düzenlenen yazılı Kira Sözleşmesi ile taşınmazı Davalıya kiralamıştır. Müvekkilim kişisel geçimini; söz konusu taşınmazdan elde etmiş olduğu kira geliri ile sağlamaktadır.
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
1. Müvekkil ile, karşı taraf arasında _._.20_ tarihinde kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davalı taşınmazı _._.20_ tarihinde tahliye etmiştir.
2. Karşı tarafın tahliyesi gerçekleştikten sonra, kiralanan taşınmaz Müvekkil tarafından kontrol edilmiş ve maddi hasarların var olduğu görülmüştür.
3. Karşı taraf Kira Hukukuna ve sözleşmeye aykırı şekilde davranmış, Müvekkilin taşınmazına zarar vermiş ve Müvekkili maddi anlamda zarara uğratmıştır.
4. Söz konusu taşınmaz Kiracıya kullanıma hazır halde teslim edildiği halde, Kiracı tarafından iyiniyet ve dürüstlük kurallarına aykırı bir şekilde kullanılmıştır.
5. Karşı tarafın fiilleri sebebiyle, taşınmaz tekrar kiralanamaz hale gelmiştir.
6. Konutta gerekli tadilat yapılmadan önce hasarın belirlenmesi gerekmektedir.
IV. ESASA İLİŞKİN DETAYLI VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
1. Söz konusu taşınmaz kira sözleşmesi ile _._.20_ tarihinde sona ermiştir. Karşı taraf taşınmazı _._.20_ tarihinde tahliye etmiştir.
2. Taşınmazdaki hasarlar şu şekildedir:
a. Duvar boyasına olağan kullanımında meydana gelebilecek hasardan çok daha fazla zarar verilmiştir.
b. Mutfak dolapları kullanılamaz halde bırakılmıştır.
<