- İpotek Bedelinin Yeniden Belirlenmesi Talebi
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
İPOTEK BEDELİNİN YENİDEN BELİRLENMESİ (ARTIRILMASI) TALEPLİ DAVALAR HAKKINDA HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Giriş:
Taşınmaz rehni türlerinden biri olan ipotek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) kapsamında düzenlenen, mevcut veya ileride doğması muhtemel bir alacağı güvence altına almak amacıyla belirli bir taşınmazın teminat olarak gösterildiği sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesis edilirken, tapu siciline tescil edilen ipotek bedeli, alacağın teminat altına alınan üst sınırını belirler ve bu bedel Türk Lirası üzerinden gösterilmek zorundadır (TMK m. 851). Ancak, çeşitli sebeplerle ipoteğin tesis edildiği tarihteki bedelin, alacağın güncel miktarını veya taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı durumlar ortaya çıkabilmektedir. Bu gibi hallerde, ipotek alacaklısı tarafından, tapu sicilinde kayıtlı ipotek bedelinin artırılması amacıyla dava açılması gündeme gelebilir. İşbu makalede, ipotek bedelinin yeniden belirlenmesi veya artırılması talepli davaların hukuki niteliği, dayanakları, şartları, ilgili mevzuat hükümleri ve yargılama usulü, "İpotek Bedelinin Yeniden Belirlenmesi Talebi Dava Dilekçesi" başlıklı örnek dilekçe çerçevesinde incelenecektir.
1. DAVANIN HUKUKİ NİTELİĞİ VE DAYANAKLARI
İpotek bedelinin artırılması talepli dava, esasen tapu sicilinde mevcut bir kaydın değiştirilmesini hedefleyen bir tescil davası niteliğindedir. Bu dava, ipotekle güvence altına alınan alacağın veya teminat gösterilen taşınmazın değerinin, ipotek tesis anında belirlenen ve sicile kaydedilen bedelin üzerinde olduğunu iddia eden ipotek alacaklısı tarafından açılır.
Davanın temel hukuki dayanakları şunlardır:
a. Türk Medeni Kanunu (TMK) Hükümleri:
TMK m. 851 uyarınca, ipotekle güvence altına alınacak alacağın miktarının Türk parası ile gösterilmesi zorunludur. Bu, "belirlilik ilkesi" olarak adlandırılır ve ipoteğin teminat fonksiyonunun sınırlarını çizer. Anapara ipoteğinde (TMK m. 875) bu bedel, güvence altına alınan anapara alacağını ifade ederken; üst sınır ipoteğinde (TMK m. 851), anapara, faizler, icra takip giderleri ve diğer eklentiler dahil olmak üzere, taşınmazın satış bedelinden karşılanabilecek azami miktarı gösterir. İpotek bedelinin sonradan artırılması, belirlilik ilkesinin ve tapu siciline güven ilkesinin (TMK m. 1023) doğası gereği, kanunda açıkça düzenlenmiş bir prosedür değildir. Bu nedenle, bu tür bir talep genellikle şu durumlara dayanabilir:
i. İpotek tesis edilirken bedelin hata, hile veya gabin gibi iradeyi sakatlayan sebeplerle gerçek değerinden düşük gösterildiği iddiası. (İşbu Dilekçe, Madde 2'de bedelin maddi gerçek değerinden düşük belirlendiği iddiasını içermektedir.)
ii. Taraflar arasında ipotek bedelinin belirli koşullarda güncelleneceğine dair bir anlaşma bulunması (Ancak bu durum standart ipotek sözleşmelerinde pek rastlanmaz).
iii. Özellikle üst sınır ipoteklerinde, alacağın miktarının zaman içinde yasal sınırı aşması ve mevcut ipotek limitinin yetersiz kalması durumunda, borçlunun rızası olmaksızın artırım talep etme ihtiyacı. Ancak bu durum dahi, borçlunun veya üçüncü kişilerin haklarını ihlal etmeyecek şekilde ve hukuki bir dayanağa (örneğin sözleşmesel bir hüküm veya kanuni bir zorunluluk) istinaden mümkün olabilir.
iv. Tapu sicilindeki tescilin yolsuz olduğu, yani gerçek hukuki duruma uymadığı iddiası (TMK m. 1025 kapsamında tapu sicilinin düzeltilmesi davası ile benzerlikler taşıyabilir).
b. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Hükümleri:
Eğer ipoteğin temelindeki alacak bir sözleşmeden kaynaklanıyorsa, sözleşmenin yorumu, uyarlanması (özellikle TBK m. 138 - Aşırı İfa Güçlüğü, ancak bu doğrudan ipotek bedelini artırmak için genellikle uygulanamaz) veya irade sakatlıklarına ilişkin hükümler (TBK m. 30 vd.) davanın hukuki argümanlarını destekleyebilir.
c. Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2):
Hakkın kötüye kullanılması yasağı ve dürüstlük kuralı, ipotek bedelinin başlangıçta kasıtlı olarak düşük gösterildiği veya zaman içinde oluşan değer artışları karşısında mevcut bedelin alacağı karşılamaktan çok uzak kaldığı durumlarda, hakkaniyet gereği bir düzeltme yapılması gerektiği yönünde bir argüman olarak ileri sürülebilir. Ancak bu ilkenin uygulanması somut olayın özelliklerine ve mahkemenin takdirine bağlıdır.
İşbu Dilekçe'de, ipotek bedelinin "maddi gerçek değerinden düşük belirlendiği" ve "günümüz koşullarına göre güncelliğini yitirdiği" iddiaları (Madde 2) ileri sürülmektedir. Bu iddiaların hukuki olarak temellendirilmesi, yukarıda belirtilen hukuki dayanaklardan hangisine veya hangilerine girildiğinin netleştirilmesini gerektirir. Eğer başlangıçta bir hata veya yanlış beyan söz konusu ise, bu durum ispatlanmalıdır. Eğer "güncelliğini yitirme" iddiası, enflasyon veya piyasa koşullarındaki değişikliklere dayanıyorsa, bu durumun tek başına ipotek bedelinin artırılması için yeterli bir hukuki sebep olup olmadığı tartışmalıdır, zira belirlilik ilkesi esastır.
2. DAVANIN ŞARTLARI VE UNSURLARI
İpotek bedelinin artırılması davasının açılabilmesi ve başarıyla sonuçlanabilmesi için aşağıdaki şartların ve unsurların mevcut olması gerekmektedir:
a. Taraflar: Davacı, ipotek hakkı sahibi alacaklıdır (İşbu Dilekçe, Davacı). Davalı ise üzerinde ipotek tesis edilmiş olan taşınmazın malikidir (İşbu Dilekçe, Davalı).
b. Hukuki Yarar: Davacının, ipotek bedelinin artırılmasında güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararının bulunması gerekir. Bu yarar, genellikle mevcut ipotek bedelinin, güvence altına alınması amaçlanan alacağın tamamını veya taşınmazın güncel teminat değerini karşılamadığı iddiasına dayanır.
c. Dava Konusu: Talep, tapu sicilinde belirli bir taşınmaz üzerinde belirli bir alacaklı lehine tescil edilmiş olan ipotek bedelinin, mahkeme kararıyla belirlenecek yeni bir miktara yükseltilerek sicile tescil edilmesidir (İşbu Dilekçe, Konu ve Talep Sonucu Madde 3).
d. İddianın Dayanağı: Davacı, ipotek bedelinin neden artırılması gerektiğini somut vakıalarla ve hukuki sebeplerle açıklamalıdır. İşbu Dilekçe'de belirtildiği gibi (Madde 2), bedelin başlangıçta düşük belirlendiği veya güncelliğini yitirdiği iddiası temel alınmıştır. Bu iddiaların ispatı zorunludur.
e. İspat Yükü: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 190 uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıadan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Bu davada, ipotek bedelinin yetersiz olduğunu ve artırılması gerektiğini iddia eden davacı (ipotek alacaklısı), bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İspat araçları arasında tapu kayıtları (Delil Listesi Madde 9), ipotek sözleşmesi, keşif (Delil Listesi Madde 3), tanık beyanları (Delil Listesi Madde 1, Madde 9/1) ve özellikle uzman bilirkişi raporları (Talep Sonucu Madde 2, Delil Listesi Madde 2) önemli yer tutar. Davacının talebi üzerine mahkeme, taşınmazın güncel değerini ve/veya ipotek tesis anındaki gerçek değerini tespit etmek üzere bilirkişi incelemesi yaptırabilir.
f. Tescilin Mümkünlüğü: Mahkemece talebin kabul edilmesi halinde verilecek karar, tapu sicilinde değişikliğe yol açacaktır. Bu değişikliğin yapılabilmesi için kararın kesinleşmesi ve Tapu Müdürlüğü'ne ibrazı gerekir.
3. İLGİLİ MEVZUAT
İpotek bedelinin yeniden belirlenmesi talepli davalarda uygulanacak temel mevzuat hükümleri şunlardır:
a. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK):
i. Madde 850: İpoteğin tanımı ve amacı.
ii. Madde 851: Belirlilik ilkesi, ipotek bedelinin Türk parası ile gösterilmesi zorunluluğu, üst sınır ipoteği.
iii. Madde 875: Anapara ipoteği.
iv. Madde 881: İpotekle teminat altına alınan alacağın kapsamı (anapara, takip giderleri, gecikme faizi, sözleşme faizleri).
v. Madde 1007: Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumluluğu (tescilde hata iddiası varsa relevant olabilir).
vi. Madde 1020: Tapu sicilinin aleniyeti.
vii. Madde 1023: Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması).
viii. Madde 1025: Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası (tescilin başlangıçtan itibaren hukuka aykırı olduğu iddiası varsa).
ix. Madde 2: Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı.
b. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK):
i. Madde 5, 6: Mahkemelerin görevi.
ii. Madde 12: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme (taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi).
iii. Madde 119: Dava dilekçesinin içeriği.
iv. Madde 190: İspat yükü.
v. Madde 266 vd.: Bilirkişi incelemesi.
vi. Madde 288 vd.: Keşif.
vii. Madde 240 vd.: Tanık delili.
viii. Madde 293: Uzman görüşü (İşbu Dilekçe, Delil Listesi Madde 5).
c. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK):
i. Borç ilişkisinin genel hükümleri, sözleşmenin kurulması, yorumu, geçerliliği, irade sakatlıkları (hata, hile, ikrah).
ii. Madde 138: Aşırı ifa güçlüğü (uyarlama).
d. Tapu Sicili Tüzüğü: Tapu siciline yapılacak tescil, terkin ve değişiklik işlemlerinin usul ve esasları.
4. YARGILAMA USULÜ VE DİLEKÇE ANALİZİ
a. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Bu tür davalarda görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m. 2). Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12). İşbu Dilekçe, davanın Asliye Hukuk Mahkemesi'ne hitaben yazılmasıyla görevli mahkemeyi doğru tespit etmiştir (Başlık).
b. Dava Dilekçesi: Dava, HMK m. 119'da belirtilen unsurları içeren bir dilekçe ile açılır. İşbu Dilekçe; tarafları (Davacı, Vekil, Davalı), dava konusunu (ipotek değerinin artırılması), vakıaların özetini (Madde II), esasa ilişkin detaylı açıklamaları (Madde IV - içerik doldurulmamış), hukuki sebepleri (örtülü olarak TMK ve ilgili mevzuat), delilleri (Delil Listesi) ve talep sonucunu (Talep Sonucu) içerecek şekilde yapılandırılmıştır.
c. Yargılama Aşamaları: Dava dilekçesinin mahkemeye sunulması ve harçların yatırılmasıyla dava açılmış olur. Dilekçeler teatisi (cevap, cevaba cevap, ikinci cevap dilekçeleri) aşamasından sonra ön inceleme duruşması yapılır. Ön incelemede dava şartları ve ilk itirazlar incelenir, uyuşmazlık konusu tam olarak belirlenir ve tahkikat aşamasına geçilir. Tahkikat aşamasında tarafların gösterdiği deliller toplanır (tanık dinlenmesi, bilirkişi raporu alınması, keşif yapılması vb.). İşbu Dilekçe'de talep edilen deliller arasında tanık (Madde 7, 9/1), bilirkişi (Talep Sonucu Madde 2, Delil Listesi Madde 2), keşif (Delil Listesi Madde 3), yemin (Delil Listesi Madde 4), uzman görüşü (Delil Listesi Madde 5), isticvap (Delil Listesi Madde 6) ve tapu kayıtları (Delil Listesi Madde 9) gibi çeşitli ispat vasıtaları yer almaktadır. Özellikle, "ipotek bedellerinin gerçek değerinin tespiti için uzman bilirkişilere rapor düzenlettirilmesi" talebi (Talep Sonucu Madde 2), davanın esası açısından kritik öneme sahiptir. Tahkikatın tamamlanmasının ardından sözlü yargılama aşamasına geçilir ve sonrasında mahkeme hükmünü verir.
d. Karar ve Sonuçları: Mahkeme, yapılan yargılama sonucunda davayı kabul veya reddedebilir.
i. Davanın Kabulü: Mahkeme, davacının iddialarını haklı bulur ve ipotek bedelinin artırılması gerektiğine kanaat getirirse, yeni ipotek bedelini belirleyerek bu bedelin tapu siciline tesciline karar verir (Talep Sonucu Madde 3). Kararın kesinleşmesiyle birlikte, davacı bu kararı ilgili Tapu Müdürlüğü'ne sunarak tescil işlemini gerçekleştirebilir.
ii. Davanın Reddi: Mahkeme, davacının iddialarını ispatlayamadığına veya talebin hukuki dayanaktan yoksun olduğuna karar verirse davayı reddeder.
Mahkeme ayrıca, yargılama giderleri ve vekalet ücreti hakkında da karar verir (Talep Sonucu Madde 6, 7).
5. SONUÇ
Türk hukukunda, tapu siciline tescil edilmiş bir ipotek bedelinin sonradan artırılması talebiyle açılan davalar, belirlilik ilkesi ve tapu siciline güven ilkesi karşısında özellik arz eden ve kanunda açıkça düzenlenmemiş bir dava türüdür. Bu tür bir davanın kabulü, genellikle ipotek tesis anındaki bedelin belirlenmesinde hata, hile gibi bir sakatlığın varlığının veya tescilin yolsuz olduğunun ispatlanmasına bağlıdır. Sadece taşınmaz değerinin veya enflasyonun artmış olması, kural olarak ipotek bedelinin artırılması için tek başına yeterli bir hukuki sebep teşkil etmez. Davacının, talebinin hukuki dayanağını somut delillerle, özellikle de uzman bilirkişi raporlarıyla desteklemesi büyük önem taşır. Mahkemeler, bu tür talepleri değerlendirirken tapu sicilinin güvenilirliğini ve üçüncü kişilerin haklarını da göz önünde bulundurarak karar vereceklerdir.
T.C.
...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : İpotek değerinin artırılması talebidir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
...
II. DİLEKÇEMİZİN VAKIALAR ÖZETİ:
Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan dava konusu olayların maddeler halindeki kısa özetidir:
1. Davalı adına kayıtlı taşınmazda Müvekkilim lehine ... tarihinde ve ... bedel tutarında ipotek tesis edilmiştir.
2. İpotek tesisinde belirlenen bedel maddi gerçek değerinden düşük belirlenmiş ve günümüz koşullarına göre güncelliğini yitirmiştir.
3. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAM