- Uzlaştırma Başvurusu
- Bedel Tespiti
- Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi Talebi
- Talep Sonucu
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA HALİNDE UZLAŞMA YOLUYLA BEDEL TESPİTİ VE HUKUKİ SÜREÇLER
GİRİŞ
Mülkiyet hakkı, Anayasa ile güvence altına alınmış temel haklardan biridir. Ancak kamu yararının gerektirdiği durumlarda, Anayasa'nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde, özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedeli peşin ödenmek suretiyle kamulaştırılması mümkündür. Ne var ki, idarelerin bazen bu yasal prosedüre uymaksızın özel mülkiyete konu taşınmazlara fiilen el attığı veya hukuki düzenlemelerle mülkiyet hakkını kullanılamaz hale getirdiği durumlar ortaya çıkabilmektedir. "Kamulaştırmasız el atma" olarak adlandırılan bu durum, mülkiyet hakkının ihlali niteliğinde olup, malikin tazminat talep etme hakkını doğurur. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bu tür uyuşmazlıkların öncelikle uzlaşma yoluyla çözülmesini teşvik etmektedir. İşbu makalede, kamulaştırmasız el atma halinde idareye uzlaşma başvurusunda bulunulması süreci, bu başvurunun hukuki dayanakları, koşulları, unsurları ve sonuçları, ilgili mevzuat ve doktrin görüşleri ışığında detaylı olarak incelenecektir.
1. KAMULAŞTIRMA VE UZLAŞMA KAVRAMLARI VE HUKUKİ DAYANAKLARI
a. Kamulaştırma Kavramı: Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 46. maddesi, "Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya veya bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir." hükmünü amirdir. Bu anayasal dayanağa istinaden çıkarılan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırma işlemlerinin usul ve esaslarını düzenlemektedir. Kamulaştırma, kamu gücüne dayalı, tek taraflı bir idari işlem sürecidir.
b. Kamulaştırmasız El Atma Kavramı: İdarenin, Kamulaştırma Kanunu'nda öngörülen usul ve esaslara uymaksızın, bir özel mülkiyete konu taşınmaza fiilen el koyarak veya hukuki düzenlemelerle (örneğin imar planlarında kamu hizmetine tahsis edip uzun süre kamulaştırmamak suretiyle) malikin tasarruf hakkını kalıcı olarak engellemesi durumudur. Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen bu kavram, hukuka aykırı bir fiil olup, mülkiyet hakkının ihlalidir. İşbu Dilekçe'de belirtilen durum (Madde 2), idarenin taşınmazı kamulaştırma işlemi yapmaksızın fiilen kullandığı iddiasını içermesi sebebiyle kamulaştırmasız el atma (fiili el atma) kapsamında değerlendirilebilir.
c. Uzlaşma Kavramı ve Hukuki Dayanağı: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 8. maddesi, kamulaştırma sürecinde idarenin öncelikle taşınmaz malikini uzlaşmaya davet ederek "satın alma usulünü" denemesini öngörmektedir. Kamulaştırmasız el atma halleri için ise Kanun'un Geçici 6. maddesi özel bir düzenleme getirmiş ve belirli bir tarihten önceki fiili el atmalar için uzlaşma başvurusunu ve sonrasında dava açma imkanını düzenlemiştir. Daha sonraki tarihlerde gerçekleşen veya bu madde kapsamı dışında kalan fiili el atmalar için de maliklerin, dava yoluna başvurmadan önce idareye uzlaşma talebiyle başvurması, idare hukuku prensipleri ve iyi niyet kuralları gereği yaygın bir uygulamadır. İşbu Dilekçe, bu kapsamda bir uzlaşma başvurusudur (Konu). Uzlaşma, tarafların (idare ve malik) kamulaştırma bedeli üzerinde anlaşarak uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan çözmelerini amaçlayan bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir.
2. KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA HALİNDE UZLAŞMA BAŞVURUSUNUN KOŞULLARI VE UNSURLARI
Kamulaştırmasız el atma nedeniyle idareye yapılacak uzlaşma başvurusunun hukuken geçerli ve etkili olabilmesi için belirli koşul ve unsurları taşıması gerekmektedir:
a. Özel Mülkiyete Konu Taşınmazın Varlığı: Uzlaşma talebine konu edilen malın, tapuda özel mülkiyet adına kayıtlı bir taşınmaz olması gerekmektedir. Başvuruda, taşınmazın ada ve parsel numarası gibi tapu bilgilerinin net bir şekilde belirtilmesi zorunludur (Madde 1, Madde 6.1).
b. İdarenin Fiili veya Hukuki El Atmasının Bulunması: İdarenin, taşınmaz üzerinde kamulaştırma usullerine uymaksızın, kalıcı nitelikte bir fiili tasarrufta bulunmuş olması (örneğin yol, park, bina inşa etmesi) veya imar planı gibi hukuki araçlarla mülkiyet hakkını kullanılamaz hale getirmiş olması gerekir. Bu el atmanın sürekli ve kalıcı olması esastır. Başvuruda, el atmanın hangi tarihten beri devam ettiği ve taşınmazın ne şekilde kullanıldığının belirtilmesi önemlidir (Madde 2).
c. Usulüne Uygun Kamulaştırma İşleminin Olmaması: İdarenin söz konusu taşınmaz için 2942 sayılı Kanun'da belirtilen kamulaştırma sürecini başlatmamış veya tamamlamamış olması gerekmektedir. Eğer usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi mevcutsa, kamulaştırmasız el atmadan söz edilemez. Dilekçede bu hususun açıkça ifade edilmesi yerindedir (Madde 2, Madde 3).
d. Başvuranın Hak Sahibi Olması: Başvuruyu yapan kişinin, tapu kaydına göre taşınmazın maliki veya maliklerinden biri ya da usulüne uygun vekaletnameye sahip yasal temsilcisi olması şarttır (Başvuran, Vekil, Ek 1). Mirasçılar tarafından başvuru yapılıyorsa, veraset ilamının da eklenmesi gerekebilir.
e. Açık Talep: Başvuruda, kamulaştırmasız el atma nedeniyle uzlaşma yoluyla bedelin ödenmesi talebinin açık ve net bir şekilde ifade edilmesi gerekir (Konu, Madde 3, Madde 6.2). Fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması, ileride dava açılması durumunda hak kaybını önlemek açısından önemlidir (Talep Sonucu).
3. UZLAŞMA SÜRECİ VE HUKUKİ SONUÇLARI
a. Başvuru ve İnceleme: Malik veya vekili tarafından hazırlanan uzlaşma başvuru dilekçesinin ilgili idareye (örneğin Belediye Başkanlığı'na) sunulmasıyla süreç başlar (Muhatap: Belediye Başkanlığı). İdare, başvuruyu kayda alarak, öncelikle el atma iddiasının doğruluğunu, taşınmazın mülkiyet durumunu ve kendi kayıtlarını inceler.
b. Komisyonların Kurulması ve Değer Tespiti: İdare, uzlaşma görüşmelerini yürütmek üzere genellikle kendi bünyesinde bir Kıymet Takdir Komisyonu ve bir Uzlaşma Komisyonu oluşturur. Kıymet Takdir Komisyonu, Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki kriterlere (taşınmazın cinsi ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar, emsal satışlar, vergi beyanları, yapılar için resmi birim fiyatları ve yıpranma payı vb.) göre taşınmazın değerini tespit eder.
c. Uzlaşma Görüşmeleri: Tespit edilen bedel üzerinden Uzlaşma Komisyonu, başvuru sahibini (malik veya vekilini) yazılı olarak uzlaşma görüşmesine davet eder. Görüşmede, komisyon tarafından belirlenen bedel teklif edilir ve pazarlık yapılır.
d. Anlaşma (Uzlaşma Tutanağı): Tarafların bedel üzerinde anlaşmaya varması halinde, bu durumu tespit eden bir "Uzlaşma Tutanağı" imzalanır. Bu tutanak; anlaşılan bedeli, ödeme şeklini ve süresini, taşınmazın tapu bilgilerini ve ferağ (devir) işlemlerine ilişkin hükümleri içerir. Bu tutanak, mahkeme ilamı niteliğinde olmamakla birlikte, tarafları bağlayıcı bir sözleşmedir. Anlaşılan bedelin idare tarafından ödenmesiyle birlikte, malik tapuda taşınmazın mülkiyetini idare adına tescil ettirir.
e. Anlaşamama (Uzlaşmazlık Tutanağı): Tarafların bedel üzerinde anlaşamaması veya malikin/vekilin davete icabet etmemesi durumunda, "Anlaşmazlık Tutanağı" düzenlenir. Bu durumda uzlaşma süreci başarısızlıkla sonuçlanmış olur.
f. Hukuki Sonuçlar:
* Uzlaşma Halinde: Uyuşmazlık sulhen çözülmüş olur. İdare, hukuka aykırı el atmasını meşrulaştırmış, malik ise bedelini almış olur.
* Uzlaşamama Halinde: Malik, uzlaşmazlık tutanağının düzenlenmesinden veya uzlaşma davetine rağmen idarenin makul sürede işlem yapmamasından itibaren, görevli ve yetkili mahkemede (Asliye Hukuk Mahkemesi) kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açma hakkına sahip olur. İşbu Dilekçe'de fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması (Talep Sonucu), bu dava hakkının korunması amacını taşır.
4. DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR VE ÖNERİLER
a. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler: Kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat taleplerinde zamanaşımı konusu doktrin ve Yargıtay kararlarında tartışmalıdır. Özellikle 2942 sayılı Kanun'un Geçici 6. maddesi kapsamında kalan (9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arası) el atmalar için belirli başvuru süreleri öngörülmüştür. Bu tarihler dışındaki fiili el atmalarda, mülkiyet hakkına yönelik devam eden bir müdahale söz konusu olduğundan, tazminat talebi için genel bir zamanaşımı süresinin işlemeyeceği kabul edilmekle birlikte, faiz başlangıcı gibi konularda el atma tarihi önem taşımaktadır. Hukuki el atmalarda (imar planı kaynaklı) ise durum daha farklı olup, ilgili planlara karşı açılacak iptal davaları için idari dava açma süreleri geçerlidir. Tazminat talebi için ise Yargıtay içtihatları değişkenlik gösterebilmektedir. Başvuruda el atma tarihinin belirtilmesi (Madde 2), bu açıdan önemlidir.
b. El Atmanın İspatı: Kamulaştırmasız el atmanın varlığını ispat yükü, iddia eden malike aittir. Fiili el atmanın niteliği (yol, park vb.), başlangıç tarihi ve sürekliliği gibi hususların; keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları, fotoğraf, uydu görüntüleri, imar planları ve idarenin yazışmaları gibi delillerle ortaya konulması gerekmektedir. Başvuruda el atmanın şeklinin belirtilmesi (Madde 2), ispat faaliyetinin yönlendirilmesi açısından faydalıdır.
c. Değerleme Esasları: Uzlaşma görüşmelerine hazırlıklı olmak adına, Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki değerleme kriterleri hakkında bilgi sahibi olunması ve mümkünse taşınmazın piyasa değeri hakkında özel bir gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınması faydalı olabilir. Bu, idarenin teklif edeceği bedelin makul olup olmadığını değerlendirmede yardımcı olacaktır. Talep sonucunda bedelin tespit edilerek ödenmesi istenmektedir (Madde 6.2).
d. Faiz Talebi: Uzlaşma sürecinde anlaşılan bedele faiz işletilip işletilmeyeceği veya işletilecekse hangi tarihten itibaren ve hangi oranda işletileceği pazarlık konusu olabilir. Uzlaşma sağlanamaz ve dava yoluna gidilirse, dava tarihinden itibaren yasal faiz talep edilebilir. Bazı durumlarda fiili el atma tarihinden itibaren faiz talep edilmesi de Yargıtay kararlarıyla mümkün olabilmektedir.
e. Kısmi El Atma Durumu: Eğer idarenin el atması taşınmazın sadece bir bölümüne yönelik ise, el atılan kısmın bedelinin yanı sıra, el atma nedeniyle taşınmazın geri kalan kısmında meydana gelen değer kaybının da tazmin edilmesi gerekebilir. Bu hususun da uzlaşma görüşmelerinde veya dava sürecinde ileri sürülmesi önemlidir. Dilekçede "müvekkilime ait kısım için" ifadesi (Madde 3), böyle bir duruma işaret ediyor olabilir ve bu konunun ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.
SONUÇ
Kamulaştırmasız el atma, idarenin hukuka aykırı bir eylemi olup, Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlalidir. Bu ihlalin giderilmesi için maliklere tanınan yollardan biri olan uzlaşma başvurusu, uyuşmazlığın daha hızlı ve daha az maliyetle çözülme potansiyeli taşıması bakımından önemli bir mekanizmadır. İşbu Dilekçe gibi bir başvuru, sürecin başlatılması için gerekli ilk adımdır. Başvurunun ve takip eden uzlaşma sürecinin Kamulaştırma Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine, Yargıtay içtihatlarına ve hukukun genel ilkelerine uygun olarak yürütülmesi esastır. Uzlaşmanın sağlanamaması halinde ise malikin, mülkiyet hakkından doğan bedel alacağını yargı yoluyla talep etme hakkı daima saklıdır. Bu süreçlerin her aşamasında hukuki gerekliliklere dikkat edilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem arz etmektedir.
T.C.
...
... BELEDİYE BAŞKANLIĞINA
BAŞVURAN :
VEKİLİ : Av.
KONU : Kamulaştırma bedeli uzlaşma başvurusudur.
AÇIKLAMALAR :