- Kat Malikleri Genel Kurul Kararının İptali Talebi
- İhtiyati Tedbir
- Adli Yardım
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KAT MALİKLERİ GENEL KURULU KARARLARININ İPTALİ DAVASI: HUKUKİ ÇERÇEVE, USUL VE ESASLAR
Kat mülkiyeti, modern toplum yapısı içinde yaygınlaşan bir mülkiyet türü olup, birden fazla bağımsız bölümden oluşan anagayrimenkullerdeki hak sahipliğini ve yönetim ilişkilerini düzenlemektedir. Bu ilişkilerin merkezinde yer alan Kat Malikleri Kurulu (KMK), anagayrimenkulün yönetimine ilişkin temel karar organıdır. Ancak kurul tarafından alınan kararların her zaman hukuka, yönetim planına ve hakkaniyete uygun olmaması mümkündür. Bu gibi durumlarda, kat maliklerinin haklarını korumak amacıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere ilgili mevzuatta öngörülen hukuki yollardan biri, Kat Malikleri Kurulu kararının iptali davasıdır. İşbu makalede, Kat Malikleri Kurulu kararının iptali davasının hukuki dayanakları, dava koşulları, usulü, esasa ilişkin inceleme konuları ve ilgili diğer hukuki hususlar doktrin ve uygulama ışığında ayrıntılı olarak incelenecektir.
1. HUKUKİ DAYANAK VE DÜZENLEMELER
Kat Malikleri Kurulu kararlarının iptali davasının temel hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesidir. Bu madde, dava açma hakkına sahip kişileri, dava açma sürelerini, görevli ve yetkili mahkemeyi düzenlemektedir (Madde 4). KMK'nın yanı sıra, kat mülkiyeti ilişkisinin hukuki niteliği gereği 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) genel hükümleri, özellikle dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı (TMK m. 2) gibi temel ilkeler ile mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemeler de uygulama alanı bulur. Dava usulüne ilişkin hususlarda ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri geçerlidir. Ayrıca, her anagayrimenkulün "anayasa"sı niteliğinde olan ve kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen Yönetim Planı (KMK m. 28) da kararların hukuka uygunluğunun denetiminde önemli bir kaynaktır (Madde 10).
2. DAVA ŞARTLARI VE USUL HÜKÜMLERİ
Kat Malikleri Kurulu kararının iptali davasının açılabilmesi ve mahkeme tarafından esastan incelenebilmesi için belirli usul şartlarının yerine getirilmesi gerekmektedir.
a. Davacı Sıfatı (Aktif Dava Ehliyeti): KMK m. 33/1 uyarınca, iptal davası açma hakkı belirli kişilere tanınmıştır:
i. Kurul toplantısına katılan ancak karara aykırı oy kullanan kat malikleri. Aykırı oyun, KMK m. 32 uyarınca toplantı tutanağına geçirilmesi ispat açısından önemlidir (Madde 9).
ii. Kurul toplantısına katılmayan her kat maliki. Toplantıya usulüne uygun davet edilmesine rağmen katılmayan veya usulsüz davet nedeniyle katılamayan malikler bu kapsama girer.
iii. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda, menfaati etkilenen her kat maliki süre koşuluna bağlı olmaksızın dava açabilir.
b. Davalı Sıfatı (Pasif Dava Ehliyeti): İptal davası, Kat Malikleri Kurulu kararının muhatabı olan diğer kat maliklerine karşı açılır. Ancak uygulamada dava, tüzel kişiliği olmamakla birlikte dava ehliyeti tanınan kat malikleri kurulunu temsilen yöneticiye veya yönetim kuruluna karşı yöneltilir. Dilekçenin "Davalı" bölümünde bu hususun belirtilmesi gerekir.
c. Görevli Mahkeme: KMK m. 33/1, iptal davalarında görevli mahkemenin anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu açıkça belirtmiştir (Mahkeme adı başlığı).
d. Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, yine KMK m. 33/1 uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup kesindir.
e. Dava Açma Süresi: KMK m. 33/1'de hak düşürücü nitelikte olan dava açma süreleri öngörülmüştür (Madde 4):
i. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için: Karar tarihinden itibaren bir ay.
ii. Toplantıya katılmayan kat maliki için: Kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay. Öğrenme tarihi, davacı tarafından ispatlanmalıdır. Tebligat yapılmışsa tebliğ tarihi, yapılmamışsa kararın uygulanmaya başlandığı veya başka bir şekilde öğrenildiği tarih esas alınabilir.
iii. Yokluk veya mutlak butlan hallerinde: Bu tür sakatlıklarla malul kararlara karşı dava açmak için herhangi bir süre koşulu aranmaz.
f. Dava Dilekçesi: Dava, HMK m. 119'da belirtilen unsurları içeren bir dilekçe ile açılır. Dilekçede, tarafların kimlik ve adres bilgileri, iptali istenen Kat Malikleri Kurulu kararının tarihi ve (varsa) numarası, kararın hangi sebeplerle hukuka aykırı olduğunun somut vakıalarla açıklanması (Madde 6, Madde 8), hukuki sebepler, deliller (Delil Listesi) ve netice-i talep (iptal talebi, varsa ihtiyati tedbir ve adli yardım talepleri) yer almalıdır (Talep Sonucu).
3. ESASA İLİŞKİN İNCELEME VE İPTAL SEBEPLERİ
Mahkeme, usul şartlarının varlığını tespit ettikten sonra davanın esasına girerek iptali istenen kararın hukuka uygunluğunu denetler. İptal sebepleri genel olarak şu başlıklar altında toplanabilir:
a. Usule Aykırılıklar: Kat Malikleri Kurulu toplantılarının ve karar alma süreçlerinin KMK'da ve yönetim planında öngörülen usullere uygun yürütülmesi gerekir. Usule aykırılıklar başlı başına iptal sebebi oluşturabilir:
i. Toplantı Çağrısının Usulsüzlüğü: KMK m. 29 uyarınca toplantı çağrısının tüm kat maliklerine belirlenen süreler içinde ve usulüne uygun (imza karşılığı veya taahhütlü mektupla, yönetim planında farklı bir usul öngörülmemişse) yapılmaması, gündemin çağrıda belirtilmemesi gibi durumlar.
ii. Toplantı ve Karar Yeter Sayılarına Uyulmaması: KMK m. 30'da toplantı yeter sayısı (ilk toplantıda maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu, ikinci toplantıda katılanların sayısı), KMK m. 32'de ise karar yeter sayısı (katılanların oy çoğunluğu) düzenlenmiştir. Ancak kanun veya yönetim planı bazı kararlar için nitelikli çoğunluk (örneğin, KMK m. 19/2, m. 42, m. 44, m. 45) arayabilir. Bu yeter sayılara uyulmadan alınan kararlar iptal edilebilir.
iii. Oy Hakkına İlişkin Aykırılıklar: KMK m. 31'de düzenlenen oy hakkı esaslarına (her malikin bir oy hakkı, vekaleten oy kullanma şartları, oy kullanma yasağı olan haller) aykırı davranılması.
b. Esasa İlişkin Hukuka Aykırılıklar: Kararın içeriğinin mevzuata, yönetim planına veya genel hukuk ilkelerine aykırı olmasıdır:
i. Kanunun Emredici Hükümlerine Aykırılık: KMK'nın veya ilgili diğer kanunların (TMK, İmar Kanunu vb.) emredici hükümlerine aykırı kararlar alınması. Örneğin, ortak yerlere müdahale niteliği taşıyan veya yasaklanmış işlerin yapılmasına izin veren kararlar.
ii. Yönetim Planına Aykırılık: Yönetim planı, kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir (KMK m. 28). Yönetim planı hükümlerine aykırı olarak alınan kararlar iptal edilebilir (Madde 10).
iii. Dürüstlük Kuralına ve Hakkaniyete Aykırılık (TMK m. 2): Kararın objektif olarak hakkaniyete aykırı olması, belirli kat maliklerine orantısız külfet yüklemesi, azınlık haklarını ihlal etmesi veya hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıması durumunda iptal sebebi doğabilir. Yargıtay kararlarında bu ilkeye sıkça başvurulmaktadır.
iv. Genel Kurulun Yetkisini Aşan Kararlar: Kat Malikleri Kurulu'nun yetkisi anagayrimenkulün yönetimi ile sınırlıdır. Bu yetkiyi aşan, örneğin kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkını doğrudan kısıtlayan veya özel hayatlarına müdahale eden kararlar alınması hukuka aykırıdır.
c. Yokluk ve Butlan Halleri: Kararın hukuken hiç doğmamış sayıldığı (yokluk) veya baştan itibaren kesin olarak geçersiz olduğu (mutlak butlan) haller de mevcuttur. Yokluk, kararın kurucu unsurlarının (örneğin, toplantının hiç yapılmaması) bulunmaması halinde söz konusu olur. Mutlak butlan ise kararın kamu düzenine, ahlaka veya kanunun emredici hükümlerine açıkça aykırı olması durumunda gündeme gelir. Bu hallerde süre koşulu aranmaksızın kararın hükümsüzlüğünün tespiti istenebilir (Madde 4).
4. İHTİYATİ TEDBİR VE ADLİ YARDIM TALEPLERİ
a. İhtiyati Tedbir: Davacı, dava konusu kararın uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğacağını veya hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağını ispatlarsa, HMK m. 389 vd. hükümleri uyarınca kararın icrasının dava sonuna kadar durdurulması yönünde ihtiyati tedbir talep edebilir (Madde 11). Mahkeme, talebi haklı görürse teminatlı veya teminatsız olarak tedbir kararı verebilir. İşbu Dilekçe'de bu yönde bir talep bulunmaktadır (Madde 17).
b. Adli Yardım: Dava açmakta haklı olduğu anlaşılan ancak yargılama giderlerini (harç, tebligat gideri, bilirkişi ücreti vb.) karşılayamayacak durumda olan davacılar, HMK m. 334 vd. hükümleri çerçevesinde adli yardım talebinde bulunabilirler (Madde 12, Madde 13, Madde 14, Madde 15). Talebin kabulü halinde davacı, gerekli giderlerden geçici olarak muaf tutulur ve bu giderler devlet tarafından karşılanır; dava sonunda haksız çıkan taraftan tahsil edilir. İşbu Dilekçe'de adli yardım talebi de yer almaktadır (Madde 17).
5. DİLEKÇEDE DETAYLANDIRILABİLECEK HUSUSLAR
Bir Kat Malikleri Kurulu kararının iptali istemli dava dilekçesinde, iddianın somutlaştırılması ve ispatı açısından bazı hususların detaylandırılması faydalı olabilir:
a. Usuli Aykırılıkların Somutlaştırılması: Eğer kararın usule aykırı olduğu iddia ediliyorsa (Madde 8), hangi usul kuralının (örneğin, KMK m. 29'a göre çağrı usulü, KMK m. 30'a göre toplantı yeter sayısı, KMK m. 32'ye göre karar yeter sayısı) nasıl ihlal edildiği, dilekçenin "Esasa İlişkin Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" bölümünde açıkça ve gerekçeleriyle belirtilebilir. Örneğin, çağrının hangi tarihte ve ne şekilde yapıldığı veya yapılmadığı, toplantıda kaç kişinin hangi arsa payı oranıyla hazır bulunduğu, kararın hangi oy oranıyla alındığı gibi somut detaylar verilebilir.
b. Esasa İlişkin Aykırılıkların Gerekçelendirilmesi: Kararın içeriğinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa (Madde 8), hangi kanun maddesine (KMK, TMK vb.), yönetim planının hangi maddesine veya hangi genel hukuk ilkesine (dürüstlük kuralı, hakkaniyet) aykırılık teşkil ettiği, yine "Esasa İlişkin Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" bölümünde hukuki argümanlarla desteklenerek açıklanabilir. Aykırılığın neden ve nasıl oluştuğu detaylı bir şekilde izah edilebilir.
c. Delillerin İddialarla İlişkilendirilmesi: Dilekçede sunulan veya celbi istenen delillerin (Delil Listesi), hangi vakıanın veya hukuki iddianın ispatına yarayacağı "Esasa İlişkin Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" bölümünde veya delil listesinde daha açık bir şekilde belirtilebilir. Örneğin, hangi tanığın hangi olay hakkında beyanda bulunacağı, bilirkişi incelemesinin hangi teknik veya hukuki sorunun çözümüne katkı sağlayacağı gibi hususlar ifade edilebilir.
SONUÇ
Kat Malikleri Kurulu kararının iptali davası, kat mülkiyeti hukukunda kat maliklerinin haklarını korumaya yönelik önemli bir hukuki güvencedir. Bu davanın başarıyla yürütülebilmesi, başta KMK m. 33 olmak üzere ilgili mevzuatta öngörülen usul ve esaslara titizlikle uyulmasına bağlıdır. Dava açma hakkının kimlere ait olduğu, hak düşürücü süreler, görevli ve yetkili mahkeme gibi usul şartlarının yanı sıra, kararın hangi sebeplerle (usule veya esasa aykırılık) iptalinin istendiğinin somut vakıalar ve hukuki delillerle ortaya konulması büyük önem taşımaktadır. Mahkeme, yapacağı incelemede hem kararın alınış biçimini hem de içeriğini denetleyerek, kat mülkiyeti düzeni içinde bireysel haklar ile kolektif menfaatler arasındaki dengeyi sağlamaya çalışacaktır.
T.C.
...
SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Kat Malikleri Genel Kurulu kararının iptali talebidir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
Müvekkilim, dava konusu sitede _._.20_ tarihinden itibaren kat malikidir.
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
1. ... Sitesi Kat Malikleri Kurulunun _._.20_ tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan ...sayılı kararın iptali gerekmektedir.
2. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. KMK'nun 33. Maddesine göre "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak KMK'nun 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz."
2. İlgili yasa maddesi uyarınca iş bu davayı süresi içerisinde açmış bulunmaktayız.
3. ...
IV. ESASA İLİŞKİN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. ... Sitesinin _._.20_ tarihinde Kat Malikleri Kurulunun Olağan Genel Kurul toplantısı yapılmıştır.
2. Söz konusu toplantı usule aykırı yapılmakla birlikte ....sayılı alınan karar da KMK'a aykırılık teşkil etmektedir.
3. Müvekkilim, kararın alındığı toplantıya bizzat katılmış olup, karşı oyunu kararda belirtmiştir.
4. Usul ve yasaya aykırı olarak alınan iş bu kararın iptali gerekmektedir.
5. ...