- Kira Bedelinin Tespiti Talebi
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI: HUKUKİ ÇERÇEVE VE UYGULAMA
Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Hukuku'nda önemli bir yer tutan ve taraflara karşılıklı hak ve borçlar yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin en temel unsurlarından biri olan kira bedelinin zaman içerisinde ekonomik koşullar, enflasyon veya taşınmazın değerindeki değişimler gibi nedenlerle güncelliğini yitirmesi mümkündür. Bu gibi durumlarda, taraflar arasında kira bedelinin yeniden belirlenmesi ihtiyacı doğabilir. Tarafların anlaşamaması halinde ise, kira bedelinin mahkeme kararıyla tespit edilmesi gündeme gelir. Kira bedelinin tespiti davası, bu ihtiyaca cevap veren hukuki bir yoldur. İşbu makalede, Türk Hukuku kapsamında kira bedelinin tespiti davasının hukuki dayanakları, açılma koşulları, yargılama süreci ve sonuçları, doktrin görüşleri ve Yargıtay uygulamaları ışığında ayrıntılı olarak incelenecektir.
1.KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASININ HUKUKİ DAYANAKLARI
Kira bedelinin tespiti davasının temel hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur (TBK). TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri arasında yer alan 344. ve 345. maddeleri, kira bedelinin belirlenmesi ve bu amaçla dava açılmasına ilişkin esasları düzenlemektedir.
a. TBK Madde 344: Bu madde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin genel kuralları içerir.
* Maddenin birinci fıkrası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağını belirtir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
* İkinci fıkra, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin, bir önceki kira yılının TÜFE'deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceğini düzenler.
* Üçüncü fıkra ise, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından TÜFE'deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğini hükme bağlar. Bu fıkra, özellikle işbu Dilekçe'de de dayanılan beş yıllık sürenin dolması haline ilişkindir (Madde II.1, Madde IV.1, Madde IV.2).
b. TBK Madde 345: Bu madde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açma hakkını ve davanın sonuçlarının hangi andan itibaren geçerli olacağını düzenler.
* Maddeye göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
* Ancak, bu dava sonucunda mahkemece belirlenecek kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için; davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşulu aranır. İşbu Dilekçe'de, dava açılmadan önce ihtarname gönderildiği belirtilmektedir (Madde IV.4, Madde IV.5, Delil No. 11). Bu bildirimin varlığı, belirlenecek yeni kira bedelinin uygulanacağı tarihi etkilemesi bakımından önemlidir.
Bu temel yasal düzenlemelerin yanı sıra, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK), davanın usulüne ilişkin hükümleri (dilekçenin içeriği, deliller, yargılama usulü vb.) ve Yargıtay içtihatları, uygulamanın şekillenmesinde önemli rol oynar.
2. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASININ AÇILMA KOŞULLARI VE TARAFLARI
Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için belirli koşulların varlığı gereklidir:
a. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Davanın temelini oluşturan unsur, taraflar arasında geçerli bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin bulunmasıdır (Delil No. 10).
b. Hukuki Yarar: Davacının, kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesinde güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararının bulunması gerekir. Kira bedelinin emsallerine göre düşük kalması veya tarafların artış oranında anlaşamaması gibi durumlar hukuki yararın varlığını gösterir (Madde II.2, Madde IV.3).
c. Dava Açma Süresi ve Şartları:
* İlk Beş Yıl İçin: Taraflar arasında yeni dönem kira bedeline ilişkin bir anlaşma yoksa veya yapılan anlaşma geçersizse (örneğin, TÜFE oranını aşıyorsa), her iki taraf da kira bedelinin tespiti için dava açabilir (TBK m. 344/2).
* Beş Yıldan Sonra: Kira sözleşmesinin süresi beş yılı doldurmuşsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse, taraflar (genellikle kiraya veren), TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın, hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirlenmesi için dava açabilir (TBK m. 344/3). İşbu Dilekçe'deki temel dayanak bu durumdur (Madde II.1, Madde IV.1, Madde IV.2). Bu dava, her beş yıllık sürenin sonunda tekrar açılabilir.
d. Davanın Tarafları: Davacı taraf genellikle kiraya verendir (işbu Dilekçe'de olduğu gibi - Madde 1), ancak kiracı da belirli durumlarda (örneğin, belirlenen artış oranının fahiş olduğunu düşündüğünde) bu davayı açabilir. Davalı ise sözleşmenin diğer tarafıdır (işbu Dilekçe'de kiracı - Madde 1).
e. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, HMK m. 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (Dilekçe başlığı). Yetkili mahkeme ise, genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesidir (HMK m. 6, m. 10).
3. YARGILAMA SÜRECİ VE KİRA BEDELİNİN TESPİTİNDE ESAS ALINAN KRİTERLER
Kira bedelinin tespiti davası, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde basit yargılama usulüne göre görülür. Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını, sundukları delilleri (Delil Listesi ve Ekler) değerlendirerek karar verir. Özellikle TBK m. 344/3'e dayanan (beş yıl sonrası) tespit davalarında, mahkeme şu kriterleri göz önünde bulundurur:
a. Kiralananın Durumu: Taşınmazın konumu, yaşı, büyüklüğü, fiziki özellikleri, kullanım amacı gibi nitelikleri dikkate alınır. Mahkeme genellikle bu durumun tespiti için keşif yapılmasına karar verir (Delil No. 3).
b. Emsal Kira Bedelleri: Kiralanana benzer nitelikteki diğer taşınmazların kira bedelleri önemli bir ölçüttür. Davacı tarafın emsal kira bedellerine ilişkin delil sunması (Delil No. 12) ve mahkemenin bilirkişi aracılığıyla bu konuda araştırma yapması yaygın bir uygulamadır (Delil No. 2).
c. TÜFE Değişim Oranı: Beş yıl sonrası tespitlerde TÜFE artış oranı bir tavan sınır olmasa da, hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate alınacak unsurlardan biridir.
d. Hakkaniyet ve Nesafet: Mahkeme, yukarıdaki objektif kriterlerin yanı sıra, somut olayın özelliklerini, tarafların durumunu ve ödeme alışkanlıklarını da göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu, özellikle ekonomik koşullardaki değişikliklerin ve enflasyonun etkisinin değerlendirilmesinde önem kazanır (Madde IV.3).
e. Bilirkişi İncelemesi: Kira bedelinin tespiti davalarında, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri gibi teknik konularda mahkemenin uzman bilirkişilerden rapor alması (Delil No. 2) neredeyse zorunludur. Bilirkişi raporu, mahkemenin kararında önemli bir rol oynar.
4. TESPİT EDİLEN KİRA BEDELİNİN GEÇERLİLİK TARİHİ
Mahkeme tarafından tespit edilen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, TBK m. 345/2 ve 345/3'te düzenlenmiştir:
a. Eğer dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimi (ihtarnamayı) kiracıya tebliğ ettirmiş ve dava yeni dönem içinde açılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. İşbu Dilekçe'de ihtarnameye dayanılması (Madde IV.4, Delil No. 11) ve yeni kira bedelinin belirli bir tarihten itibaren tespiti talebi (Madde Talep Sonucu 3), bu hükmün uygulanmasını amaçlamaktadır.
b. Yukarıdaki koşullar sağlanmamışsa (örneğin, dava yeni dönem başladıktan sonra açılmış ve öncesinde ihtarname gönderilmemişse), mahkemece belirlenen kira bedeli, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
c. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m. 345/son).
5. DİLEKÇE KAPSAMINDA DEĞİNİLEBİLECEK İLAVE HUSUSLAR
İşbu Dilekçe'nin genel yapısı ve içeriği, kira bedelinin tespiti davasının temel unsurlarını içermekle birlikte, davanın başarısı açısından bazı hususların daha detaylı ele alınması faydalı olabilir:
a. Hakkaniyet İlkesinin Somutlaştırılması: Dilekçenin "Esasa İlişkin Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" (Madde IV) bölümünde, TBK m. 344/3 uyarınca talep edilen hakkaniyete uygun kira bedelinin belirlenmesinde rol oynayan "kiralananın durumu" ve "emsal kira bedelleri" kriterlerinin daha somut verilerle desteklenmesi (örneğin, taşınmazın öne çıkan özellikleri, bilinen emsal rakamlar veya bu konudaki araştırma talebi) argümanları güçlendirebilir. Emsal kira bedellerinin delil olarak sunulacağının belirtilmesi (Delil No. 12) olumlu olmakla birlikte, bu delillerin hakkaniyet ilkesiyle bağlantısının metin içinde kurulması önemlidir.
b. Ekonomik Koşulların Detaylandırılması: Dilekçede "enflasyon, hayat pahalılığının artması" gibi genel ifadelere yer verilmiştir (Madde IV.3). Bu hususların, TÜİK verileri veya genel ekonomik göstergelerle desteklenerek, mevcut kira bedelinin neden hakkaniyete aykırı derecede düşük kaldığının daha güçlü bir şekilde ortaya konulması, mahkemenin hakkaniyet değerlendirmesine katkı sağlayabilir. Bu detaylandırma, "Esasa İlişkin Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" (Madde IV) bölümünde yapılabilir.
SONUÇ
Kira bedelinin tespiti davası, değişen ekonomik ve sosyal koşullar karşısında kira sözleşmelerinde adaleti sağlamaya yönelik önemli bir hukuki mekanizmadır. Özellikle beş yıllık sürenin dolmasından sonra açılan davalarda, mahkeme TÜFE artış oranıyla bağlı kalmaksızın, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirler. Bu süreçte, TBK m. 344 ve 345 hükümleri ile HMK'nın ilgili usul kuralları ve Yargıtay içtihatları belirleyici olmaktadır. Davanın başarısı, hukuki şartların doğru tespit edilmesine, delillerin eksiksiz sunulmasına (Delil Listesi ve Ekler) ve özellikle hakkaniyet değerlendirmesine esas alınacak kriterlerin (taşınmazın durumu, emsal bedeller, ekonomik koşullar) mahkemeye etkili bir şekilde aktarılmasına bağlıdır. İşbu Dilekçe, bu davanın temel çerçevesini oluşturmakla birlikte, yargılama sırasında sunulacak detaylı argümanlar ve delillerle desteklenmesi önem arz etmektedir.
T.C.
...
SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Kira bedelinin tespiti talebidir.
DAVA DEĞERİ : ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
Müvekkilim ... İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parseldeki ... Kat no.lu taşınmazın sahibidir. Davalı; işbu taşınmazda _._.20_ başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak oturmakta ve aylık ... TL kira ödemektedir.
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
1. Davalı, Müvekkilime ait taşınmazda 5 yılı aşkın süredir kiracı olarak oturmaktadır.
2. Zaman içerisinde meydana gelen gelişmeler nedeniyle kira bedeli emsallerine göre oldukça düşük kalmıştır.
3. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. Yasal olarak taraflar arasında kira bedeline ilişkin kesin bir anlaşmanın olmadığı veya kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtiği hallerde kiralayan kira bedelinin tespiti davası açma hakkına sahiptir.
2. Davalı, 5 yılı aşkın süredir Müvekkilime ait taşınmazda kiracı olarak oturmakta olup, iş bu davanın açılabilme şartları gerçekleşmiştir.
3. Aylık ... TL olan kira