- Kira Bedelinin Uyarlanması Talebi
- Adli Yardım
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
TÜRK HUKUKUNDA KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI: HUKUKİ ÇERÇEVE VE UYGULAMA
Kira sözleşmeleri, taraflara karşılıklı borç yükleyen ve sürekli edim içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde temel ilke "ahde vefa" (pacta sunt servanda) olup, tarafların sözleşme kurulurken kararlaştırdıkları şartlara uymaları beklenir. Ancak, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlar, sözleşmedeki edimler arasındaki dengeyi bir taraf aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozabilir. İşte bu noktada, ahde vefa ilkesinin katı uygulamasının hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurmasını engellemek amacıyla "emprevizyon teorisi" veya Türk Hukukundaki karşılığıyla "aşırı ifa güçlüğü" (rebus sic stantibus) ilkesi devreye girer. Kira bedelinin uyarlanması davası da bu ilkenin kira sözleşmelerindeki en önemli yansımalarından biridir. İşbu makalede, kira bedelinin uyarlanması davasının hukuki temelleri, şartları, usulü ve ilgili mevzuat hükümleri doktrin ve Yargıtay içtihatları ışığında incelenecektir.
1. HUKUKİ DAYANAK VE İLGİLİ MEVZUAT
Kira bedelinin uyarlanması talebinin temel hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) "Aşırı İfa Güçlüğü" başlıklı 138. maddesidir. Bu madde, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde, borçludan ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmesi ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması koşuluyla, borçlunun hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkını düzenlemektedir. Uyarlama mümkün değilse veya karşı tarafça kabul edilmezse, borçlu sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde ise borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır.
Her ne kadar TBK m. 138 genel bir hüküm olsa da, kira sözleşmeleri açısından özel bir önem taşımaktadır. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde veya ekonomik dalgalanmaların yüksek olduğu dönemlerde, başlangıçta belirlenen kira bedelinin zamanla ekonomik gerçeklikten kopması ve taraflardan biri (genellikle kiralayan) için katlanılamaz hale gelmesi mümkündür.
Kira bedelinin uyarlanması ile karıştırılmaması gereken bir diğer kurum ise TBK m. 344 vd. hükümlerinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi (kira tespiti) davasıdır. Kira tespiti davası, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanunda belirtilen süreler (genellikle 5 yıl) sonunda veya yeni kira dönemleri için rayice uygun kira bedelinin mahkemece belirlenmesine ilişkindir ve TBK m. 138'deki gibi olağanüstü bir durumun varlığını aramaz. Uyarlama davası ise, sözleşme süresi ne olursa olsun, TBK m. 138'deki şartların gerçekleşmesi halinde açılabilir. İşbu Dilekçe'de, sözleşmede TÜFE oranında artış kararlaştırılmış olmasına rağmen (Madde II.1, Madde IV.1), yaşanan ekonomik gelişmelerin bu artış oranını yetersiz kıldığı ve bedelin emsallerine göre düşük kaldığı (Madde II.2, Madde IV.2) ileri sürülerek, TBK m. 138 temelinde bir uyarlama talebinde bulunulmaktadır.
Ayrıca, dava usulü açısından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri (görevli mahkeme, deliller, yargılama usulü, adli yardım vb.) uygulama alanı bulacaktır.
2. KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASININ ŞARTLARI
TBK m. 138 ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
a. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması: Uyarlama, mevcut ve geçerli bir sözleşmenin koşullarının değiştirilmesini hedeflediğinden, öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır (Madde 9).
b. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Olağanüstü ve Öngörülemeyen Bir Durumun Ortaya Çıkması: Sözleşme kurulurken tarafların dikkate almadığı, öngörmesinin beklenemeyeceği nitelikte (savaş, ağır ekonomik kriz, hiperenflasyon, doğal afet vb.) olayların meydana gelmesi gerekir. Ülkemizde yaşanan yüksek enflasyonist ortam ve döviz kurlarındaki beklenmedik aşırı dalgalanmalar, Yargıtay tarafından öngörülemeyen durum olarak kabul edilebilmektedir (Madde IV.1). Öngörülemezlik, sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilir.
c. Olağanüstü Durumun Borçludan Kaynaklanmaması: Sözleşme koşullarının ağırlaşmasına neden olan olağanüstü durumun, uyarlama talep eden tarafın kusurundan veya etki alanından kaynaklanmaması gerekir.
d. Edimler Arasındaki Dengenin Aşırı Ölçüde Bozulması: Ortaya çıkan olağanüstü durum nedeniyle, sözleşme başlangıcında var olan edimler arasındaki denge, uyarlama talep eden taraf aleyhine, dürüstlük kuralına aykırı düşecek ve katlanılamayacak ölçüde bozulmuş olmalıdır. Kira bedelinin, olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle piyasa rayiçlerinin veya güncel ekonomik değerinin çok altında kalması (Madde II.2, Madde IV.2), bu dengenin bozulduğuna karine teşkil edebilir.
e. Borcun Henüz İfa Edilmemiş Olması veya İhtirazi Kayıtla İfa Edilmiş Olması: Uyarlama talep eden tarafın, aşırı ifa güçlüğüne yol açan durum ortaya çıktıktan sonra, henüz borcunu ifa etmemiş olması veya ifa ederken uyarlama ve diğer yasal haklarını saklı tuttuğunu karşı tarafa bildirmiş olması (ihtirazi kayıt) gerekir. Kira sözleşmesi sürekli edimli olduğundan, bu şart genellikle geleceğe yönelik kira bedelleri açısından değerlendirilir. Dava açılması, başlı başına bu hakkın kullanılması iradesini ortaya koyar.
f. Uyarlama Talebinin Hâkime Yöneltilmesi: Yukarıdaki şartların gerçekleşmesi halinde, etkilenen taraf (genellikle kiralayan) hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir (Madde 13).
3. UYARLAMA VE KİRA TESPİTİ DAVASI AYRIMI
Uygulamada sıkça karıştırılan bu iki dava türü arasında önemli farklar bulunmaktadır:
a. Hukuki Dayanak: Uyarlama davası TBK m. 138'e (Aşırı İfa Güçlüğü), kira tespiti davası ise TBK m. 344 vd. hükümlerine dayanır.
b. Şartlar: Uyarlama için öngörülemeyen olağanüstü bir durumun varlığı ve edimler arası dengenin aşırı bozulması şarttır. Kira tespitinde ise kanunda belirtilen sürelerin dolması (genellikle 5 yıl) veya tarafların yeni dönem kira bedelinde anlaşamaması yeterlidir; olağanüstü bir durum aranmaz.
c. Amaç: Uyarlama, bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmayı amaçlar. Kira tespiti ise yeni kira dönemi bedelini hakkaniyete ve emsallere uygun olarak belirlemeyi hedefler.
d. Açılma Zamanı: Uyarlama davası, şartları oluştuğu anda, sözleşme süresine bakılmaksızın açılabilir. Kira tespiti davası ise kanunda belirtilen süreler geçtikten sonra veya belirli koşullar altında açılabilir.
İşbu Dilekçe'de hem ekonomik koşullardaki olağanüstü değişime (Madde IV.1) hem de emsal kira bedellerine (Madde IV.2) atıf yapılması, her iki müessesenin unsurlarının iç içe geçtiği durumların pratikte yaşanabildiğini göstermektedir. Ancak talebin "uyarlama" olarak adlandırılması (Madde Konu, Madde Talep Sonucu 4) ve temel gerekçenin öngörülemeyen ekonomik değişimler olması, davanın TBK m. 138 kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Emsal kira bedelleri, bu davada daha çok, bozulan dengenin ispatı açısından bir delil niteliği taşır.
4. USULİ HUSUSLAR
a. Görevli Mahkeme: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyarlama davalarında görevli mahkeme, HMK m. 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
b. Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir (HMK m. 10). Kira sözleşmelerinde ifa yeri genellikle taşınmazın bulunduğu yer olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi de yetkilidir.
c. Talep: Davacı, değişen koşullar nedeniyle hakkaniyete uygun yeni kira bedelinin belirlenmesini ve bu bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını (genellikle dava tarihinden itibaren) talep eder (Madde Talep Sonucu 4). Hâkim, talepten fazlasına veya başka bir şeye karar veremez (HMK m. 26).
d. İspat Yükü: Uyarlama davasında, TBK m. 138'deki şartların (olağanüstü durum, öngörülemezlik, dengenin bozulması vb.) varlığını ispat yükü davacıdadır. Davacı, bu durumu ispatlamak için her türlü delili kullanabilir. İşbu Dilekçe'de de tanık (Madde 15, Delil 1), bilirkişi incelemesi (Madde 15, Delil 2), keşif (Madde 15, Delil 3), yemin (Madde 15, Delil 4), uzman görüşü (Madde 15, Delil 5), isticvap (Madde 15, Delil 6), kira sözleşmesi (Madde 9), tapu kaydı (Madde 10), ekonomik veriler (enflasyon oranları, TÜİK verileri vb.), emsal kira sözleşmeleri gibi delillere dayanılması mümkündür. Özellikle bilirkişi incelemesi, değişen ekonomik koşulların etkisini ve emsal kira bedellerini belirlemek açısından önem taşır.
e. Adli Yardım: Davacının yargılama giderlerini karşılama gücü yoksa, HMK m. 334 vd. hükümlerine göre adli yardım talebinde bulunabilir. Bu talep, dava dilekçesiyle birlikte veya yargılamanın her aşamasında yapılabilir. İşbu Dilekçe'de de adli yardım talebinde bulunulmuştur (Madde V, Madde Talep Sonucu 2). Mahkeme, talebin koşullarını değerlendirerek kabul veya reddine karar verir.
5. İŞBU DİLEKÇE KAPSAMINDAKİ TEMEL UNSURLAR
İşbu Dilekçe incelendiğinde, bir kira bedelinin uyarlanması davası için gerekli temel unsurları içerdiği görülmektedir:
a. Taraflar ve kira ilişkisinin tespiti (Madde I).
b. Uyarlama talebinin dayandırıldığı temel olgular (ekonomik değişimler, enflasyon, bedelin düşük kalması) (Madde II, Madde IV).
c. Uyarlama talep edilen yeni kira bedeli ve başlangıç tarihi (Madde Talep Sonucu 4).
d. Dayanılan deliller (Madde 15).
e. Usule ilişkin talepler (Adli Yardım - Madde V, Madde Talep Sonucu 2).
6. UYGULAMADA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR VE POTANSİYEL EK ARGÜMANTASYON ALANLARI
Kira bedelinin uyarlanması davalarında başarıya ulaşmak için, dilekçenin ve yargılama sürecinin belirli noktalarda detaylandırılması önem arz edebilir. Bu bağlamda, genel olarak aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi faydalı olacaktır:
a. Öngörülemeyen Durumun Somutlaştırılması: Dilekçenin "ESASAL KN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR" (Madde IV) bölümünde, dayanak alınan "ekonomik değişimler" veya "yüksek enflasyon" gibi genel ifadelerin ötesine geçilerek, sözleşmenin kurulduğu tarihten sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen spesifik ekonomik olayların (örneğin, belirli bir dönemdeki ani kur artışı, resmi enflasyon oranlarındaki beklenmedik sıçramalar, belirli bir sektördeki öngörülemeyen kriz vb.) ve bunların öngörülemez niteliğinin somut verilerle (TÜİK, Merkez Bankası verileri vb.) desteklenerek açıklanması, iddianın gücünü artıracaktır.
b. Nedensellik Bağının Kurulması: İleri sürülen öngörülemeyen durum ile kira bedelinin düşük kalması (edimler arası dengenin bozulması) arasındaki doğrudan nedensellik bağının açıkça kurulması gereklidir. Yani, sadece ekonomik krizin varlığı değil, bu krizin nedeniyle mevcut kira bedelinin artık katlanılamaz ve hakkaniyete aykırı hale geldiğinin ispatlanması önemlidir.
c. Talep Edilen Yeni Bedelin Gerekçelendirilmesi: Talep sonucunda istenen yeni kira bedelinin (Madde Talep Sonucu 4) neye göre belirlendiğinin (emsal araştırması, endeksleme, hakkaniyet indirimi/artırımı vb.) açıklanması ve bu hesaplamanın dayanaklarının (bilirkişi raporu beklentisi, emsal karşılaştırmaları) belirtilmesi, mahkemenin talebi değerlendirmesi açısından yol gösterici olabilir. Bu detaylandırma, yine "ESASAL KN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR" (Madde IV) bölümünde veya ayrı bir başlık altında yapılabilir.
SONUÇ
Kira bedelinin uyarlanması davası, sözleşmeye bağlılık ilkesinin katı uygulamasının dürüstlük kuralına aykırı sonuçlar doğurmasını engelleyen önemli bir hukuki müessesedir. TBK m. 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanan bu dava, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen durumlar nedeniyle edimler arasındaki dengenin bir taraf aleyhine aşırı ölçüde bozulması halinde, sözleşmenin değişen koşullara adapte edilmesini sağlar. Davanın kabulü için kanunda aranan şartların (geçerli sözleşme, öngörülemeyen olağanüstü durum, nedensellik, dengenin bozulması, ifa etmeme veya ihtirazi kayıt) dikkatlice ortaya konulması ve ispat edilmesi gerekmektedir. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde, kira bedelinin uyarlanması talepleriyle sıkça karşılaşılmakta olup, bu davaların Sulh Hukuk Mahkemelerinde titizlikle yürütülmesi, hem sözleşme adaletinin sağlanması hem de mülkiyet hakkı ile kiracının korunması arasındaki dengenin korunması açısından büyük önem taşımaktadır.
T.C.
...
SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Kira bedelinin uyarlanması talebidir.
DAVA DEĞERİ : ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
Müvekkilim ... İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parseldeki ... Kat no.lu taşınmazın sahibidir. Davalı; işbu taşınmazda _._.20_ başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak oturmakta ve aylık ... TL kira ödemektedir.
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
1. Müvekkilim ile Davalı arasında yapılan kira sözleşmesinde, kira artış oranı TBK'nın ilgili hükmü gereği TÜFE (tüketici fiyat endeksi) oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır.
2. Zaman içerisinde meydana gelen gelişmeler nedeniyle kira bedeli emsallerine göre oldukça düşük kalmıştır.
3. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
IV. ESASA İLİŞKİN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. Müvekkilim ile Davalı arasında akdedilen sözleşmede yıllık kira artış oranı her ne kadar TÜFE (tüketici fiyat endeksi) oranın yapılacağı kararlaştırılmış olsa dahi zaman içerisinde meydana gelen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon ve hayat şartlarının ağırlaşması sonucu yapılan kira artış oranları oldukça düşük kalmıştır.
2. Ayrıca dava konusu taşınmaz i