- Kira Sözleşmesinin Feshi Sebebiyle Doğan Alacak Talebi
- İhtiyati Tedbir
- Maddi Tazminat
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KİRA SÖZLEŞMESİNİN AYIP SEBEBİYLE FESHİNDEN DOĞAN ALACAK TALEPLERİNE İLİŞKİN HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Bu makalede, kiralanandaki ayıplar nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda kiracının, kiraya verenden talep edebileceği alacaklara ilişkin hukuki esaslar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat hükümleri ile doktrin ve yargı kararları ışığında incelenecektir. Analiz, özellikle peşin ödenen kira bedellerinin iadesi ve kiracının yaptığı masrafların tazmini taleplerine odaklanacaktır. İşbu Dilekçe'de ileri sürülen talepler de bu çerçevede değerlendirilecektir.
1. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUMLULUĞU
Kira sözleşmesi, TBK Madde 299'da "kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme" olarak tanımlanmıştır. Bu tanımdan hareketle, kiraya verenin temel borçlarından biri, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır (TBK Madde 301).
Bu temel borcun bir uzantısı olarak kiraya veren, kiralananın teslim anında договоrda amaçlanan kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan ayıplardan sorumlu olduğu gibi, sözleşme süresince ortaya çıkan ayıplardan da sorumludur (TBK Madde 304). Ayıp, kiralananın değerini veya sözleşmede güdülen amaç doğrultusunda kullanım elverişliliğini azaltan veya ortadan kaldıran eksiklikler veya bozukluklar olarak tanımlanabilir. Ayıplar; maddi ayıplar (örneğin, rutubet, ısıtma sisteminin çalışmaması), hukuki ayıplar (örneğin, kiralanan üzerinde üçüncü kişilerin hak iddia etmesi), açık ayıplar (ilk bakışta görülebilen) ve gizli ayıplar (kullanımla ortaya çıkan veya özel bir inceleme gerektiren) olarak sınıflandırılabilir. İşbu Dilekçe'de de kiralananda gizli ayıpların bulunduğu iddia edilmektedir (Madde II.1, Madde IV.3).
Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu, kural olarak kusursuz sorumluluktur. Yani, kiraya verenin ayıbın varlığında kusuru olmasa dahi sorumlu tutulması esastır.
2. KİRACININ AYIP HALİNDE SAHİP OLDUĞU HAKLAR
Kiralananın tesliminden sonra ayıplı hale gelmesi veya teslim anında önemli ayıpların bulunması durumunda kiracı, TBK tarafından kendisine tanınan seçimlik hakları kullanabilir. Bu haklar şunlardır:
a. Ayıbın Giderilmesini İsteme: Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir (TBK Madde 306/1). Kiraya veren bu süre içinde ayıbı gidermezse, kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir.
b. Kira Bedelinden İndirim İsteme: Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, ayıbın giderilmesine kadar geçecek süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (TBK Madde 307).
c. Sözleşmeyi Feshetme: Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini önemli ölçüde kaldırıyor veya azaltıyorsa, kiracı kiraya verene uygun bir süre vererek ayıbın giderilmesini talep edebilir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK Madde 306/2). Kiralananın teslim anında önemli ayıplarla teslim edilmesi veya ayıp sonradan ortaya çıksa bile kiraya verenin temerrüdü halinde, kiracı süre vermeksizin de fesih hakkını kullanabilir. İşbu Dilekçe'de de ayıpların kiralananın kullanımını imkansız kıldığı ve bu sebeple sözleşmenin feshedildiği belirtilmektedir (Madde II.1, Madde IV.4, Madde IV.8).
d. Zararın Giderilmesini İsteme: Kiracı, ayıbın doğmasından veya varlığından kaynaklanan zararlarının tazminini kiraya verenden talep edebilir. TBK Madde 308, "Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür" hükmünü amirdir. Bu zarar talebi, diğer seçimlik haklarla birlikte ileri sürülebilir. İşbu Dilekçe'de talep edilen maddi tazminat (Madde V, Madde TALEP SONUCU 5) ve yapılan harcamaların tazmini (Madde II.2, Madde IV.10, Madde 12) bu kapsamda değerlendirilebilir.
3. FESİH SONRASI ALACAK TALEPLERİ
Kira sözleşmesinin, kiralanandaki önemli ayıplar nedeniyle kiracı tarafından haklı nedenle feshedilmesi durumunda, taraflar arasındaki hukuki ilişki sona erer ve tasfiye süreci başlar. Bu süreçte kiracı, özellikle aşağıdaki alacak kalemlerini talep etme hakkına sahip olabilir:
a. Peşin Ödenen Kira Bedelinin İadesi: Kira bedelinin peşin ödendiği durumlarda (Madde II.1, Madde IV.1, Madde 9), sözleşmenin feshedildiği tarihten kira döneminin sonuna kadar olan ve kiralananın kullanılamadığı döneme isabet eden kira bedellerinin iadesi talep edilebilir (Madde TALEP SONUCU 6). Bu talep, genellikle sebepsiz zenginleşme hükümlerine veya sözleşmenin feshi nedeniyle ifa edilmeyen edime karşılık gelen bedelin iadesi esasına dayanır. Kiracının, kiralananı ayıplar nedeniyle hiç kullanamadığı veya kullanımı önemli ölçüde engellendiği ispatlanmalıdır.
b. Yapılan Faydalı ve Zorunlu Masrafların Tazmini: Kiracı, kiralanana yaptığı zorunlu veya faydalı masrafların tazminini talep edebilir. Özellikle, kiracının sözleşmenin süreceği inancıyla ve kiralananı daha kullanışlı hale getirmek amacıyla yaptığı harcamalar (Madde II.2, Madde IV.10, Madde 12), kiraya verenin ayıplı ifası nedeniyle boşa gitmişse, bu masrafların tazmini TBK Madde 308 kapsamında veya genel hükümlere (TBK Madde 112 vd.) göre talep edilebilir. Bu talebin kabulü için masrafların yapıldığının ve miktarının ispatı gerekir.
c. Diğer Zararların Tazmini: Kiracının, kiralanandaki ayıp nedeniyle uğradığı diğer doğrudan veya dolaylı zararlar (örneğin, taşınma masrafları, geçici konaklama giderleri, ticari kayıplar vb.) da kiraya verenin kusurunu ispatlaması halinde TBK Madde 308 veya TBK Madde 112 kapsamında talep edilebilir. İşbu Dilekçe'de maddi tazminat talebi bu tür zararları da kapsayabilir (Madde V, Madde TALEP SONUCU 5).
4. DAVA SÜRECİ VE USULİ KONULAR
a. Görevli Mahkeme: Kira ilişkisinden doğan alacak ve tazminat davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. İşbu Dilekçe'nin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne hitaben yazılması bu açıdan doğrudur.
b. İhtiyati Tedbir: Davacının, dava konusu alacağın tahsilinin dava süresince tehlikeye gireceği veya imkansızlaşacağı endişesini taşıması halinde, HMK Madde 389 vd. uyarınca ihtiyati tedbir talep etmesi mümkündür. Bu tedbir, davalının malvarlığı üzerine (banka hesapları, taşınmazlar, araçlar vb.) konulabilir (Madde VI, Madde TALEP SONUCU 2). Mahkeme, talebin haklılığına kanaat getirirse, teminatlı veya duruma göre teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verebilir.
c. Adli Yardım: Dava açmak için gerekli yargılama giderlerini karşılama gücü olmayan kişiler, HMK Madde 334 vd. hükümleri çerçevesinde adli yardım talebinde bulunabilirler. Talebin kabulü halinde, davacı gerekli harç ve giderlerden geçici olarak muaf tutulur (Madde VII, Madde TALEP SONUCU 3).
d. İspat Yükü: Bu tür davalarda ispat yükü genel kurallara tabidir. Davacı (kiracı), kira sözleşmesinin varlığını, kiralanandaki ayıpların mevcudiyetini ve önemini, ayıpları kiraya verene bildirdiğini (eğer ayıp sonradan ortaya çıkmışsa), sözleşmeyi feshettiğini, peşin kira ödediğini, yaptığı masrafları ve uğradığı zararları ispatlamakla yükümlüdür. Kiraya veren ise, ayıbın önemsiz olduğunu, kiracının bildirimde bulunmadığını, ayıbın kiracının kullanımından kaynaklandığını veya zararın tazmininden sorumlu olmasını gerektirecek bir kusurunun bulunmadığını (TBK Madde 308) ispatlayabilir. İşbu Dilekçe'de sunulan ve celbi istenen deliller (Madde 1, Madde 2, Madde 3, Madde 4, Madde 5, Madde 6, Madde 7, Madde 8, Madde 9, Madde 10, Madde 11, Madde 12, Madde 13) bu ispat külfetinin yerine getirilmesine yöneliktir.
5. DİLEKÇEDE DETAYLANDIRILMASI FAYDALI OLABİLECEK HUSUSLAR
İleri sürülen iddia ve taleplerin mahkeme tarafından eksiksiz değerlendirilebilmesi açısından aşağıdaki hususların dilekçe metninde daha detaylı açıklanması veya ilgili delillerle somutlaştırılması faydalı olacaktır:
a. Ayıpların Niteliği ve Önem Derecesi: "Gizli ayıplar" ifadesinin somutlaştırılarak, kiralanandaki spesifik ayıpların neler olduğunun (örneğin, yapısal sorunlar, tesisat arızaları, yalıtım eksikliği vb.) ve bu ayıpların kiralananın sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun kullanımını ne ölçüde ve ne şekilde engellediğinin ayrıntılı olarak açıklanması, taleplerin temelini güçlendirecektir (Madde IV.3, Madde IV.7, Madde 11).
b. Bildirim ve Fesih Süreci: Kiraya verene ayıpların bildirildiği ve sözleşmenin feshedildiğine dair yapılan yazılı bildirimin (Madde IV.4, Madde 13) tarihi, içeriği ve tebliğ şeklinin net olarak belirtilmesi, usuli gerekliliklerin yerine getirildiğini göstermesi açısından önemlidir.
c. Alacak ve Tazminat Kalemlerinin Hesaplanması: Peşin ödenen kira bedelinin hangi döneme ait olduğu ve fesih sonrası kullanılamayan süreye isabet eden kısmının nasıl hesaplandığının (Madde TALEP SONUCU 6); ayrıca talep edilen diğer maddi tazminat ve harcama kalemlerinin (Madde V, Madde 12, Madde TALEP SONUCU 5) nelerden ibaret olduğunun, miktarlarının ve bu zararlar ile kiralanandaki ayıp arasındaki illiyet bağının detaylı olarak ortaya konulması gerekmektedir.
SONUÇ
Kiralanandaki önemli ayıplar nedeniyle kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshedilmesi, kiracıya peşin ödediği kira bedelinin kullanılamayan döneme ilişkin kısmını ve ayıp nedeniyle uğradığı zararları talep etme hakkı verir. Bu hakların kullanılabilmesi için TBK'da belirtilen koşulların (ayıbın varlığı ve önemi, bildirim, fesih vb.) gerçekleşmiş olması ve bu durumların dava sürecinde usulüne uygun olarak ispatlanması gerekmektedir. İşbu Dilekçe'de ana hatları çizilen talepler, yukarıda belirtilen hukuki çerçeve dahilinde değerlendirilecek ve sunulan delillerle desteklendiği ölçüde kabul görme potansiyeline sahip olacaktır.
T.C.
...
SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Kira sözleşmesinin feshi sebebiyle doğan alacak talebidir.
DAVA DEĞERİ : ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
Müvekkilim, Davalıya ait ... İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parseldeki ... Kat no.lu taşınmazda _._.202_ başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi gereğince Kiracı olarak oturmaktadır.
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
1. Davacıya ait kiralananda gizli ayıpların bulunması ve kiralananın bu halde kullanılamayacak olması nedeniyle Müvekkilim tarafından kira sözleşmesi feshedilmiş olup, peşin ödenen ... yıllık kira bedelinin tahsili gerekmektedir.
2. Müvekkilim kiralananın uzun süre kullanılacağı inancıyla yapmış olduğu harcamalarla maddi zarara uğramış olup, bu bedellerin tahsili gerekmektedir.
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. Müvekkilim _._.20_ tarihinde kiralamış olduğu kiralananın ... yıllık kira bedelini Davalıya peşin olarak ödemiştir.
2. Kira ilişkisinin, Kiralayana yüklediği en temel edim kiralananı her türlü ayıptan arınmış olarak ve kullanıma elverişli şekilde Kiracıya teslim etmesidir.
3. Kiralananda gizli ayıplar mevcut olup, bu haliyle kullanımı mümkün olmamıştır.
4. Müvekkilim _._.20_ tarihinde Davalıya yazılı bildirimde bulunarak Davalının temerrütü sebebiyle sözleşme ilişkisini feshetmiştir.
5. Davalı, kiralananı, Müvekkilime peşin para ile kiralamış olup, yasal ifa yükümlülüklerini yerine getirmemiş ve hukuki ayıbı gidermeyerek Müvekkilimin mağduriyetine sebep olmuştur.
6. Müvekkilimin kiralananı kullanamadığı günlerin bedeli ile kiralanan için yapmış olduğu harcama bedellerinin Davalıdan tahsili gerekmektedir.
7. ...
V. MADDİ TAZMİNAT TALEBİMİZ HAKKKINDA AÇIKLAMALAR:
1. Yukarıda açıklanan vakıalar nedeniyle Müvekkilimin mal varlığında meydana gelen eksilmeler, fiili zararlar, maddi kayıplar ve mahrum kalınan beklenen gelir kalemleri şu şekildedir:
2. ...