- Kıymet Takdiri Talimatı Gönderilmesi Talebi
TAŞINMAZ KIYMET TAKDİRİ TALİMATI GÖNDERİLMESİ TALEBİNİN İCRA HUKUKU AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
GİRİŞ
İcra ve İflas Hukuku, alacaklının, borcunu rızasıyla ödemeyen borçludan, devlet gücü aracılığıyla alacağını tahsil etmesini sağlayan hukuk dalıdır. Bu süreçte, borçlunun malvarlığına el konulması (haciz) ve bu malların paraya çevrilerek (satış) alacağın karşılanması temel mekanizmalardır. Özellikle taşınmaz malların haczi ve satışı, taşıdıkları ekonomik değer ve hukuki statüleri nedeniyle özel usullere tabidir. Bu usullerden biri de, haczedilen taşınmazın satışına esas teşkil edecek değerinin belirlenmesi işlemi olan kıymet takdiridir. İşbu makalede, haczedilen bir taşınmazın kıymet takdirinin yapılması amacıyla, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine talimat gönderilmesi talebini içeren bir dilekçe ekseninde, kıymet takdiri müessesesi, talimat yoluyla icra işlerinin yürütülmesi ve ilgili hukuki düzenlemeler doktrin ve Yargıtay uygulaması ışığında incelenecektir.
1. HACİZ VE SATIŞ TALEBİ SÜRECİ
İcra takibinin amacı, alacaklının alacağına kavuşmasını sağlamaktır. Bu amaca ulaşmak için en etkin yollardan biri, borçluya ait malların haczedilmesidir. Haciz, borçlunun belirli bir malvarlığı değeri üzerindeki tasarruf yetkisinin, alacaklının talebi üzerine icra dairesi tarafından kısıtlanması işlemidir. Haczin hukuki sonuç doğurabilmesi için İcra ve İflas Kanunu'nda (İİK) öngörülen usullere uygun yapılması ve kural olarak borçluya veya ilgili üçüncü kişilere tebliğ edilmesi gerekmektedir.
Taşınmazlar üzerine haciz konulması, icra dairesinin tapu sicil müdürlüğüne yazacağı haciz müzekkeresi ile gerçekleşir ve haczin tapu siciline şerh edilmesiyle aleniyet kazanır (İİK Madde 87, Madde 91). Haczin kesinleşmesinin ardından alacaklı, haczedilen malın satışını talep etme hakkına sahip olur. Ancak bu talep, belirli sürelere tabidir. İİK Madde 106 uyarınca alacaklı, haczedilen taşınmaz malların satışını, haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde istemek zorundadır. Aksi halde, o mal üzerindeki haciz kalkar (İİK Madde 110).
Satış talebinden önce yapılması gereken en önemli işlemlerden biri, hacizli malın kıymetinin takdir edilmesidir. Zira satış işlemi, kural olarak icra dairesince belirlenen bu değer üzerinden yürütülecektir.
2. KIYMET TAKDİRİ MÜESSESESİ
Kıymet takdiri (değer biçme), İİK Madde 128 ve devamı maddelerinde düzenlenen, haczedilen malın muhammen (tahmini) piyasa değerinin belirlenmesi işlemidir. Bu işlemin temel amaçları şunlardır:
a. Satışa esas olacak asgari bedelin belirlenmesi: İhalede malın çok düşük bir bedelle satılmasını önleyerek hem alacaklının alacağının azami ölçüde karşılanmasını hem de borçlunun malının değerinin altında satılmamasını temin etmek (İİK Madde 129).
b. İlgililerin bilgilendirilmesi: Alacaklı, borçlu ve diğer potansiyel alıcıların, malın değeri hakkında bilgi sahibi olarak satış sürecine hazırlanmalarını sağlamak.
Kıymet takdiri, icra müdürü tarafından bizzat yapılabileceği gibi, uygulamada genellikle bu konuda uzmanlığı bulunan bilirkişilere yaptırılır (İİK Madde 128). İcra müdürü, kıymet takdiri için gerekli gördüğü sayıda bilirkişi seçebilir. Bilirkişiler, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) bilirkişiliğe ilişkin hükümleri (HMK Madde 266 vd.) çerçevesinde görev yaparlar.
Kıymet takdiri raporunda, taşınmazın tüm özellikleri (konumu, büyüklüğü, imar durumu, üzerindeki yapılar, yıpranma payı vb.), piyasa rayiçleri, emsal satışlar gibi değerlemeye etki eden tüm faktörler gerekçeli bir şekilde açıklanır ve sonuç olarak bir değer belirlenir.
3. TAŞINMAZLARDA KIYMET TAKDİRİ USULÜ
Taşınmaz malların kıymet takdiri, menkul mallara göre daha detaylı bir incelemeyi gerektirir. İcra dairesi, kıymet takdiri işlemine başlamadan önce veya bu işlem sırasında, taşınmazın bulunduğu yerdeki ilgili kurumlardan (belediye, tapu müdürlüğü vb.) gerekli bilgi ve belgeleri temin eder. İşbu Dilekçe'de de talep edildiği üzere, özellikle taşınmazın imar durumu ve tapu kaydındaki çap durumu, değerlemeyi doğrudan etkileyen önemli unsurlardır (Madde 2).
Kıymet takdiri genellikle taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılarak gerçekleştirilir. Bilirkişiler, taşınmazı yerinde inceler, gerekli ölçüm ve değerlendirmeleri yapar, çevresel faktörleri göz önünde bulundurur ve raporlarını hazırlarlar.
Hazırlanan kıymet takdiri raporu, İİK Madde 128/b uyarınca ilgililere (borçlu, alacaklı ve taşınmaz üzerinde hakkı bulunan diğer kişilere) tebliğ edilir. İlgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine başvurarak kıymet takdirine itiraz edebilirler (İİK Madde 128/a). Bu itiraz, uygulamada "şikayet" yoluyla yapılır ve icra mahkemesi tarafından incelenerek karara bağlanır. Mahkeme, itirazı yerinde görürse yeniden kıymet takdiri yapılmasına veya mevcut raporun düzeltilmesine karar verebilir. Kıymet takdirinin kesinleşmesi, satış işlemlerine başlanabilmesi için zorunludur.
4. TALİMAT YOLUYLA KIYMET TAKDİRİ
İcra dairelerinin yetkisi, kural olarak kendi yargı çevreleriyle sınırlıdır. Ancak, icra takibine konu olan borçlu veya malları başka bir icra dairesinin yetki alanında bulunabilir. Bu gibi durumlarda, takibin yapıldığı esas icra dairesi, yetkili olan diğer icra dairesine belirli icra işlemlerinin yapılması için talimat yazısı gönderir. Bu usule "talimat yoluyla icra" denir.
İİK Madde 79, talimatla yapılacak işleri düzenlemektedir. Haciz, satış gibi işlemler talimat yoluyla yapılabileceği gibi, kıymet takdiri de bu yolla yapılabilir. Eğer haczedilen taşınmaz, takibin yürütüldüğü icra dairesinin (esas icra dairesi) yargı çevresi dışında ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine (talimat icra dairesi) kıymet takdirinin yapılması için talimat yazılması gerekir. İşbu Dilekçe'de de, borçluya ait taşınmazın bulunduğu yerdeki "... İcra Müdürlüğü'ne" talimat yazılarak kıymet takdirinin yapılması talep edilmektedir (Madde 2). Bu talep, yetki kuralları gereği zorunlu ve usule uygun bir taleptir.
Talimat icra dairesi, esas icra dairesi adına ve onun denetimi altında hareket ederek kıymet takdiri işlemini (bilirkişi seçimi, keşif, rapor tanzimi vb.) kendi yargı çevresindeki usule göre yapar ve hazırlanan raporu veya yapılan işleme ilişkin bilgileri esas icra dairesine gönderir.
5. İLGİLİ MEVZUAT HÜKÜMLERİ
Kıymet takdiri ve talimat yoluyla icra işlemlerini düzenleyen temel mevzuat hükümleri şunlardır:
a. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK):
* Madde 79: Talimatla yapılacak işler ve talimat icra dairesinin sorumluluğu.
* Madde 85: Haczin neleri kapsadığı, taşınmaz haczinin esasları.
* Madde 87: Haciz tutanağının içeriği.
* Madde 91: Taşınmaz haczinin tapu siciline şerhi.
* Madde 106: Satış isteme süreleri (taşınmazlar için hacizden itibaren 1 yıl).
* Madde 110: Haczin kalkması (süresinde satış istenmemesi).
* Madde 128: Kıymet takdiri usulü, bilirkişi seçimi, masraflar.
* Madde 128/a: Kıymet takdirine itiraz (şikayet) usulü ve süresi.
* Madde 128/b: Kıymet takdiri raporunun tebliği.
* Madde 129: Satışın yapılması, muhammen bedelin rolü.
b. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK):
* Madde 266-287: Bilirkişi incelemesine ilişkin genel hükümler (bilirkişinin nitelikleri, görevlendirilmesi, raporu, sorumluluğu vb.).
* Madde 180: İstinabe (talimat) yoluyla delil toplanması veya diğer usul işlemlerinin yapılmasına ilişkin genel kurallar (İİK'nın özel hükümleri saklıdır).
c. İcra ve İflâs Kanunu Yönetmeliği: İcra işlemlerinin uygulanmasına ilişkin detaylı usulleri içerir.
d. 492 sayılı Harçlar Kanunu: İcra ve iflas harçları ile kıymet takdiri gibi işlemlerle ilgili masrafları düzenler.
6. DOKTRİN GÖRÜŞLERİ VE YARGITAY İÇTİHATLARI
Doktrinde kıymet takdiri, cebri icra satışlarının adil bir şekilde yapılmasının güvencesi olarak kabul edilir. Değerlendirmenin objektif kriterlere, güncel piyasa koşullarına ve taşınmazın hukuki/fiili durumuna uygun yapılması gerektiği vurgulanır. Talimat yoluyla yapılan kıymet takdirinde, esas icra dairesi ile talimat icra dairesi arasındaki koordinasyonun ve bilgi akışının önemi belirtilir.
Yargıtay içtihatları da kıymet takdirinin usulüne uygun yapılması konusunda hassasiyet göstermektedir. Yüksek Mahkeme kararlarında sıklıkla şu hususlar üzerinde durulmaktadır:
a. Kıymet takdirinin mutlaka uzman bilirkişilerce yapılması gerektiği.
b. Raporda belirtilen değerin, taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtması, soyut ve gerekçesiz değerlendirmelerden kaçınılması gerektiği.
c. İmar durumu, tapu kayıtları gibi resmi belgelerin güncel olarak temin edilip değerlendirilmesi gerektiği.
d. Kıymet takdiri raporunun ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmesinin zorunlu olduğu, tebligat usulsüzlüklerinin ihalenin feshine yol açabileceği.
e. Kıymet takdirine itiraz (şikayet) süresinin hak düşürücü nitelikte olduğu ve süresinde yapılmayan itirazların dinlenemeyeceği.
f. Talimat yoluyla yapılan kıymet takdirinde, talimat icra dairesinin yaptığı işlemlere karşı şikayetlerin, kural olarak esas icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yapılması gerektiği (ancak Yargıtay'ın farklı yönde kararları da bulunmaktadır, somut duruma göre değerlendirme yapılmalıdır).
7. DİLEKÇE KAPSAMINDAKİ TALEBİN DEĞERLENDİRİLMESİ
İşbu Dilekçe'de yer alan talep, haczedilmiş bir taşınmazın (Madde 1) satışına hazırlık amacıyla, öncelikle taşınmazın imar ve çap durumunun ilgili kurumlardan sorularak dosyaya celbedilmesi ve ardından taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine talimat yazılarak kıymet takdirinin yapılmasının istenmesinden ibarettir (Madde 2).
Bu talep, İİK'nın ilgili hükümleri (özellikle Madde 128 ve Madde 79) ve yerleşik uygulama ile tamamen uyumludur. Taşınmazın, takibin yapıldığı icra dairesinin yetki alanı dışında olması durumunda, kıymet takdirinin talimat yoluyla yaptırılması zorunlu bir usulî işlemdir. Talepte, kıymet takdiri için gerekli ön bilgilerin (imar, çap durumu) toplanmasının da istenmesi, işlemin sağlıklı yürümesi açısından yerindedir. Dilekçe, alacaklı vekilinin haciz sonrası satış sürecini ilerletme iradesini ortaya koymaktadır.
8. DİKKATE ALINMASI GEREKEN DİĞER HUSUSLAR
Kıymet takdiri talebi ve süreciyle ilgili olarak aşağıdaki hususların da göz önünde bulundurulması önem arz etmektedir:
a. Haczin Kesinleşmiş Olması: Kıymet takdiri talebinde bulunulabilmesi için, taşınmaz üzerindeki haczin İİK hükümlerine göre geçerli bir şekilde konulmuş ve kural olarak kesinleşmiş olması gerekir. İşbu Dilekçe'de haczin konulduğu belirtilmekle (Madde 1), bu haczin hukuken geçerli ve ayakta olduğunun teyidi önemlidir.
b. Satış İsteme Süresi: Kıymet takdiri talebi, İİK Madde 106'da belirtilen satış isteme süresini (taşınmazlar için hacizden itibaren 1 yıl) durdurmaz. Alacaklının, kıymet takdiri süreci devam ederken dahi, bu bir yıllık süre içerisinde ayrıca ve açıkça "satış talebinde" bulunması zorunludur. Aksi takdirde haciz düşer.
c. Masraflar: Kıymet takdiri işlemi (bilirkişi ücretleri, keşif giderleri, tebligat masrafları, resmi kurumlardan belge alma harçları vb.) masraf gerektiren bir işlemdir. Bu masraflar, İİK Madde 128/1 uyarınca ve Harçlar Kanunu gereği, kural olarak talepten bulunan alacaklı tarafından peşin olarak icra dairesi veznesine yatırılmalıdır. Masraf yatırılmadan icra dairesi işlemlere başlamayacaktır. Bu masraflar, daha sonra takip masraflarına eklenerek borçludan tahsil edilir.
d. Doğru ve Eksiksiz Bilgi: Talepte belirtilen taşınmaz bilgilerinin (il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel numarası - Madde 1) tapu kayıtları ile tam uyumlu ve eksiksiz olması, talimat gönderilecek icra dairesinin doğru belirlenmesi ve işlemlerde hata yaşanmaması açısından kritiktir.
e. Tebligatlar: Kıymet takdiri raporunun hazırlanmasından sonra, icra dairesinin bu raporu İİK Madde 128/b uyarınca tüm ilgililere (özellikle borçluya, alacaklıya ve tapuda kayıtlı diğer hak sahiplerine) usulüne uygun olarak tebliğ etme yükümlülüğü vardır. Tebligatların usulüne uygun yapılması, sonraki aşamalarda (özellikle ihalenin feshi davalarında) yaşanabilecek hukuki sorunları önler.
SONUÇ
Haczedilen taşınmazın kıymet takdirinin yapılması, cebri icra yoluyla satış sürecinin temel ve zorunlu bir aşamasıdır. Taşınmazın, takibin yürütüldüğü icra dairesinin yetki alanı dışında bulunması halinde, kıymet takdirinin taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine talimat yazılarak yaptırılması, İİK Madde 79 ve ilgili diğer hükümler gereği usule uygun bir yöntemdir. İşbu Dilekçe'de formüle edilen talep, haciz sonrası sürece devam edilerek taşınmazın paraya çevrilmesi yolunda atılması gereken adımlardan birini teşkil etmektedir. Kıymet takdiri işleminin, İİK'da öngörülen usullere, bilirkişilik kurumunun gereklerine ve Yargıtay içtihatlarına uygun olarak, şeffaf ve adil bir şekilde gerçekleştirilmesi, hem alacaklının hem de borçlunun menfaatlerinin korunması açısından elzemdir. Bu süreçte, satış isteme süreleri, masrafların karşılanması ve tebligat usulleri gibi diğer prosedürel gerekliliklere de riayet edilmesi büyük önem taşımaktadır.
T.C
...
İCRA MÜDÜRLÜĞÜNE
DOSYA NO : /