- Kamulaştırma Bedelinin Tespiti
- Tapu İptal ve Tescil
- Tapuya Şerh Konulması
- Maddi Tazminat
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TAŞINMAZIN İDARE ADINA TESCİLİ DAVASI: HUKUKİ ÇERÇEVE VE UYGULAMA
1. GİRİŞ
Mülkiyet hakkı, Anayasa ile güvence altına alınmış temel haklardan olmakla birlikte, kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde sınırlandırılabilmektedir. Bu sınırlamanın en önemli araçlarından biri kamulaştırmadır. Anayasa'nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (K.K.) çerçevesinde düzenlenen kamulaştırma, devletin veya diğer kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların bedelini peşin ödemek suretiyle mülkiyetini veya üzerinde irtifak hakkı kurmasını ifade eder. Kamulaştırma sürecinin temel amacı, kamu hizmetlerinin görülmesi veya kamu yararına projelerin hayata geçirilmesi için gerekli olan taşınmazların temin edilmesidir. Bu süreçte idare ile taşınmaz maliki arasında bedel konusunda anlaşma sağlanması esastır (K.K. m. 8). Ancak, taraflar arasında bedelde uzlaşma sağlanamaması durumunda, idarenin başvuracağı hukuki yol, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davasıdır (K.K. m. 10). İşbu makale, Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca açılan bu davanın hukuki niteliğini, şartlarını, usulünü, bedel tespit esaslarını ve sonuçlarını, ilgili mevzuat ve doktrin görüşleri ışığında ayrıntılı olarak ele almaktadır.
2. KAMULAŞTIRMA SÜRECİ VE DAVA ÖNCESİ AŞAMA
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılmadan önce idarenin tamamlaması gereken idari bir süreç bulunmaktadır. Bu süreç, kamulaştırmanın hukuka uygunluğunun temelini oluşturur ve dava şartı niteliğindedir.
a. Kamu Yararı Kararı ve Onayı: Kamulaştırma yapılabilmesi için öncelikle yetkili merci tarafından usulüne uygun bir kamu yararı kararı alınması ve bu kararın ilgili makam tarafından onaylanması gereklidir (K.K. m. 5, m. 6). Bu karar, kamulaştırmanın meşruiyet kaynağıdır.
b. Kamulaştırma Kararı Alınması: Kamu yararı kararının ardından idare, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazı, kaynağını, malikini ve kamulaştırma gerekçesini belirten bir kamulaştırma kararı alır (K.K. m. 7). İşbu Dilekçe'nin ilgili bölümünde de müvekkil kurum tarafından alınan bir kamulaştırma kararından bahsedilmektedir (Madde 3.1).
c. Taşınmazın Tespiti ve Tapuya Şerh: İdare, kamulaştırılacak taşınmazın veya kaynağın sınırlarını, yüzölçümünü, cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır ve tapu siciline kamulaştırma şerhi verilmesini ilgili tapu idaresinden ister (K.K. m. 7). Bu şerh, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlayıcı bir nitelik taşır.
d. Kıymet Takdir Komisyonu Oluşturulması ve Bedel Tespiti: İdare bünyesinde, taşınmazın bedelini K.K. m. 11'deki esaslara göre belirlemek üzere en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu kurulur (K.K. m. 8, m. 15). Bu komisyon, taşınmazın bedelini objektif kriterlere göre tespit eder. İşbu Dilekçe'de de Kıymet Takdir Komisyonu tarafından bedel tespiti yapıldığı belirtilmiştir (Madde 3.2).
e. Satın Alma Usulünün Denenmesi (Uzlaşma Aşaması): Kamulaştırma kararının alınmasından sonra idare, öncelikle K.K. m. 8 uyarınca taşınmazı pazarlıkla ve anlaşarak satın alma usulünü denemek zorundadır. Bu amaçla, tespit edilen tahmini bedel belirtilmeksizin, malike resmi taahhütlü bir yazıyla bedel konusunda görüşme yapmaya davet edilir. Bu aşama, dava açılmadan önce tüketilmesi gereken zorunlu bir idari usuldür. İşbu Dilekçe'de, davalı ile bedel konusunda anlaşmaya varılamadığı ve bu nedenle dava açma zorunluluğunun doğduğu ifade edilmektedir (Madde 3.3). Anlaşma sağlanamaması veya malike ulaşılamaması halinde bu durum bir tutanakla tespit edilir.
3. KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE TARAFLARI
Satın alma usulünün başarısızlıkla sonuçlanması üzerine idarenin açtığı dava, Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesinde düzenlenmiştir. Bu davanın hukuki niteliği karma bir yapı gösterir:
a. Tespit Davası Niteliği: Dava, öncelikle kamulaştırılacak taşınmazın Kanun'un 11. maddesindeki ilkelere göre "gerçek" veya "adil" karşılığı olan bedelin mahkeme tarafından belirlenmesi amacını taşır. Bu yönüyle bir tespit davası özelliği gösterir. Mahkeme, tarafların ve bilirkişilerin delillerini değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
b. İnşaî (Kurucu) Dava Niteliği: Dava, sadece bedel tespitiyle sınırlı kalmaz. Tespit edilen bedelin idare tarafından hak sahibi adına bankaya yatırılması koşuluyla, taşınmazın mülkiyetinin idareye geçirilmesini ve tapu sicilinde idare adına tescil edilmesini sağlar. Bu yönüyle, yeni bir hukuki durum yaratan inşaî (kurucu) bir dava niteliğindedir. Tescil kararı, mülkiyetin ayni olarak idareye geçişini sağlar (TMK m. 705).
Davanın tarafları şunlardır:
Davacı: Kamulaştırmayı yapan idaredir (Devlet, belediye, il özel idaresi, kamu tüzel kişiliğine haiz diğer kurumlar vb.). İşbu Dilekçe'de davacı, kamulaştırma kararını alan kurumdur (Madde Davacı).
Davalı: Kamulaştırılan taşınmazın tapu sicilinde malik olarak görünen gerçek veya tüzel kişi veya kişilerdir (Madde Davalı). Paylı mülkiyet halinde tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi gerekir.
4. DAVANIN ŞARTLARI VE UNSURLARI
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasının açılabilmesi ve mahkemenin esasa girebilmesi için bazı şartların varlığı aranır:
a. Geçerli Bir Kamulaştırma Sürecinin Varlığı: Yukarıda "Dava Öncesi Aşama" başlığı altında belirtilen idari sürecin (kamu yararı kararı, kamulaştırma kararı vb.) hukuka uygun şekilde tamamlanmış olması gerekir.
b. Satın Alma Usulünün Denenmiş ve Başarısız Olması: İdarenin K.K. m. 8 uyarınca uzlaşma girişiminde bulunmuş, ancak malikle bedel konusunda anlaşamamış veya malike ulaşamamış olması dava şartıdır. Bu durumun bir tutanakla belgelendirilmesi gerekir.
c. Davanın İdare Tarafından Açılması: Bu dava, K.K. m. 10 uyarınca sadece kamulaştırmayı yapan idare tarafından açılabilir. Malik, bedeli düşük buluyorsa bu davada savunma yaparak ve delillerini sunarak bedelin doğru tespitini talep edebilir, ancak kendisi bu maddeye dayanarak bedel tespiti ve tescil davası açamaz (Malik, kamulaştırmanın unsurlarındaki hukuka aykırılıklar için idari yargıda iptal davası açabilir veya kamulaştırmasız el atma halinde bedel davası açabilir).
d. Hukuki Yarar: Davacı idarenin, dava açmakta hukuki yararının bulunması gerekir. Uzlaşma sağlanamadığı için taşınmaz mülkiyetini ancak mahkeme kararıyla elde edebilecek olması, hukuki yararın varlığını gösterir.
5. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir (K.K. m. 10). Bu görev, kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece re'sen dikkate alınır. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Kesin yetki kuralı - HMK m. 12). Taşınmaz farklı yargı çevrelerinde yer alıyorsa, dava herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. İşbu Dilekçe, görevli mahkemeyi doğru bir şekilde Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirtmiştir (Madde Başlık).
6. DAVA DİLEKÇESİNİN İÇERİĞİ VE TALEPLER
Dava dilekçesi, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 119. maddesinde belirtilen unsurları taşımalıdır. İşbu Dilekçe'nin yapısı da bu genel çerçeveye uygun görünmektedir. Dilekçede özellikle şu hususlara yer verilmesi gerekir:
a. Tarafların Kimlik ve Adres Bilgileri: Davacı idare ve davalı malik(ler)in tam ve doğru bilgileri.
b. Dava Konusu: Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili talebi olduğu açıkça belirtilmelidir (Madde Konu).
c. Dava Değeri: Kamulaştırma bedeli dava sırasında belirleneceğinden, harca esas değer genellikle idarenin kıymet takdir komisyonunca belirlenen veya teklif edilen bedel üzerinden gösterilebilir, ancak yargılama sonunda belirlenen gerçek bedel üzerinden harç ikmali yapılır. (Madde Dava Değeri).
d. Vakıalar: Kamulaştırma sürecinin özeti (kamu yararı kararı, kamulaştırma kararı, taşınmaz bilgileri, uzlaşma girişiminin sonuçsuz kalması) açık ve somut bir şekilde anlatılmalıdır (Madde 3, IV).
e. Hukuki Sebepler: Başta 2942 sayılı K.K. olmak üzere, Anayasa, TMK, HMK ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine dayanılmalıdır.
f. Deliller: Davacı idarenin dayandığı deliller (kamulaştırma evrakı, kıymet takdir raporları, tapu kayıtları, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık vb.) belirtilmelidir. İşbu Dilekçe'de de delil listesi sunulmuştur (Madde 10, 11, 13).
g. Talep Sonucu (Netice-i Talep): Talepler açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde sıralanmalıdır (Madde 8):
* Kamulaştırma bedelinin K.K. m. 11'e göre tespiti (Madde 8.4).
* Tespit edilen bedelin, mahkemece belirlenecek bankaya, davalı adına yatırılmasına karar verilmesi (Bu husus, K.K. m. 10'un amir hükmü gereği kararın zorunlu unsurudur, talepte açıkça belirtilmesi yerindedir).
* Bedelin bankaya depo edilmesi üzerine, taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmesi (Madde 8.6).
* Taşınmaz üzerindeki (varsa) şerh, haciz gibi takyidatların bedele yansıtılarak temizlenmesi ve tescilin takyidatsız yapılması (Madde 8.6).
* Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi (K.K. m. 10 uyarınca yargılama giderleri genellikle idare üzerinde bırakılır, ancak özel durumlar ve yasal düzenlemeler dikkate alınmalıdır. Vekalet ücreti ise maktu olarak hükmedilir.) (Madde 8.8, 8.9).
* İhtiyati tedbir ve tapuya şerh talepleri: Taşınmazın dava sırasında devrini önlemek amacıyla tapuya K.K. m. 31/b uyarınca şerh konulması talep edilebilir (Madde 8.6). Malvarlığına yönelik genel ihtiyati tedbir talebi (Madde 8.2) ise, bu davanın niteliği gereği (bedelin idare tarafından depo edilmesi esas olduğundan) genellikle kabul görmeyebilir, ancak somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
7. YARGILAMA USULÜ VE İSPAT YÜKÜ
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları, K.K. m. 10 gereğince basit yargılama usulüne tabidir ve acele işlerden sayılır. Bu, yargılamanın daha hızlı yürütülmesini amaçlar.
Duruşma ve Bilirkişi Seçimi: Mahkeme, belirleyeceği duruşma gününü taraflara tebliğ eder. Duruşmada tarafları uzlaşmaya davet edebilir. Uzlaşma olmazsa, mahkeme taşınmazın başında keşif yapılmasına karar verir ve K.K. m. 15 uyarınca bilirkişi heyeti oluşturur. Bilirkişiler, taşınmazın bedelini K.K. m. 11'deki kriterlere göre değerlendiren detaylı bir rapor sunarlar.
İspat Yükü: Davacı idare, kamulaştırma sürecinin usulüne uygun yürütüldüğünü ve satın alma usulünün denendiğini ispatla yükümlüdür. Bedelin tespiti konusunda ise ispat yükü klasik anlamda bir tarafa ait olmayıp, mahkeme re'sen araştırma ilkesi çerçevesinde hareket eder ve bilirkişiler aracılığıyla gerçeğe en uygun bedeli tespit etmeye çalışır. Taraflar (hem idare hem malik), bedelin belirlenmesine etki edecek her türlü delili (emsal satış sözleşmeleri, imar durumu belgeleri, yapı maliyet hesapları vb.) mahkemeye sunabilirler.
8. BEDEL TESPİTİ ESASLARI
Kamulaştırma bedelinin adil ve gerçekçi bir şekilde belirlenmesi, mülkiyet hakkının korunması açısından hayati öneme sahiptir. K.K. m. 11, bedel tespitinde dikkate alınacak kriterleri detaylı olarak saymıştır:
a. Taşınmazın Cinsi ve Nevi: Arazinin tarım arazisi mi, arsa mı olduğu.
b. Yüzölçümü: Taşınmazın büyüklüğü.
c. Kıymetini Etkileyebilecek Bütün Nitelik ve Unsurlar: Taşınmazın konumu, manzarası, ulaşım imkanları, alt yapı hizmetlerinden yararlanma durumu, topoğrafik yapısı.
d. Vergi Beyanı: Emlak vergisine esas değer (Genellikle piyasa değerini yansıtmadığı için ikincil bir kriterdir).
e. Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Kıymet Takdirleri: Varsa daha önceki resmi değerlendirmeler.
f. Arazilerde Taşınmazın Mevkii ve Şartlarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması Halinde Getireceği Net Gelir: Tarım arazileri için münavebe ürünleri ve dekar başına ortalama verim üzerinden hesaplanan yıllık net gelirinin kapitalizasyonu.
g. Arsalarda Kamulaştırma Gününden Önceki Özel Amaca Dayanmayan Emsal Satışlara Göre Satış Değeri: En önemli kriterlerden biridir. Değerlemesi yapılan taşınmaza benzer nitelikteki taşınmazların, kamulaştırma iradesinden etkilenmemiş, serbest piyasada oluşan satış bedelleri esas alınır. Emsallerin karşılaştırılması detaylı yapılmalıdır.
h. Yapılarda Resmi Birim Fiyatları ve Yapı Maliyet Hesapları ile Yıpranma Payı: Üzerindeki yapılar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın birim fiyatları, malzeme kalitesi, işçilik giderleri dikkate alınarak maliyet hesaplanır ve binanın yaşına, durumuna göre yıpranma payı düşülür.
i. Bedelin Tespitinde Etkili Olacak Diğer Objektif Ölçütler: Yukarıda sayılanların dışında, somut olayın özelliklerine göre bedele etki eden diğer faktörler (imar durumu, plan notları vb.).
Mahkeme, bilirkişi raporunu bu kriterlere uygunluk açısından denetler. Rapor yetersiz veya çelişkili ise ek rapor veya yeni bir bilirkişi incelemesi isteyebilir. Yargıtay içtihatları, özellikle emsal değerlendirmesi ve gelir kapitalizasyonu yöntemlerinin doğru uygulanması konusunda yol göstericidir. Değerlendirme tarihi, davanın açıldığı tarihtir (K.K. m. 10).
9. KARAR VE SONUÇLARI
Mahkeme, yapılan yargılama ve bilirkişi raporları doğrultusunda kamulaştırma bedelini tespit eder. K.K. m. 10'un son fıkraları uyarınca verilecek karar şu unsurları içerir:
a. Bedelin Tespiti: Taşınmazın K.K. m. 11'e göre belirlenen nakit karşılığı.
b. Ödeme Şekli: Tespit edilen bedelin, idare tarafından, hak sahibi adına mahkemece belirlenecek bir bankaya yatırılmasına karar verilir. Bedelin peşin ödenmesi esastır (Anayasa m. 46). Taksitlendirme ancak büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırmalarda ve kanunda belirtilen koşullarda mümkündür.
c. Tescil Kararı: Tespit edilen bedelin bankaya yatırıldığına dair makbuzun dosyaya sunulması üzerine, mahkeme taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline hükmeder. Bu karar kesinleşmeden icra edilebilir niteliktedir, ancak bedelin yatırılması şartına bağlıdır. Tescil kararı ile birlikte mülkiyet idareye geçer.
d. Takyidatların Terkini: Tescil kararı ile birlikte, taşınmaz üzerindeki (kamulaştırma amacına engel teşkil eden) haciz, ipotek gibi şerhlerin de terkinine karar verilir. Bu hak sahiplerinin hakları, kamulaştırma bedeli üzerine yönelir.
Mahkeme kararına karşı taraflar, HMK'daki genel hükümler çerçevesinde istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurabilirler.
10. DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin doğru yürütülmesi açısından bazı hususlara dikkat edilmelidir:
a. Bedelin Bankaya Depo Edilmesi Talebi: Dava dilekçesindeki talep sonucunda (Madde 8), tespit edilecek bedelin mahkemece belirlenecek banka şubesine, davalı adına açılacak bir hesaba "depo edilmesi" şeklinde açıkça talep edilmesi, K.K. m. 10'un lafzına ve ruhuna daha uygun olacaktır. İşbu Dilekçe'deki "idaremizden tahsiline" ifadesi (Madde 8.5) yerine bu mekanizmanın belirtilmesi, kararın infazı aşamasında tereddütleri önleyecektir.
b. Faiz Talebi: K.K. m. 10 uyarınca tespit edilen bedele, davanın açıldığı tarihten itibaren yasal faiz işletilmez. Ancak, bedelin geç ödenmesi veya başka hukuki nedenlerle faiz talebi gündeme gelebilirse de, standart bir bedel tespiti ve tescil davasında faiz talebi K.K. kapsamında yer almaz. Faiz konusu, daha çok kamulaştırmasız el atma davalarında veya bedelin süresinde yatırılmaması gibi durumlarda önem kazanır. Dilekçenin Talep Sonucu (Madde 8) kısmında bu hususa yer verilmemesi mevcut düzenlemeye uygundur.
c. Taşınmazın Vasıflarının Detaylı Anlatımı: Dilekçenin Esasa İlişkin Açıklamalar (Madde IV) bölümünde, kamulaştırılan taşınmazın K.K. m. 11'deki kriterler açısından (konumu, imar durumu, üzerindeki yapılar, gelir getirme potansiyeli vb.) detaylı bir şekilde tanımlanması, bilirkişi incelemesine ve mahkemenin değerlendirmesine ışık tutacaktır.
d. Takyidatların Durumu: Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz gibi takyidatlar varsa, bu durumun dilekçede belirtilmesi ve tescilin bu takyidatlardan ari olarak yapılması talebinin (Madde 8.6) yanı sıra, bedelin bu hak sahipleri de gözetilerek paylaştırılmasına yönelik usulün işletilmesi (gerekirse mahkemeye tevdi mahalli tayini davası açılması gibi) gerekebilir.
11. SONUÇ
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davası, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi kuran önemli bir hukuki mekanizmadır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda düzenlenen bu dava, idarenin uzlaşma yoluyla elde edemediği taşınmazları, mahkeme kararıyla ve adil bir bedel ödeyerek edinmesini sağlar. Davanın başarısı, hem kamulaştırma sürecinin usulüne uygun yürütülmesine hem de bedel tespitinin K.K. m. 11'deki objektif kriterlere ve hakkaniyete uygun yapılmasına bağlıdır. Davacı idarenin, dava öncesi idari süreci eksiksiz tamamlaması, dava dilekçesini HMK ve K.K. hükümlerine uygun hazırlaması, taleplerini açıkça belirtmesi ve yargılama sırasında gerekli delilleri sunması esastır. Mahkemenin re'sen araştırma ilkesi çerçevesinde ve uzman bilirkişilerden yararlanarak belirleyeceği bedel ve vereceği tescil kararı ile kamulaştırma süreci hukuki olarak tamamlanmış olur. Bu süreç, mülkiyet hakkının güvencesi altında, kamu yararının etkin bir şekilde gerçekleştirilmesine hizmet etmektedir.
T.C.
...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Kamulaştırma bedelinin tespiti, bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tescili talebidir.
DAVA DEĞERİ :
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
...
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan dava konusu olayların maddeler halindeki kısa özetidir:
1. Müvekkil Kurum kararı ile ... tarihinde dava konusu taşınmaz üzerinde kamulaştırma kararı alınmıştır.
2. Karar uyarınca Kıymet Takdir Komisyonu tarafından bedel tespiti yapılmıştır.
3. Taşınmazın bedeli konusunda Davalı ile anlaşmaya varılamadığın işbu davayı açma zorunluluğu doğmuştur.
4. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. ...
2. ...
V. MADDİ TAZMİNAT TALEBİMİZ HAKKKINDA AÇIKLAMALAR:
1. Yukarıda açıklanan vakıalar nedeniyle Müvekkilimin mal varlığında meydana gelen eksilmeler, fiili zararlar, maddi kayıplar ve mahrum kalınan beklenen gelir kalemleri şu şekildedir:
2. ...
TALEP SONUCU