- Tapu İptal ve Tescil, Nizasız Fasılasız Kullanım, Olağanüstü Süreyle Hak Kazanımı İle Tapu Tescil Talebi
- İhtiyati Tedbir
- Adli Yardım
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARINDA OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI YOLUYLA MÜLKİYET KAZANIMI VE HUKUKİ DAYANAKLARI
1. GİRİŞ
Türk Medeni Kanunu (TMK), taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yollarından biri olarak olağanüstü zamanaşımını düzenlemiştir. Bu müessese, tapu sicilinde kayıtlı olmayan veya tapu sicilinden malikinin kim olduğu anlaşılamayan ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazların belirli şartlar altında, çekişmesiz ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulunduran kişi adına tesciline imkan tanımaktadır. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bu durum, mülkiyet hakkının zamanla fiili duruma uygun hale getirilmesini amaçlamakta ve tapu sicilinin açıklığı ilkesinin bir istisnasını teşkil etmektedir. İşbu makalede, tapu iptal ve tescil talepli davalarda olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımının hukuki temelleri, şartları, dava süreci ve ispatı konuları, ilgili mevzuat ve doktrin görüşleri ışığında detaylı olarak incelenecektir.
2. OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI YOLUYLA MÜLKİYET KAZANIMININ HUKUKİ DAYANAKLARI
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının temel hukuki dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesidir. Anılan madde, iki temel durumu düzenlemektedir:
a. Tapu Siciline Kayıtlı Taşınmazlar: TMK m. 713/1, tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın malikinin kim olduğunun tapu sicilinden anlaşılamaması veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı olması durumunda, o taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca yoksa bir parçasının zilyedinin, taşınmazın kendi adına tescilini talep edebileceğini hükme bağlamıştır. Bu halde, zilyedin taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurması gerekmektedir.
b. Tapu Siciline Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar: TMK m. 713/2 ise, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebileceğini düzenlemektedir. İşbu Dilekçe'de, dava konusu taşınmazın kadastro çalışmaları sırasında kadastro harici bırakıldığı belirtildiğinden (Madde II.1), bu fıkra hükmünün uygulama alanı bulması muhtemeldir.
Ayrıca, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun ilgili hükümleri, özellikle kadastro tespiti sırasında zilyetlik yoluyla hak iddiasına ilişkin kurallar ve süreler de bu tür davalarda dikkate alınmalıdır. Yargıtay içtihatları da, kanun hükümlerinin yorumlanması ve uygulanmasında önemli bir kaynak teşkil etmektedir.
3. MÜLKİYET KAZANIMININ ŞARTLARI
TMK m. 713 ve ilgili diğer mevzuat hükümleri ile Yargıtay içtihatları uyarınca, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılabilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekmektedir:
a. Taşınmazın Niteliği:
i. Taşınmaz, özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte bulunmalıdır. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler (örneğin ormanlar, meralar, kıyılar) bu yolla kazanılamaz.
ii. Taşınmaz, TMK m. 713/1 kapsamında ise tapu siciline kayıtlı olmalı ancak maliki anlaşılamamalı veya ölmüş/gaip olmalı; TMK m. 713/2 kapsamında ise tapu siciline hiç kaydedilmemiş olmalıdır. İşbu Dilekçe'de belirtilen "kadastro harici bırakılma" durumu (Madde II.1), taşınmazın tapusuz olduğu anlamına gelir ve TMK m. 713/2 kapsamına girdiğini düşündürmektedir.
b. Zilyetlik (Possession):
i. Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Zilyetlik, taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurmak anlamına gelir. Ancak olağanüstü zamanaşımı için bu fiili hakimiyetin "malik sıfatıyla" olması şarttır. Yani, zilyedin taşınmaza kendisinin malik olduğu inancı ve iradesiyle, başkası adına değil, kendi adına zilyet olması gerekir. Zilyedin, taşınmazı kira, ariyet gibi bir hukuki ilişkiye dayanarak değil, mülkiyet iddiasıyla kullanması esastır. İşbu Dilekçe'de taşınmazın bedel karşılığı alındığı iddiası (Madde II.3), malik sıfatıyla zilyetliğin başlangıcına işaret edebilir.
ii. Davasız (Nizasız) Zilyetlik: Zilyetlik süresi boyunca taşınmazın mülkiyeti veya zilyetliği konusunda zilyede karşı herhangi bir dava açılmamış olması veya bir çekişme yaşanmamış olması gerekir. Emlak vergisi ihbarnamelerine itiraz, tapu kaydının düzeltilmesi davası gibi durumlar nizanın varlığına işaret edebilir.
iii. Aralıksız (Fasılasız) Zilyetlik: Zilyetliğin kanunda öngörülen süre (20 yıl) boyunca kesintisiz devam etmiş olması şarttır. Zilyetliğin iradi olarak terk edilmesi veya başkası tarafından gasp edilmesi gibi durumlar kesintiye yol açabilir. Ancak geçici ve irade dışı kesintiler (örneğin doğal afet nedeniyle taşınmazdan geçici olarak uzak kalma) süreyi kesmez.
c. Süre: TMK m. 713'te öngörülen süre, hem tapulu hem de tapusuz taşınmazlar için kesintisiz yirmi yıldır. Bu süre, yukarıda sayılan nitelikteki zilyetliğin başladığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
4. DAVA SÜRECİ VE İSPAT YÜKÜ
Olağanüstü zamanaşımına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır (HMK m. 12).
a. Taraflar: Davacı, TMK m. 713'teki şartları taşıdığını iddia eden zilyettir (İşbu Dilekçe'de Madde I). Davalı ise, TMK m. 713/1 kapsamındaki davalarda Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri ile varsa tapu sicilinden anlaşılan diğer ilgililer; TMK m. 713/2 kapsamındaki tapusuz taşınmazlara ilişkin davalarda ise yine Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileridir. Tapu sicilinde malik görünen ancak ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş kişinin mirasçıları da davaya dahil edilebilir.
b. İspat Yükü: Bu tür davalarda ispat yükü davacı üzerindedir. Davacı, taşınmazın özel mülkiyete elverişli olduğunu, tapusuz olduğunu veya tapuda malikinin anlaşılamadığını/ölmüş/gaip olduğunu ve en önemlisi, taşınmazı kanunda aranan niteliklerde (malik sıfatıyla, davasız, aralıksız) yirmi yıl süreyle zilyetliğinde bulundurduğunu ispat etmekle yükümlüdür.
c. Deliller: İspat için her türlü delilden yararlanılabilir. Özellikle;
i. Tanık Beyanları: Taşınmazın bulunduğu yerde yaşayan, zilyetliği ve niteliğini bilen kişilerin tanıklığı büyük önem taşır. Tanıkların, zilyetliğin başlangıç tarihini, süresini, kim tarafından ve ne sıfatla kullanıldığını, herhangi bir çekişme olup olmadığını somut olarak anlatmaları beklenir (Madde 19).
ii. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkemece taşınmaz başında keşif yapılması, fen bilirkişisi aracılığıyla taşınmazın sınırlarının, yüzölçümünün belirlenmesi ve tapusuz olup olmadığının veya tapudaki durumunun tespit edilmesi zorunludur (Madde 19). Keşif sırasında dinlenecek mahalli bilirkişiler (yerel bilirkişiler), taşınmazın geçmişini, kullanım durumunu ve zilyedini bilen yaşlı ve yansız kişiler arasından seçilir (Madde 19).
iii. Resmi Kayıtlar: Kadastro tutanakları, vergi kayıtları, ilgili kurumlardan (Tarım İl Müdürlüğü, Orman İdaresi vb.) alınacak yazılar taşınmazın niteliği ve zilyetlik hakkında bilgi verebilir.
iv. Diğer Deliller: Fotoğraflar, komşuluk ilişkileri, taşınmaz üzerinde yapılan iyileştirmelere (ağaç dikimi, yapı yapımı vb.) dair belgeler veya bilgiler (Madde II.2) zilyetliğin niteliğini destekleyebilir. Yemin ve isticvap da delil olarak kullanılabilir (Madde 19).
d. İlan: Mahkeme, TMK m. 713/4 uyarınca, dava konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyet iddiasına itirazı olanların belirli bir süre içinde bildirmeleri için durumu uygun araçlarla ve birer ay arayla en az üç defa ilan eder.
5. İŞBU DİLEKÇE KAPSAMINDAKİ TALEPLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ
İşbu Dilekçe incelendiğinde, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımına dayalı bir tapu tescil talebini içerdiği görülmektedir. Dilekçede;
a. Dava konusu taşınmazın kadastro harici bırakıldığı belirtilerek, TMK m. 713/2 kapsamında bir durumun varlığına işaret edilmektedir (Madde II.1).
b. Taşınmazın davacı tarafından bedel karşılığı alındığı ve bu tarihten itibaren nizasız ve fasılasız kullanıldığı iddia edilmektedir (Madde II.3, Madde IV.3). Bu iddialar, malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız zilyetlik şartlarının ispatına yöneliktir.
c. Zilyetliğin süresi "...yıl boyunca" şeklinde ifade edilmiştir (Madde IV.3); bu sürenin en az 20 yıl olduğunun açıkça belirtilmesi ve ispatlanması gerekecektir.
d. Zilyetliğin mahalli olarak bilindiği ifade edilmiştir (Madde II.4), bu da tanık ve mahalli bilirkişi delillerinin önemini vurgulamaktadır.
e. Delil olarak tanık, bilirkişi, keşif, yemin, uzman görüşü, isticvap, mevzuat ve içtihatlar ile mahalli bilirkişilere dayanılacağı belirtilmiştir (Madde 19).
f. Dava süresince hakkın kaybını önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilmiştir (Madde V).
g. Davacı tarafın yargılama giderlerini karşılama gücü olmadığı belirtilerek adli yardım talebinde bulunulmuştur (Madde VII, Madde 15.2).
h. Nihai talep, taşınmazın davacı adına tapuya tescilidir (Madde 15.1, Madde 17).
6. DİKKATE ALINMASI GEREKEN HUSUSLAR
Olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davalarında, özellikle "malik sıfatıyla zilyetlik" unsurunun somut olgularla desteklenmesi büyük önem taşımaktadır. Bu bağlamda;
a. Malik Sıfatıyla Zilyetliğin Somutlaştırılması: Davacının taşınmazı hangi eylemlerle (örneğin, vergisini ödeme, çit çekme, yapı yapma, ürününü toplama, üçüncü kişilerin müdahalesini engelleme vb.) malik gibi kullandığının detaylandırılması, ispat gücünü artıracaktır. Dilekçenin "Esasal Kın Detaylı Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" (Madde IV) bölümünde bu tür somut eylemlere yer verilebilir.
b. Taşınmazın Niteliğinin Netleştirilmesi: Taşınmazın "kadastro harici bırakılma" sebebinin (örneğin, unutulma, tespit dışı alan, kamu malı niteliği taşımadığı halde yanlışlıkla bırakılma vb.) ve özel mülkiyete konu olup olamayacağının (orman, mera gibi vasıflarının bulunmadığının) araştırılması ve belirtilmesi önemlidir. Gerekirse ilgili kurumlardan (Kadastro Müdürlüğü, Orman İdaresi vb.) alınacak belgeler delil olarak sunulabilir.
c. Zilyetliğin Başlangıcı ve Süresi: Taşınmazın bedel karşılığı alındığı iddiası (Madde II.3) mevcut ise, bu alımın niteliği (harici satış vs.) ve tarihi, yirmi yıllık sürenin başlangıcının tespiti açısından önemlidir. Sürenin başlangıç ve bitiş tarihlerinin olabildiğince netleştirilmesi ve tanık beyanlarının bu süreye odaklanması gereklidir.
7. SONUÇ
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı, tapu sicilinin bulunmadığı veya yetersiz kaldığı durumlarda, uzun süreli fiili hakimiyeti hukuki bir sonuca bağlayarak hakkaniyeti ve hukuki belirliliği sağlamayı amaçlayan önemli bir müessesedir. Bu yolla açılacak tapu iptal ve tescil davalarının başarıya ulaşması, TMK m. 713'te belirtilen şartların, özellikle taşınmazın niteliği ile yirmi yıllık davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğin somut delillerle kuşkuya yer bırakmayacak şekilde ispatlanmasına bağlıdır. Dava sürecinde keşif, tanık beyanları ve bilirkişi incelemeleri kilit rol oynamaktadır. İşbu Dilekçe, bu tür bir davanın temel unsurlarını içermekte olup, yargılama sırasında sunulacak deliller ve yapılacak detaylı ispat faaliyetleri davanın sonucunu belirleyecektir.
T.C.
...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Tapu iptal ve tescil davasıdır.
DAVA DEĞERİ : Belirsiz olarak şimdilik ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
...
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan dava konusu olayların maddeler halindeki kısa özetidir:
1. ... İli ve ... İlçesinde yapılan kadastro çalışması sırasında ... Mevkiinde bulunan ... Ada, ... Parselde bulunan ... m2'lik alan kadastro harici bırakılmıştır.
2. Bahsi geçen alan içerisinde; ..., ... cinsi ağaç bulunmaktadır.
3. Taşınmazlar _._.20_ tarihinde Müvekkilim tarafından bedel karşılığı alınmış olup, bu tarihten itibaren Müvekkil tarafından nizasız ve fasılasız olarak kullanılmıştır.
4. Taşınmazın bu şekilde kullanıldığı ve Müvekkilime ait olduğu bölgede yaşayan insanlar tarafından bilinmektedir.
5. Bahsi geçen taşınmazın Müvekkilim lehine tescili gerekmektedir.
6. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN DETAYLI VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. Müvekkilim dava konusu taşınmazın sahibidir. Bu husus gerek tanıklarla gerek Mahalli ileri gelen ve yaşlıların beyanlarıyla ispatlanacaktır.
2. ...