- Tapu İptal ve Tescil, Ön Alım Hakkı Talebi
- İhtiyati Tedbir
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KAPSAMINDA YASAL ÖNALIM (ŞUF'A) HAKKININ KULLANILMASI: HUKUKİ BİR İNCELEME
Türk Medeni Kanunu (TMK), eşya hukukunun temel prensiplerinden biri olan mülkiyet hakkını çeşitli açılardan düzenlemiş ve koruma altına almıştır. Mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olduğu durumlardan biri olan paylı mülkiyet rejiminde, paydaşların haklarını korumak ve paylı mülkiyet ilişkisinin devamlılığını sağlamak amacıyla kanun koyucu tarafından bazı mekanizmalar öngörülmüştür. Bu mekanizmalardan en önemlilerinden biri, paydaşlara tanınan yasal önalım (şuf'a) hakkıdır. Yasal önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara aynı koşullarla bu payı öncelikli olarak satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Bu hakkın kullanılması, genellikle alıcı adına tescil edilmiş olan tapu kaydının iptali ve hakkını kullanan paydaş adına tescili talepli bir dava yoluyla gerçekleşir. İşbu makalede, paylı mülkiyette yasal önalım hakkının hukuki niteliği, kullanılma koşulları, bu hakka dayanılarak açılacak tapu iptal ve tescil davasının unsurları, süreci ve ilgili yasal düzenlemeler doktrin ve Yargıtay içtihatları ışığında incelenecektir.
PAYLI MÜLKİYET VE YASAL ÖNALIM HAKKI KAVRAMI
a. Paylı Mülkiyet: TMK Madde 688 ve devamında düzenlenen paylı mülkiyet, birden çok kimsenin, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasını ifade eder. Paydaşlardan her biri, kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olup, payını devredebilir, rehnedebilir ve payı alacaklıları tarafından haczettirilebilir (TMK Madde 688). Ancak bu serbesti, diğer paydaşların haklarını korumak amacıyla kanunla sınırlandırılmıştır.
b. Yasal Önalım Hakkı: TMK Madde 732'de "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler" hükmü ile düzenlenmiştir. Bu hak, paydaşlara, paylı mülkiyet ilişkisine yabancı bir kişinin girmesini engelleme veya pay oranlarını artırma imkanı sunar. Yasal önalım hakkı, kanundan doğan, eşyaya bağlı (şerh edilmese dahi herkese karşı ileri sürülebilen) ve yenilik doğuran bir haktır. Hakkın kullanılmasıyla birlikte, önalım hakkı sahibi paydaş ile satıcı arasında değil, paydaş ile alıcı (üçüncü kişi) arasında, satıcının üçüncü kişiyle yaptığı satım sözleşmesiyle aynı koşullarda yeni bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASININ KOŞULLARI
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için belirli koşulların bir arada bulunması gerekmektedir:
a. Geçerli Bir Paylı Mülkiyet İlişkisinin Varlığı: Önalım hakkının temelini oluşturan unsur, taşınmaz üzerinde geçerli bir paylı mülkiyet ilişkisinin bulunmasıdır. Müşterek mülkiyetin söz konusu olmadığı veya paylı mülkiyetin sona erdiği durumlarda bu hak kullanılamaz.
b. Paydaşlardan Birinin Payını Üçüncü Bir Kişiye Satması: Hakkın doğumu için paydaşlardan birinin payını, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye "satması" veya ekonomik anlamda satışa eşdeğer bir işlemle devretmesi gerekir. Bağışlama, trampa gibi işlemler kural olarak önalım hakkını doğurmaz. Ancak, işlemin muvazaalı olarak (gerçekte satış olduğu halde bağış gibi gösterilmesi) yapıldığı ispatlanırsa, önalım hakkı kullanılabilir. Satışın kısmen veya tamamen yapılması fark etmez.
c. Davacının Paydaş Sıfatını Taşıması: Önalım hakkını kullanacak kişinin, satış işlemi sırasında ve dava açıldığı tarihte paydaş sıfatını taşıyor olması gerekir. Satıştan sonra paydaş olan veya dava sırasında paydaşlığını kaybeden kişi bu hakkı kullanamaz. (İşbu Dilekçe Madde 1)
d. Hak Düşürücü Süre İçinde Kullanılması: TMK Madde 733/3 uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, mahkemece re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, ispat kolaylığı ve kesinlik açısından önemlidir. Noter aracılığıyla usulüne uygun bir bildirim yapılmamışsa, iki yıllık hak düşürücü süre uygulanır.
e. Davanın Alıcıya Karşı Açılması: Önalım hakkı, payı devralan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı kullanılır. Bu nedenle dava, payı satın alan kişiye veya kişilere karşı açılmalıdır. (İşbu Dilekçe Davalılar kısmı)
ÖNALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
Yasal önalım hakkı, niteliği gereği dava yoluyla kullanılır. Paydaş, süresi içinde açacağı tapu iptal ve tescil davası ile bu hakkını ileri sürer.
a. Davanın Hukuki Niteliği: Önalım davası, yenilik doğuran bir davadır. Davanın kabulü ile birlikte, davacı paydaş ile davalı alıcı arasında, satıcının alıcı ile yaptığı sözleşmeyle aynı koşullarda bir satım ilişkisi kurulmuş olur ve mahkeme kararı ile alıcı adına olan tapu kaydı iptal edilerek davacı adına tescil işlemi gerçekleştirilir.
b. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise HMK Madde 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki). (İşbu Dilekçe Mahkeme başlığı)
c. Taraflar: Davacı, önalım hakkını kullanan paydaştır. Davalı ise, payı satın alan üçüncü kişidir. Satıcı (eski paydaş) bu davada taraf değildir. (İşbu Dilekçe Davacı ve Davalı kısımları)
d. Davanın Konusu: Davanın konusu, davalı alıcı adına tescil edilen paya ilişkin tapu kaydının iptali ile bu payın önalım bedeli karşılığında davacı paydaş adına tescil edilmesi talebidir. (İşbu Dilekçe Konu ve Talep Sonucu Madde 4)
DAVA SÜRECİ VE USUL HÜKÜMLERİ
a. Dava Dilekçesi: Dava, HMK Madde 119'da belirtilen unsurları içeren bir dilekçe ile açılır. Dilekçede tarafların kimlik bilgileri, davanın konusu ve değeri, davacının iddiasının dayanağı olan tüm vakıalar, hukuki sebepler, deliller ve talep sonucu açıkça belirtilmelidir. (İşbu Dilekçe genel yapısı)
b. Önalım Bedelinin Tespiti ve Depo Edilmesi: TMK Madde 734/2'ye göre, "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği ve ispat ettiği tapu harcı ve masraflarından oluşur. Tapuda gösterilen bedelin muvazaalı (gerçek bedelden farklı) olduğu iddiası varsa, mahkemece gerçek bedelin tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi gibi delillere başvurulabilir. Mahkeme, bu bedelin depo edilmesi için davacıya kesin süre verir. Süresinde depo edilmemesi davanın reddine sebep olabilir.
c. İspat Yükü: Davacı paydaş, paylı mülkiyetin varlığını, kendisinin paydaş olduğunu, davalının payı satın aldığını ve süresi içinde dava açtığını ispat etmekle yükümlüdür. Davalı alıcı ise, süresinde ve usulüne uygun bildirim yapıldığını veya davacının hakkından feragat ettiğini ya da fiili taksim bulunduğunu iddia ediyorsa, bu iddialarını ispatlamalıdır.
d. Deliller: Davada HMK'da sayılan her türlü delile başvurulabilir. Özellikle tapu kayıtları, satış sözleşmesi, tanık beyanları, bilirkişi incelemesi, keşif, yemin, isticvap gibi deliller önem taşır. (İşbu Dilekçe Madde 9, 10)
e. İhtiyati Tedbir: Davacı, dava süresince davalı alıcının payı bir başkasına devretmesini önlemek amacıyla, taşınmaz kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep edebilir (HMK Madde 389 vd.). Tedbir talebinin kabulü için, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya imkânsız hâle geleceği ya da gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi gibi sebeplerin varlığı gerekir. Mahkeme, teminatlı veya teminatsız olarak tedbire karar verebilir. (İşbu Dilekçe Madde V, Talep Sonucu Madde 2)
f. Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti: Davanın kabulü halinde, yargılama giderleri (harç, tebligat gideri, bilirkişi ücreti vb.) ve vekalet ücreti kural olarak davalıya yükletilir. Davanın reddi halinde ise davacıya yükletilir. (İşbu Dilekçe Talep Sonucu Madde 6, 7)
ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER VE HAKKIN SONA ERMESİ
Bazı durumlarda önalım hakkı kullanılamaz veya sona erer:
a. Feragat: Paydaş, önalım hakkından feragat edebilir. Feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir (TMK Madde 733/2). Belirli bir satışa ilişkin olarak adi yazılı şekilde yapılan feragat de geçerli kabul edilmektedir.
b. Satış Dışındaki Devirler: Payın cebri artırma yoluyla satışı (icra satışı), miras, bağışlama (muvazaa ispat edilmedikçe), kamulaştırma gibi satış niteliğinde olmayan devirlerde önalım hakkı kullanılamaz.
c. Fiili Taksim: Yargıtay içtihatlarına göre, paydaşlar arasında taşınmazın belirli bölümlerinin kullanılması konusunda uzun süredir devam eden fiili bir taksim (fiili kullanma biçimi) oluşmuşsa ve her paydaş kendi kullandığı bölümü tasarruf ediyorsa, bu bölüme ilişkin pay satışında diğer paydaşların önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına (TMK Madde 2) aykırı kabul edilebilir.
d. Hak Düşürücü Sürenin Geçmesi: TMK Madde 733'teki üç aylık veya iki yıllık sürelerin geçmesiyle hak düşer.
DOKTRİN VE YARGITAY UYGULAMASINDA ÖNALIM HAKKI
Yargıtay, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda istikrarlı bir uygulama geliştirmiştir. Özellikle şu hususlar öne çıkmaktadır:
a. Bildirim Şartı: Üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için alıcı veya satıcının diğer paydaşlara satışı noter aracılığıyla bildirmesi şarttır. Adi posta veya sözlü bildirimler süreyi başlatmaz.
b. Hak Düşürücü Sürelerin Niteliği: Bu süreler kamu düzenine ilişkin olmadığından, taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece re'sen dikkate alınır.
c. Muvazaa İddiası: Satışın aslında bağış olduğunu veya tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelden yüksek olduğunu iddia eden taraf (genellikle davalı alıcı veya davacı paydaş), bu iddiasını ispatla yükümlüdür. Mahkeme, tanık dahil her türlü delille muvazaayı araştırır.
d. Bedelin Deposu: Mahkemece belirlenen önalım bedelinin depo edilmesi için verilen süre kesindir ve bu sürede depo yapılmaması davanın usulden değil, esastan reddine yol açar.
DİLEKÇEDE DETAYLANDIRILABİLECEK HUSUSLAR (GENEL DEĞERLENDİRME)
Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası dilekçelerinin etkinliği açısından bazı hususların detaylandırılması faydalı olabilir. Bu değerlendirme, genel bir çerçeve sunmakta olup, işbu Dilekçe özelinde bir eksikliğe işaret etmemektedir:
a. Vakıaların Sunumu: Davanın temelini oluşturan olaylar (paylı mülkiyetin ne zaman ve nasıl kurulduğu, payın kime, ne zaman, hangi bedelle satıldığı, satışın öğrenilme tarihi ve şekli vb.) kronolojik ve ayrıntılı bir biçimde "Esasa İlişkin Vakıalara Beyanlar ve Hukuki Açıklamalar" (Madde IV) bölümünde anlatılabilir.
b. Bildirim Hususu: Satışın davacıya usulüne uygun olarak bildirilip bildirilmediği, bildirim yapıldıysa tarihi ve şekli, yapılmadıysa bu durumun açıkça belirtilmesi, hak düşürücü sürenin hangi tarihten itibaren işlediğinin tespiti açısından önemlidir. Bu konuya "Esasa İlişkin Vakıalara Beyanlar ve Hukuki Açıklamalar" (Madde IV) kısmında değinilebilir.
c. Önalım Bedeline İlişkin Beyan: Tapuda gösterilen satış bedeli ve alıcıya ait zorunlu masrafların (harç vb.) toplamından oluşan önalım bedelini ödemeye hazır olunduğu ve mahkemece belirlenecek bedelin süresi içinde depo edileceği taahhüdü, dilekçenin açıklamalar veya talep sonucu kısmında (Madde IV veya Talep Sonucu) ifade edilebilir. Eğer tapudaki bedelin muvazaalı olduğu düşünülüyorsa, bu iddia ve dayanakları da belirtilmelidir.
d. Hukuki Sebeplerin Vurgulanması: Dilekçenin ilgili bölümlerinde (örneğin Madde IV) veya ayrı bir başlık altında, davanın dayanağını oluşturan temel kanun maddelerine (özellikle TMK Madde 732, 733, 734 ve ilgili HMK hükümleri) açıkça atıf yapılması, hukuki argümantasyonu güçlendirebilir. Delil listesinde mevzuatın sunulacağının belirtilmesi (Madde 7) bu amaca hizmet etmekle birlikte, metin içinde de temel maddelere değinmek faydalıdır.
SONUÇ
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet rejiminde paydaşların menfaatlerini koruyan önemli bir hukuki müessesedir. Bu hakkın kullanılması, TMK ve HMK'da öngörülen şekil ve sürelere titizlikle uyulmasını gerektiren, tapu iptali ve tescili talepli bir dava yoluyla gerçekleşir. Davanın başarıya ulaşması, önalım hakkının doğumuna ilişkin maddi koşulların varlığının ispatlanmasına, hak düşürücü sürelere riayet edilmesine ve önalım bedelinin süresi içinde mahkeme veznesine depo edilmesine bağlıdır. Hazırlanan dava dilekçeleri ve dava süreçleri, bu hukuki çerçeve ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları göz önünde bulundurularak yürütülmelidir.
T.C.
...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : 1. ... TC:
Adresi:
2. ... TC:
Adresi:
KONU : Önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil talebidir.
DAVA DEĞERİ : ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
...
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan dava konusu olayların maddeler halindeki kısa özetidir:
1. Müvekkilim, … İli ... İlçesi ... Mahalle/Köy ... sokağında bulunan ve tapuda ... ada ... parsel olarak kayıtlı taşınmazın ... hisse pay sahibidir.
2. Bahsi geçen taşınmaz ... tarihinde, davalılar arasında düzenlenen ... sözleşmesine bağlı devir işlemi ile paydaş olmayan Davalı adına tescil edilmiştir.
3. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...