BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 207/02 Verkündet am:24. Juli 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 24. Juli 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die RichterDr. Wurm, Streck, Schlick und Dörrfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61des Landgerichts Berlin vom 27. Mai 2002 im Kostenpunkt und in-soweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil derBeklagten entschieden hat.Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlungund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszu-ges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand Am 1. April 1973 schlossen die Beklagten mit dem Kreisverband P. des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) einen"Kleingarten-Pachtvertrag" über die Parzelle Nr. 26 der aus 175 Parzellen be-stehenden Anlage "N. ". Auf dem Pachtgrundstück befindet sich eine vonden Beklagten bereits seit 1952 zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit, die - 3 -das Bezirksamt P. von Berlin mit Schreiben vom 22. September 1997 alsEigenheim im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anerkannt hat.Das früher im Eigentum des Volkes stehende Pachtgelände ist 1993durch Zuordnungsbescheid dem klagenden Land zugeordnet worden. Diesesist in die zwischen den Pächtern und dem VKSK-Kreisverband P. beste-henden Verträge eingetreten, dessen Rechtsfähigkeit mangels Registrierungnach den Bestimmungen des Vereinigungsgesetzes der DDR erloschen ist undder seine Tätigkeit eingestellt hat.Der Kläger verlangt von den Beklagten Zahlung von Wohnlaubenentgeltund (anteilige) Erstattung von öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995und 1996. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihrstattgegeben. Das Begehren des Klägers, die Beklagten im Berufungsverfah-ren im Wege der Klageerweiterung zusätzlich zur Zahlung von Wohnlauben-entgelt und Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten für die Folgejahre 1997 und1998 zu verurteilen, ist erfolglos geblieben.Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision streben die Be-klagten bezüglich der Pachtjahre 1995 und 1996 die Wiederherstellung desUrteils des Amtsgerichts an.Entscheidungsgründe - 4 -Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Be-rufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat, und zur Zurück-verweisung der Sache an das Berufungsgericht.I.Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger gegen dieBeklagten ein Anspruch auf Wohnlaubenentgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2BKleingG und ein Anspruch auf (anteilige) Erstattung der öffentlich-rechtlichenLasten nach § 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG zu, weil die Anlage "N. ", bezo-gen auf den Stichtag 3. Oktober 1990, als Kleingartenanlage einzustufen seiund deshalb dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unter-falle.Dies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.1.Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungs-gerichts, wonach die Anlage "N. " dann als Kleingartenanlage und die indieser Anlage befindliche Parzelle der Beklagten als Kleingarten zu behandelnist, wenn zum Stichtag 3. Oktober 1990 in der Gesamtanlage die kleingärtneri-sche Nutzung vorherrschend war.a) Nach § 312 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) konntenland- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zweckeder kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassenwerden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Ga- - 5 -ragen, Kleingärten außerhalb des VKSK sowie Kleingärten, Mietergärten undWochenendsiedlergärten im VKSK. Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis315 ZGB, zu denen auch vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs am 1. Ja-nuar 1976 abgeschlossene Pachtverträge über die Nutzung von Grundstückenfür Erholungszwecke gehörten (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB, Art. 232 § 4Abs. 4 EGBGB), sind, soweit sie eine kleingärtnerische Flächennutzung be-treffen, mit Wirkung vom 3. Oktober 1990 in Kleingartenpachtverhältnisse nachMaßgabe des Bundeskleingartengesetzes übergeleitet worden (§ 20a Nr. 1BKleingG). Bezüglich der sonstigen zu Erholungszwecken genutzten Bodenflä-chen galten zunächst die §§ 312 bis 315 ZGB weiter (Art. 232 § 4 Abs. 1EGBGB). Mit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Janu-ar 1995 sind diese Rechtsverhältnisse in Miet- und Pachtverhältnisse nachdem Bürgerlichen Gesetzbuch umgewandelt worden (§ 6 Abs. 1 i.V.m. § 1Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG).aa) Maßgebend dafür, ob ein Nutzungsverhältnis nach den Vorschriftendes Bundeskleingartengesetzes oder den allgemeinen Bestimmungen desMiet- und Pachtrechts, modifiziert durch die Regelungen des Schuldrechtsan-passungsgesetzes, zu beurteilen ist, ist die bei Wirksamwerden des Beitrittsam 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung (Senatsurteile vom6. März 2003 - III ZR 170/02 - VIZ 2003, 298, zur Veröffentlichung in BGHZvorgesehen, und vom 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782;vgl. auch Senatsurteil BGHZ 139, 235, 238 ff). Demgegenüber tritt die Ver-tragssituation in den Hintergrund. Anders als nach dem Recht der Bundesre-publik war nach dem Recht der ehemaligen DDR die Unterscheidung zwischenkleingärtnerischer und sonstiger, Freizeitzwecken dienender Bodennutzungvon untergeordneter Bedeutung. Hinzu kommt, daß in der Lebenswirklichkeit - 6 -der DDR die Bodennutzung im wesentlichen auf staatlicher Lenkung beruhte,wobei auf die von den beteiligten Nutzern und Grundstückseigentümern ver-einbarte Vertragsgestaltung bzw. die zivilrechtliche Lage weniger Rücksichtgenommen wurde (Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO). Aufgrund des-sen kommt - wovon ersichtlich auch das Berufungsgericht ausgegangen ist -dem Umstand, daß der zwischen dem VKSK-Kreisverband und den Beklagtenim Jahre 1973 abgeschlossene Pachtvertrag ausdrücklich als Kleingarten-Pachtvertrag bezeichnet und als Vertragszweck die kleingärtnerische Boden-nutzung nach Maßgabe der Kleingartenordnung angegeben worden ist, nureine indizielle Bedeutung zu, die die Prüfung der am 3. Oktober 1990 herr-schenden tatsächlichen Nutzung nicht entbehrlich ) In Fällen, in denen - wie hier - zu DDR-Zeiten der Nutzer sein Nut-zungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grund-stücks, sondern von einem Hauptnutzer - also im Regelfalle von einem VKSK-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht aufden einzelner Parzellen abzustellen. Das ist schon deshalb notwendig, weil dersich auf die Anlage insgesamt beziehende Hauptnutzungsvertrag nur einheit-lich entweder den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen derSchuldrechtsanpassung unterworfen sein kann und auch für die Rechtsverhält-nisse des Zwischenpächters zu den Endpächtern nicht teilweise andere Pacht-regeln maßgeblich sein können als diejenigen, die für das Nutzungsverhältnisdes Zwischenpächters zum Eigentümer gelten (vgl. Senatsurteil vom 16. De-zember 1999 aaO S. 782 f).Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Anwendbarkeit dieserGrundsätze Zweifel angemeldet hat, weil vorliegend pachtvertragliche Bezie- - 7 -hungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbands nur (noch) zwischendem klagenden Land als dem Grundstückseigentümer und den derzeitigenNutzern der einzelnen Parzellen bestehen, sind diese unbegründet.Dem Senat ist aus einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten, die über dieAnwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes auf ehemalige Erholungs-grundstücke im Sinne der §§ 312 ff ZGB geführt worden sind, bekannt, daßviele Gliederungen des VKSK - wie hier - darauf verzichteten, sich ihreRechtsfähigkeit durch eine Registrierung nach Maßgabe der Bestimmungendes Vereinigungsgesetzes der DDR vom 21. Februar 1990 (GBl. I S. 75) zuerhalten, und ihre Tätigkeit einstellten. Nicht selten bildeten sich hier parallelzu den in Auflösung befindlichen VKSK-Gliederungen Ortsvereine des Ver-bands der Garten- und Siedlerfreunde, die im Einvernehmen aller Beteiligtendie Rolle des Zwischenpächters übernahmen (vgl. hierzu Mainczyk, BKleingG,8. Aufl., § 20a Rn. 18 ff, insbesondere Rn. 19a; Stang, BKleingG, 2. Aufl.,§ 20a Rn. 28).Soweit dies - wie vorliegend - nicht der Fall war, wurden die Pachtbezie-hungen der einzelnen Nutzer unter Wegfall des Zwischenpächters unmittelbarmit dem Eigentümer fortgesetzt.Angesichts des Umstands, daß zum Stichtag 3. Oktober 1990 das recht-liche Schicksal bestehender Zwischenpachtverträge vielfach ungeklärt und dieweitere Entwicklung noch offen war, darf aus Gründen der Rechtssicherheitund Rechtsklarheit die Frage der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengeset-zes auf das einzelne Nutzungsverhältnis nicht vom Fortbestand des Haupt-pachtvertrags abhängig gemacht werden. Im Ergebnis bedeutet das, daß im- - 8 -mer dann, wenn zu DDR-Zeiten die Nutzung von Grundstücken zu Erholungs-zwecken im VKSK erfolgte, für alle innerhalb einer Anlage befindlichen Par-zellen dieselben pachtrechtlichen Vorschriften gelten, und zwar ohne Rücksichtdarauf, ob und mit welcher Rechtspersönlichkeit ein VKSK-Hauptnutzungsver-trag fortgesetzt wurde.b) Die
