BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL XII ZR 56/11 Verkündet am: 10. September 2014 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 305 c , 307 Bb, 308 Nr. 5, 310, 535 a) Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 und vom 26. September 2012 ­ XII ZR 112/10 ­ NJW 2013, 41). b) Die formularmäßige Au ferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemei n- schaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 6. April 2005 ­ XII ZR 158/01 ­ NJW - RR 2006, 84). c) Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nich t näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center - Man agements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher ge - mäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 3. August 2011 ­ XII ZR 205/09 ­ NJW 2012, 54 und vom 26. September 2012 ­ XII ZR 112/10 ­ NJW 2013, 41). BGH, Versäumni surteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 - OLG Brandenburg LG Frankfurt/Oder - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. September 2014 durch d en Vorsitzende n Richter D ose, die Richterin Weber - Monecke un d die Richter Dr. Klinkhammer , Dr. Nedden - Boeger und Dr. Botur für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20. April 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage über die tei l- weise Abweisung in dem Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 1. Juli 2010 hinaus in Höhe weiterer 27.764,95 n- sen abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhan d- lung und Entscheidung, au ch über die Kosten des Revisionsve r- fahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand : Die Klägerin verlangt von der Beklagten Rückzahlu ng von Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2007 aus einem beendeten Mietverhältnis über Gewerb e- räume. Die Parteien waren durch einen auf zehn Jahre befristeten, formularm ä- ßig abgeschlossenen Mietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszen - trum ve rbunden. Sie streiten darüber, ob und in welchem Umfang einzelne auf die Gemeinschaftseinrichtungen des Zentrums entfallenden Nebenkosten wir k- sam auf die Klägerin - anteilig - umgelegt wurden. Die maßgebende Klausel des Mietvertrages vom 12 . Juli 1995 la utet wie folgt: "§ 8/II Nebenkosten Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen A n- lagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenko s- ten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter u m- gelegt. Insbesondere sind dies Kosten für: - Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebes, der Wartun g und Pflege, und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, d ie Heizungs - und Lüftungsanlage betreffen, 1 2 3 - 4 - sowie einschließlich der Beheizung der Passage, sowie die Ko s- ten für die Verbrauchser fassung und Abrechnung. - - - Wasser geld einschließlich Instandhaltung der Wasserverso r- gungsanlagen, - Pflege der Grünanlagen und Anpflanzungen, - Schornsteinfeger, - Hausmeister, Betriebspersonal, Center - M anager und Verwa l- tung, - Aufzug, Fahrsteigen und Fahrtreppen (Strom, Wartung, TÜV - Geb ühren), - - - die Lautsprecheranlage und Berieselung, - die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes, - Reinigung der Sozialräume, Verkehrswege, Parkflächen und sonstigen Auslagen einschließli ch Straßenreinigung und Schne e- räumung , - - 5 - - - Stromv ersorgung der Gemeinschaftsanlagen und Verkehrsfl ä- chen einschließlich der Instandhaltung der Stromversorgungsa n- lagen, - Versicherungen, ­ Raumkosten für Büro - , Verwaltungs - und Technikräume, sowie Gem einschaftseinrichtungen, Gemei n- schaftssozialräume, Kund en - WC's usw. a uf der Grundlage örtl i- cher Mieten einschließlich der darauf anteilig entfallenden N e- benkosten. ... Der Miete r kann binnen 3 Wochen nach Zugang der Abrechnung Einsicht - nach vorheriger An meldung - in die vom Vermieter oder dessen Hausverwalter ausliegenden Unterlagen während der übl i- chen Geschäftszeiten nehmen. Einwendungen gegen die Abrec h- nung muss der Mieter innerhalb von 4 Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben. Nach Abla uf dieser Fristen sind Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen." Wegen der Betriebskosten der Jahre 1998 bis 2004 ergaben sich teilwe i- se Guthaben der Klägerin, teilweise Nachforderungen der Beklagten. Insofern forderte die Klägerin Auszahlung bz w. vera nlasste Nachzahlungen. Bis zum Abrechnungsj ahr 2003 umfassten die Nebenkostenabrechnungen 16 Kostena r- ten. Unter dem 14. Dezember 2005 wurde für das Jahr 2004 eine Nebenko s- tenabrech nung erstellt, in der wesentlich mehr K ostenpositionen aufgeführt w a- r en. Ebenso wurde für die Jahre 2005 bis 2007 verfahren. Die Klägerin kürzte die f ü r die vorgenannten Jahre erstellten Nebenkostenabr echnungen um dive r- 4 - 6 - se Positionen. Nach teilweiser Klage rücknahme hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 34. 630,84 Das Landgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 31.173,97 r Beklagten hat das Oberlandesgericht das angefochtene Urteil teilweise abgeändert und d ie Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Rev i- sion der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung der erstinstanzlichen En t- scheidung erstrebt. Entscheidungsgründe : Die Revision ist in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen U m- fang begründet und führt insoweit zur Aufhebung der angefochtenen Entsche i- dung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Im Übr i- gen ist sie unbegründet. Über das Rechtsmittel ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden, wei l die Beklagte trotz ordnungsgemäßer Ladung in der mündl i- chen Revisionsverhandlung nicht anwaltlich vertreten war; inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer umfa s- senden Würdigung des Sach - und Streitstande s (BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausg e- führt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte für die Jahre 2005 bis 2007 kein Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen zu, da sie die 5 6 7 8 - 7 - abgerech neten Betriebskosten aufgrund der mietvertraglichen Regelung schu l- de. Die in § 8/II getroffene Umlagevereinbarung sei wirksam und stelle deshalb den Rechtsgrund für die von der Klägerin geleisteten Zahlungen dar. In einem Formular miet vertrag über Geschäfts räume könnten die Vertragsparteien zur weitergehenden Übertragung von Instandhaltungs - und Instandsetzungsarbe i- ten und von deren Kosten Regelungen treffen. Wartungskosten könnten ohne Kostenobergrenze auf die Mieter abgewälzt werden. Dies gelte ebenso für Ve r- waltungskosten. Die in § 8/II des Mietvertrages getroffene Regelung sei dahin zu verstehen, dass der Mieter die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten der Nr. 1 bis 1 6 und darüber hi n- aus sämtliche übrigen an fallenden Nebenkosten, insbesondere alle Kosten der Wartung und der Instandhaltung der technischen Anlagen einschließlich der Kosten des Betriebes, zu tragen habe. Soweit die Parteien die umzulegenden Betriebskosten nicht im Einzelnen aufgelistet hätten, s ei eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsve r- ordnung oder der Betriebskostenverordnung ausreichend. Die getroffene Ve r- einbarung bestimme die zu tragenden Betriebskosten daher hinreichend genau. Sie enthalt e auch keine überraschende n oder unklare n Klauseln im Sinne des § 3 AGBG/§ 305 c BGB. Die Regelung halte auch der Inhaltskontrolle nach den §§ 9 ff. AGBG/ §§ 307 ff. BGB stand. Das Landgericht habe zu Unrecht einen Verstoß gegen die bei der Verwendung von A llgemeinen Geschäftsbedingu n- gen gegenüber Unternehmern allein maßgebliche Generalklausel des § 9 AGBG/§ 307 BGB festgestellt. Eine unangemessene Benachteiligung entgegen Treu und Glauben liege nicht vor. Das gelte auch hinsichtlich der im 7. Spiegelstrich getroffenen Regelung zur Umlage der Kosten für "Hausmeister, Betriebspersonal, Center - M anager und Verwaltung". Die Kostenansätze zu den einzelnen Positionen seien zwar gegebenenfalls in der Abrechnung eindeutig zu differenzieren und dürften keineswegs mehr fach erfolgen. Unklare oder u n- - 8 - verständliche Regelungen im Sinne des Transparenzge bots lä ge n aber nicht vor. Die Beklagte habe die Tätigkeit des Centermanagement s mit Schreiben vom 1. März 2007 im Einzelnen erläutert und auch im Übrigen die im E inzelnen ent stehenden Kosten in der Abrechnung eindeutig differenziert. Die Betrieb s- kos tenabrechnungen ab dem Jahr 2004 enthielten zwar erheblich mehr Einze l- positionen als die vorausgegangenen Abrechnungen. Dies begründe aber nur eine verbesserte Nachvollziehbarkeit f ür die Mieter. Bei Bedenken hinsichtlich der Höhe der geltend gemachten Kosten hätte die Klägerin Einsicht in die Bel e- ge nehmen können und müssen. Die Annahme, dass andere Kostenpositionen als in den Jahren zuvor umgelegt worden seien, sei nicht gerechtfer tigt. Im Ü b- rigen hätte die Klägerin dies kontrollieren und gegebenenfalls im Einzelnen r e- klamieren müssen. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung bereits g e- zahlter Betriebsko sten aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt . 1 BGB gegen die Beklagte, soweit die Zahlungen ohne Rechtsgrund geleistet worden sind. Das ist insoweit der Fall, als Betriebskosten nicht wirksam auf die Klägerin als Mieterin umgelegt worden sind. 1 . Dabei sind die unstreitig formularmäßigen Vertragsklauseln nicht am Maßstab des früh eren § 9 AGBG , sondern an demjenigen des § 307 BGB zu überprüfen. Denn nach Art. 229 § 5 EGBGB sind auf Dauerschuldverhältni sse, die vor dem 1. Januar 2002 entstanden sin d, nicht mehr das BGB und das AGB - Gesetz in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, sondern vom 1. Ja - nuar 2003 an nur das BGB nebst weiteren Gesetzen in der dann geltenden 9 10 - 9 - Fassung anzuwenden. Diese Übergangsregelung bezieht sich gerade auf den Fall, in d em Vertragspflichten bereits vor dem Stichtag wirksam begründet wu r- den (vgl. Senatsurteil vom 3. August 2011 ­ XII ZR 205/09 ­ NJW 2012, 54 Rn. 10 mwN). 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die in § 8/II des Mietvertra ges unter dem 7. Spiegelstrich getroffene Ve r- einbarung über die Umlage von Verwaltungskosten wirksam ist. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine in einem gewerblichen Mietvertrag verei n- barte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen un d techn i- schen Hausverwaltung" nicht überraschend iSv § 305 c Abs. 1 BGB und b e- nachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen iSv § 307 BGB. Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (S e- natsurteile BG HZ 183, 29 9 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff .; vom 24. Febr uar 2010 ­ XII ZR 69/08 ­ NJW - RR 2010, 739 Rn. 7 ff.; vom 4. Mai 2011 ­ XII ZR 112/09 ­ NZM 2012, 83 Rn. 8 ff. ; vom 3. August 2011 ­ XII ZR 205/09 ­ NJW 2012, 54 Rn. 11 ff. und vom 26. September 2012 ­ XII ZR 112/10 ­ NJW 2013, 41 Rn . 23 f.). a) Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei der Reg e- lung nicht um eine unzulässige Überraschungsklausel iSd § 305 c BGB. Die Umlegung von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so u n- gewöhnlich , dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen brauchte. Etwas anderes ergibt sich weder aus der Art der Kosten noch aus den sonst i- gen Umständen. aa) Die Frage der Einbeziehung der Klausel ist allein aufgrund des Ve r- tragsinhalts zu be antworten (§ 305 c BGB). Dass die Bewertung der Besti m- mung nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu