Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2011-4-8 (Önaraştırma)
Karar Sayısı : 11-39/811-254
Karar Tarihi : 23.06.2011
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI
Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, İsmail Hakkı KARAKELLE,
Doç. Dr.
Cevdet İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit
GÜRPINAR
B. RAPORTÖRLER : Serpil YANIK, Gülçin DERE, Bahar ERSOY
C. BAŞVURAN : - T.C. Ziraat Bankası A.Ş.
Temsilcisi: Av. Ayşe MANAVGAT, Av. Yurdagül
RÜZGAR
Doğanbey Mahallesi, Atatürk Bulvarı, No:8 06107
Ulus / ANKARA
- Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
Maslak Mh. Bilim Sk. No:5 Sun Plaza Kat:13 No:25
34398
Şişli / İSTANBUL
D. HAKKINDA İNCELEME
YAPILAN : - Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
Maslak Mh. Bilim Sk. No:5 Sun Plaza Kat:13 No:25
34398
Şişli / İSTANBUL
E. DOSYA KONUSU: Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin asgari
değerleme ücreti belirlemek suretiyle 4054 sayılı Kanun’u ihlal ettiği
iddiası ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Yönetim Kurulunun
07.01.2011 tarih ve 2 nolu kararına menfi tespit belgesi verilmesi veya
muafiyet tanınması talebi.
F. İDDİALARIN ÖZETİ: Başvuruda, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
(TDUB) Yönetim Kurulu’nun 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu
kararında, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 40/C ve 40/D maddesine
dayanılarak hazırlanan ve Bakanlar Kurulu Kararı ile 17/12/2009 tarih ve 27435
sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Türkiye Değerleme
Uzmanları Birliği Statüsü”nün (Statü) 7’nci maddesinin (ı) bendi uyarınca,
01.03.2011 tarihinden itibaren uygulanmak üzere “a. Sermaye Piyasası Kurulu
veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilmiş
olan değerleme şirketleri tarafından verilen konut değerleme hizmetleri
karşılığında tahsil edilecek ücretin rapor başına KDV Hariç 350 TL’den az
olmamasına, …” şeklinde asgari değerleme ücreti belirlendiği; ancak Sermaye
Piyasası Kanunu hükümlerinde söz konusu Birliğe değerleme hizmetleri için
alınacak ücretlerin asgari hadlerinin belirlenmesi hususunda münhasır bir yetki
verilmediği, bu türden bir kararın hukuki dayanaktan yoksun olduğu ve bu
suretle 4054 sayılı Kanun hükümlerinin ihlal edildiği iddia edilmiştir.
Diğer taraftan Kurum kayıtlarına 12.05.2011 tarih ve 3686 sayı ile giren TDUB
adına Birlik Başkanı Murat PARMAKÇI imzalı bildirim ile; TDUB Yönetim
Kurulu’nun 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı’na menfi tespit
belgesi verilmesi veya muafiyet tanınması talep edilmiştir.
G. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 19.01.2011 tarih ve 563 sayı ile giren
başvuru üzerine hazırlanan 21.01.2011 tarih ve 2011-4-8/İİ-11-257-MH sayılı İlk
İnceleme Raporu, 03.02.2011 tarih ve 11-07 sayılı Kurul toplantısında
görüşülmüş ve soruşturma açılmasına gerek olup olmadığının belirlenmesi
amacıyla, 4054 sayılı Kanun'un 40/1. maddesi uyarınca önaraştırma
yapılmasına karar verilmiştir.
İlgili karar uyarınca düzenlenen 15.06.2011 tarih ve 2011-4-8/ÖA-11-187.SY
sayılı Önaraştırma Raporu 21.06.2011 tarih ve REK.0.08.00.00-110.02.02/290
sayılı Başkanlık önergesi ile 11-39 sayılı Kurul toplantısında görüşülerek karara
bağlanmıştır.
H. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor’da;
1. Kamu kurumu niteliğini haiz TDUB’un 7.1.2011 tarihinde aldığı ve 25.02.2011
tarihinde ertelenmesine karar verdiği 2 no’lu Yönetim Kurulu Kararı’nın ilgili
pazarda rekabeti sınırlayıcı etkileri olduğu, bununla beraber, yürürlükte bulunan
TDUB Statüsü gereğince yapılan düzenlemenin mevzuata uygunluğunun
Danıştay’da iptal davası açılarak yapılması gerektiğine dair Danıştay Kararları
ve Kurumumuzun bu kararlara ilişkin Danıştay nezdindeki itirazı dikkate alınarak
şu aşamada 4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi uyarınca soruşturma açılmasına
gerek olmadığına,
2. Bununla beraber söz konusu düzenlemenin rekabeti kısıtlayıcı olduğu ve
arzu edilen amaçlara rekabeti daha az kısıtlayıcı nitelikteki yöntemlerle
ulaşılması yönünde Kanun’un 27 (g) maddesi uyarınca Başbakanlık, SPK ve
TDUB’a görüş gönderilmesinin yerinde olacağı
hususlarına yer verilmiştir.
I. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
I.1. İlgili Pazar
I.1.1. İlgili Ürün Pazarı
Başvuruya konu olan uygulama konut değerleme hizmetlerini kapsamakta olup,
konut değerlemesi, bir konutun belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız
ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Bu hizmeti ikame edebilecek başka bir
ürün/hizmet bulunmamaktadır. Bu çerçevede mevcut dosya bakımından ilgili
ürün pazarı “konut değerleme hizmetleri pazarı” olarak belirlenmiştir.
I.1.2. İlgili Coğrafi Pazar
Dosya mevcudu bilgiler çerçevesinde ilgili coğrafi pazar “Türkiye” olarak tespit
edilmiştir.
I.2. Yapılan Tespitler
I.2.1. Bildirime Konu Yönetim Kurulu Kararı
Bildirime konu olan Karar TDUB’un 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu
Kararıdır. Söz konusu Kararda, TDUB Yönetim Kurulu, Sermaye Piyasası
Kanunu’nun 40/D maddesi ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü’nün
7’nci maddesinin (ı) bendi uyarınca, 01.03.2011 tarihinden itibaren uygulanmak
üzere;
“Sermaye Piyasası Kurulu veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme
Kurumu tarafından yetkilendirilmiş olan değerleme şirketleri tarafından
verilen konut değerleme hizmetleri karşılığında tahsil edilecek ücretin rapor
başına KDV Hariç 350 TL’den az olmamasına,
Değerleme hizmetinin verilebilmesi için gereken bilgi ve belgelerin
temininde, tapu müdürlüklerinde ödenen 10 TL’ye kadar olan ücretler hariç,
belediyeler ve benzeri resmi kurum ve kuruluşlara yapılması gereken
ödemelerin, sözleşmeli değerleme uzmanı tarafından değerleme şirketine
ve değerleme şirketi tarafından müşterilere yansıtılmasına,
Değerleme ücretinin değerleme işlemi öncesinde belirlenmesine, değerleme
ücretinin değerleme sonucunda takdir edilecek olan değerle veya
değerleme raporunun teslim süresi ile ilişkilendirilmemesine, değerleme
ücretinin ödenmesinin değeri tespit edilen gayrimenkulün alım satımının
veya bu gayrimenkulle ilgili bir kredilendirme işleminin gerçekleşmesi de
dahil olmak üzere herhangi bir şarta bağlanmamasına,
Değerleme hizmeti verilen müşteriler ile yapılacak sözleşmelerde yukarıda
belirtilen hususlara aykırı olan hükümlere yer verilmemesine,
İşbu karara aykırı hareket eden, işbu karara aykırı hükümler içeren
sözleşme imzalayan veya mevcut sözleşmelerini en geç 01.03.2010 tarihine
kadar işbu karara uygun hale getirmeyen şirketlerin ortağı, sorumlu
değerleme uzmanı, yönetim kurulu üyesi veya yöneticisi konumunda olup,
bu aykırılıkta sorumluluğu olan Birliğimiz üyeleri hakkında Türkiye
Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü’nün 24. maddesinde belirtilen disiplin
cezalarının uygulanmasına”
oybirliği ile karar vermiştir.
Diğer yandan Birliğin Yönetim Kurulu Kararı’nın açıklanması akabinde T.C.
Ziraat Bankası A.Ş.’nin kararın iptali için Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) ve
Rekabet Kurumu’na başvurmaları nedeniyle Birlik Yönetim Kurulu, 25.02.2011
tarihli toplantısında 07.01.2011 tarih ve 2 nolu kararın uygulama tarihinin ilgili
resmi kurumlar nezdindeki girişimler sonuçlanıncaya kadar ertelenmesine karar
vermiştir. Ancak bu erteleme kararı bir iptal olmayıp, konunun muhatabı olan
kurumların incelemeleri tamamlanana kadar tedbiren alınmış bir erteleme
kararıdır. Dolayısıyla SPK’nın ve Rekabet Kurumu’nun onay vermesi halinde
kararın uygulanmasına başlanması planlanmaktadır. Önaraştırma kapsamında
istenen bilgi talebi üzerine, SPK tarafından Kurumumuz’a gönderilen yazıya
göre ise, SPK’nın 12.5.2011 tarih ve 15/466 sayılı kararı ile şikayete konu Birlik
kararının “Birlik Statüsü’nün 3 fıkrası uyarınca Kurulca Birlikten iptalinin
istenmesi yönündeki talebinin olumlu karşılanmamasına” karar verilmiştir. Bu
çerçevede kararın uygulamaya konması için Rekabet Kurumu’na yapılan
başvurunun sonuçlanması beklenmektedir.
Bahsi geçen 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı, Bankacılık
Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) ile SPK tarafından yetkilendirilmiş
gayrimenkul değerleme şirketlerini ve özel olarak da konut değerleme
hizmetlerini kapsamaktadır. Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde
gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketler SPK tarafından, bankalara
değerleme hizmeti verecek kuruluşlar ise BDDK tarafından yetkilendirilmektedir.
Mevcut durumda, BDDK tarafından yetkilendirilerek BDDK listesinde yer alan
gayrimenkul değerleme şirketleri aynı zamanda SPK tarafından yetkilendirilmiş
gayrimenkul değerleme şirketleri listesinde yer almakta ve ayrıca bankaların
SPK listesine dahil olan değerleme şirketlerinden hizmet almalarına da BDDK
tarafından izin verilmektedir.
TDUB, ilgili kararının 4054 sayılı Kanun’un 5. maddesinde muafiyetle ilgili
koşulları sağladığını öne sürmektedir. Buna göre;
a) Malların üretim veya dağıtımı ile hizmetlerin sunulmasında yeni gelişme ve
iyileşmelerin ya da ekonomik veya teknik gelişmenin sağlanması
TDUB, mevcut durumda ülkemizdeki lisanslı değerleme uzmanı sayısı tüm
ihtiyacı karşılayacak düzeyde olmadığından ülkemizin bu mesleği hakkıyla icra
edecek yeni uzmanlara ihtiyacı bulunduğunu, ancak rapor ücretleri düşük
kalmaya devam ettiği sürece gayrimenkul değerleme şirketlerinin vasıfsız
işgücüne yöneldiğini ve diğer yandan istihdam ettiği personelinin eğitimine
yönelik bir bütçe ayırmasının da mümkün olmadığını, bunun sonucunda farklı
sektörlerde de iş bulma imkanı olan lisanslı değerleme uzmanlarının
gayrimenkul değerlemesi alanından uzaklaştıklarını belirtmektedir. TDUB’a
göre, başvuruya konu olan karar, bilgi ve tecrübelerini kanıtlamış lisanslı
değerleme uzmanlarının beklentilerini karşılayan bir gelir düzeyine kavuşmasını
ve sektörde bu vasıfları taşıyan kişilerin istihdam edilebilmesini sağlamayı
amaçlamaktadır.
b) Tüketicilerin bundan yarar sağlaması
TDUB’a göre asgari fiyat yolu ile konut değerleme hizmetlerinin daha kaliteli bir
şekilde yapılması bankaların risklerinin doğru bir şekilde ölçülmesini ve
bankacılık mevzuatından kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilip
getirilmediğinin doğru bir şekilde tespit edilmesini sağlayacaktır. Diğer yandan
bankalar her ne kadar değerleme şirketleri ile bir fiyat üzerinden anlaşmakta
olsa da, müşterilerinden değerleme masrafı adı altında aldıkları bedeller
değerleme şirketlerine ödenen tutarın çok üstünde olabilmektedir. TDUB’a göre,
değerleme hizmetlerinin koordinasyonu için bünyesinde personel barındıran ve
çeşitli giderlere katlanan bankaların değerleme şirketine ödenen ücretin bir
miktar üzerinde bir bedeli müşterilerinden tahsil etmeleri son derece doğaldır.
Ancak TDUB aradaki farkların makul ölçüleri aşması ve bankaların değerleme
ücretleri üzerinden ayrıca bir kar elde etmeye başlamasının sakıncalı olduğunu,
mevcut durumda tüketiciler (bankaların kredi müşterileri) değerleme ücretleri
hakkında net bir fikir sahibi olmadıklarından bankaların kendilerinden talep
ettikleri değerleme masraflarının ne kadarının gayrimenkul değerleme şirketine
ödendiğini ve ne kadarının banka bünyesinde kaldığını ayırt edemediğini, konut
değerleme ücretlerinin asgari sınırının belirlenmesi ile tüketiciler de aradaki farkı
ayırt edebilecek ve makul olmayan farklara itiraz edebileceklerini öne
sürmektedir.
c) İlgili piyasanın önemli bir bölümünde rekabetin ortadan kalkmaması
Birlik, başvuruya konu olan kararın sadece konut değerleme raporları ile sınırlı
tutulduğunu, arsa, dükkan, ofis, fabrika, otel vb. diğer gayrimenkuller için
verilecek değerleme hizmetlerine yönelik herhangi bir karar almadıklarını, konut
değerleme hizmetlerinde de asgari kaliteyi sağlayacak bir asgari fiyat
belirlediklerini, bunun üstünde oluşabilecek fiyatlara yönelik bir kısıtlama
getirilmediğini öne sürmektedir.
d) Rekabetin (a) ve (b) bentlerindeki amaçların elde dilmesi için zorunlu
olandan fazla sınırlanmamsı
Birliğin başvuruya konu olan kararı ile rekabetin engellenmediği, tam tersine
sektördeki mevcut küçük oyuncular güçlendirilerek ve sektöre yeni girişler
özendirilerek rekabet ortamının arttırıldığı, ayrıca bu sayede ülkemizin ihtiyacı
ölçüsünde yeni gayrimenkul değerleme uzmanlarının yetiştirilmesine de katkı
sağlanacağı ifade edilmektedir.
I.2.2. İlgili Mevzuat
I.2.2.1. Statü’nün İlgili Hükümleri
Önaraştırmaya konu olan 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı’nın
dayandığı öne sürülen Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü’nün,
“Birliğin amacı ile görev ve yetkileri” başlıklı 7. maddesinde Birliğin amacı
“gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini,
Birlik üyelerinin dayanışma ve değerleme faaliyetlerinin gerektirdiği özen ve
disiplin içerisinde çalışmalarını, üyelerin mesleki menfaatlerinin korunmasını,
haksız rekabetin önlenmesini, mesleki konularda üyelerin aydınlatılmasını ve
eğitilmesini sağlamak üzere Kanun ve bu Statü ile verilen görevleri yerine
getirmektir.” olarak belirtilmiş; aynı maddenin (ı) bendinde ise “Üyelerin,
müşterilerine verdikleri hizmetler karşılığında tahsil edecekleri ücret ve
masrafların tutarlarına ve sınırlarına ilişkin esasları belirlemek ve SPK’ya
bildirmek” Birliğin görevleri arasında sayılmıştır.
I.2.2.2. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun İlgili Maddeleri
TDUB Statüsü’nün dayanağını oluşturan 2499 sayılı Sermaye Piyasası
Kanunu’nun “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği” başlıklı 40/C ve 40/D
maddesinde aşağıdaki hükümlere yer verilmiştir:
“Birliğin organları ve statüsü
Madde 40/C–(Ek: 15/12/1999 - 4487/20 md.)
Birliğin zorunlu organları, genel kurul, yönetim kurulu ve denetleme kuruludur.
Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliğinin organlarının seçimi, Birlik
üyeleri tarafından bu Kanunda öngörülen esaslar çerçevesinde gizli oyla ve
yargı gözetimi altında gerçekleştirilir.
… Birliğin organları, gelirleri, giderleri ve çalışma esasları, üyeliğe kabul,
üyelikten geçici ve sürekli çıkarma esasları, Kurulun önerisi ve ilgili Bakanlığın
uygun görüşü üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Statüsünde
düzenlenir. Birlik, Statünün yürürlüğe girmesiyle tüzel kişilik kazanır. Kurul,
Birliğin talebi üzerine ya da res'en gerekli görülen hallerde, Birliğin görüşünü
alarak, Statüde değişiklik yapılmasını ilgili Bakanlığa teklif edebilir. Statü, bu
teklifin ilgili Bakanlıkça uygun görülmesi ve Bakanlar Kurulu kararı ile
değiştirilebilir. Birlik ödentileri, Statüde belirlenen süre içinde ödenmediği
takdirde, Birlik tarafından icra yoluyla tahsil olunur. Birlik ödentilerinin
ödenmesine dair kararlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci
maddesinde yazılı resmi belge niteliğindedir.
Üyeler, Birlik Statüsüne ve Birlikçe alınacak kararlara uymak zorundadırlar.
…
“Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği”
Madde 40/D- (Ek: 21/2/2007-5582/15 md.)
Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz
kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme
Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisans sahibi,
lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde
gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan
kimselerin lisansı Kurulca iptal edilir.
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul
değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak,
eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği
özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme
standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri
almak, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda
düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik Statüsünde öngörülen
disiplin cezalarını vermek, ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla
işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu
konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir.
Birlik, bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda istatistikler
oluşturur ve yayınlar. Konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere
ilişkin bilgilerin, Birlik tarafından belirlenecek usûl ve esaslara göre Birliğe
iletilmesi zorunludur.
Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul
yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür.
Üyeler, Birlik Statüsüne ve Birlikçe alınacak kararlara uymak zorundadırlar.
Birlik, 40/C maddesindeki hükümlere tâbidir.”
I.2.2.3. BDDK’nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kararı
18/12/2010 tarih ve 27789 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak 01/01/2011
tarihinden itibaren yürürlüğe giren 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Bankacılık
Düzenleme ve Denetleme Kurulu Kararı’nda, 01.01.2011 tarihinden itibaren
konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kullandırılacak krediler ile konut teminatı
altında kullandırılacak tüketici kredilerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan
konutun değerine oranının % 75; ticari gayrimenkul alımı amaçlı kullandırılacak
taksitli ticari kredilerde kredi tutarının teminat olarak alınan ticari gayrimenkulün
değerine oranının %50 ile sınırlandırılmasına, sınırlamaya konu krediler için
teminat olarak alınan gayrimenkullerin değerlemesinin BDDK veya SPK
tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine yaptırılmasına ve sınırlamada
bu değerlerin kullanılmasına karar verilmiştir.
I.2.3. Önaraştırma Kapsamında Elde Edilen Bilgi ve Belgeler
I.2.3.1. TDUB ile Yapılan Görüşme Neticesinde Elde Edilen Bilgiler
Önaraştırma kapsamında 18.5.2011 tarihinde Kurumumuz’da TDUB Başkanı,
TDUB Genel Sekreteri ve iki Yönetim Kurulu Üyesi ile yapılan görüşmede
aşağıdaki bilgiler edinilmiştir:
Görüşmede, yeni kurulmuş olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin (Birlik),
2010 yılının Mayıs ayında İlk Genel Kurul toplantısını gerçekleştirdiği, 7 yönetim
kurulu üyesi ile 3 denetim kurulu üyesinden oluştuğu ifade edilmiştir.
Birliğin Yönetim Kurulu’nun konut değerleme hizmetleri pazarında asgari ücret
belirlenmesine yönelik 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı’nını
hiç uygulanmamış olduğu, söz konusu Kararın uygulanmasına ilişkin olarak
28.02.2011 tarihinde erteleme kararı alındığı, Kararın uygulanması bakımından
Rekabet Kurulu’nun vereceği muafiyet kararı beklendiği belirtilmiştir. Söz
konusu konut değerleme hizmetlerine ilişkin olarak belirlenen asgari ücret
uygulamasının amacının, Bankalar karşısında fiyat ve süre bakımından baskı
altında kalan gayrimenkul değerleme şirketlerinin Bankalar karşısında
bağımsızlığının ve doğru karar verebilmelerinin sağlanabilmesi olduğu, bahsi
geçen Kararda bu durumu önlemek adına, konut değerleme hizmetleri
karşılığında asgari olarak 350,00 TL alınmasının kararlaştırıldığı, bugün
piyasada ortalama konut değerleme ücretlerinin yaklaşık … TL civarında
seyrettiği ve bu ücretlerin 6-7 senedir değişmediği ifade edilmiştir. Ücretlerin
düşük olmasının sebebinin ise, gayrimenkul değerleme şirketlerinin ayakta
kalabilmesinin bankalardan iş alabilmesine bağlı olması nedeniyle büyük
bankalar karşısında ücret bakımından direnemeyen ve yoğun rekabet yaşayan
gayrimenkul değerleme şirketlerinin nitelikli olmayan, ucuz işgücüne yönelerek
lisanssız kişilerle de çalışmasından kaynaklandığı ileri sürülmüştür.
Uygulamada bankalar ile gayrimenkul değerleme şirketleri arasında konut
değerleme sözleşmesi imzalandığı fakat maliyetlerini düşürmek isteyen
gayrimenkul değerleme şirketlerinin bir nevi taşeronu olarak iş gören lisansı
olmayan, niteliksiz işgücü ile de sözleşme konusu hizmetlerin bankalara
sunulabildiği, TDUB tarafından alınan 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim
Kurulu Kararı ile; tüm bu sorunların çözülebilmesi amacıyla gayrimenkul
değerleme şirketlerinin işlerinin çoğunluğunu oluşturan konut değerleme
hizmetlerine ilişkin olarak asgari ücret uygulamasına gidilerek, küçük ölçekli ve
ayakta kalmakta zorlanan gayrimenkul değerleme şirketlerinin maliyetlerinin bir
nebze de olsa karşılanması hedeflendiği ifade edilmiştir.
Mevcut durumda, Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından yetkilendirilen 90
adet gayrimenkul değerleme şirketinin (10 sene öncesinde SPK listesinde
sadece 2 şirket yer almaktaydı: GEDAŞ ve Vakıf Ekspertiz); Bankacılık
Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yetkilendirilen ise 34 adet
gayrimenkul değerleme şirketinin bulunduğu, BDDK’nın listesinde yer alan bu
şirketlerin, yasal bir zorunluluk olmamasına rağmen, aynı zamanda SPK’nın
listesinde de yer alan şirketler olduğu belirtilmiştir.
Bankalar müşterilerine kullandırdıkları konut kredilerinin teminatını teşkil eden
gayrimenkule ilişkin olarak, gayrimenkul değerleme uzmanlarından değerleme
hizmeti almaktadırlar. 18.12.2010 tarih ve 27789 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan BDDK’nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kararı uyarınca,
bankaların bu hizmetleri gayrimenkul değerleme şirketlerinden almayı tercih
ettikleri, TDUB’un 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararının ise SPK
veya BDDK tarafından yetkilendirilmiş olan gayrimenkul değerleme şirketleri
tarafından bankalara sunulan konut değerleme hizmetlerini kapsamakta olduğu,
BDDK’nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kararı uyarınca, bankalar açısından
söz konusu hizmetin piyasada bilirkişi, eksper, gayrimenkul danışmanı vb.
unvanlarla faaliyet gösteren diğer gerçek veya tüzel kişilerden temin edilme
imkanı bulunmadığı, bu sebeple, gerçek kişilerin tek başlarına çalışmaktan
ziyade, gayrimenkul değerleme şirketlerinin bünyesinde veya sözleşmeli olarak
çalışmayı tercih ettikleri, dolayısıyla söz konusu Yönetim Kurulu Kararı’nda,
konut değerleme hizmetleri karşılığında bankalarca ödenecek olan 350,00
TL’nin de uzmanların şahsına değil, gayrimenkul değerleme şirketlerine
verileceği ifade edilmiştir.
TDUB tarafından, bugün itibariyle, sektörde yaklaşık 1600 lisanslı uzman
bulunduğu, bu kişilerin de hemen hemen yarısının fiilen çalışmadığı, söz
konusu kişilerin halihazırda kamuda çalışan, gayrimenkul veya konut değerleme
lisansını almış olan kişiler olduğunun tahmin edildiği belirtilmiştir.
Ayrıca, konut değerleme hizmetlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme
raporlarının hazırlanması aşamasında, gayrimenkul değerleme şirketlerinin
banka şube müdürlerine karşı bağımsızlığının sağlanmasına yönelik olarak
BDDK tarafından bir düzenlemenin yapıldığı ve bu düzenlemenin sektör
açısından olumlu sonuçlar doğuracağı ileri sürülmüştür.
I.2.3.2. Vakıf Gayrimenkul Değerleme A.Ş (Vakıf Ekspertiz) İle Yapılan
Görüşme Neticesinde Elde Edilen Bilgiler
Önaraştırma kapsamında 31.05.2011 tarihinde Vakıf Gayrimenkul Değerleme
A.Ş.’de Şirket Genel Müdürü ve Genel Müdür Yardımcısı ile yapılan görüşmede
aşağıda yer alan bilgiler elde edilmiştir:
T.Vakıflar Bankası T.A.O.’nun (Vakıfbank) kontrolünde bulunan Vakıf
Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin 1995 yılından bu yana sektörde faaliyet
gösteren … olduğu, pazar payının tahminen %... civarında olduğu, şirket
bünyesinde … adet kadrolu elemanın istihdam edildiği; bunların bir kısmının
SPK Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip kişilerden, bir kısmının ise BDDK
ve SPK’nın aradığı kriterleri taşımak şartıyla lisanslı olmayan kişilerden oluştuğu
ifade edilmiştir. Ayrıca, Şirketin Türkiye’de 81 ilde faaliyet gösterdiği ve bu
kapsamda çözüm ortaklarının da bulunduğu bilgisi edinilmiştir. Bu konuda son
olarak, sektörde geçtiğimiz yıl toplam tahminen 600 bin adet gayrimenkul
değerleme raporu hacmi olduğu, bunların 400 bin adedinin konut değerleme
raporlarından oluştuğu ve bu kapsamda Şirketleri bünyesinde üretilen toplam
rapor adedinin ise … adet olduğu ilave edilmiştir. (Sektör tahminlerinin, Türkiye
Bankalar Birliği Tüketici Kredileri Raporlarından yararlanılarak oluşturulduğu
belirtilmiştir.)
Sektörde faaliyet gösteren şirket sayısının konut kredilerindeki artışla birlikte
2005 yılından itibaren giderek arttığı, ayrıca BDDK tarafından, bankaların konut
ve işyeri edinmeye yönelik kredilere konu gayrimenkul değerlemelerinin
bağımsız değerleme şirketlerine yaptırmalarının zorunlu kılınmasıyla da sektöre
giren firma sayısındaki artışın hızlandığı ifade edilmiştir.
Görüşmede Şirketin faaliyetleri ile ilgili bilgi alınmıştır. Buna göre, önceki yıllarda
Şirketin iş hacminin yaklaşık olarak %...’nin Vakıfbank’a sunulan konut
değerleme hizmetlerinden oluştuğu, bununla birlikte BDDK’nın 16/12/2010 tarih
ve 3980 sayılı Kararı’ndan sonra artık Vakıfbank için konut değerleme hizmeti
sunamadıkları, Vakıfbank’a sundukları hizmetin ancak konut ve işyeri edinmeye
yönelik kredilere konu gayrimenkul değerlemeleri dışındaki gayrimenkul
değerleme raporları ile sınırlı kaldığı ve dolayısıyla bu hizmetin Şirketin iş
hacminin yaklaşık olarak %...’sini teşkil ettiği belirtilmiştir.
Bu karardan sonra artık başka bankalarla, büyük ölçüde de … ile çalıştıkları ve
… konut değerleme hizmetini …’den başlayan ve gayrimenkulün türü ve
büyüklüğüne göre farklılaşan fiyatlardan sundukları ifade edilmiştir.
Bankaların genellikle değerleme şirketlerinden teklif almak suretiyle iş yaptırdığı
ve değerleme raporlarını Bankaların kendilerinin de gözden geçirdikleri, eksiklik
veya yanlışlık halinde düzeltme için değerleme şirketine geri gönderdikleri ve
Bankaların bu tür operasyonel giderleri için belli masrafları olmakla beraber,
ekspertiz ücreti veya dosya masrafı adı altında konut kredisi kullanan
müşterilerden tahminen 400-500 TL’ye varan ücretler talep edebildikleri
belirtilmiştir.
Yapılan görüşmede Şirketin ortalama fiyatlarının genel olarak ... arasında
değiştiği, kar marjlarının ise yaklaşık olarak %...’lar düzeyinde olduğu bilgisi
edinilmiştir.
Görüşmede TDUB’un konut değerleme hizmetleri pazarında asgari ücret
belirlenmesine yönelik 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı ile ilgili
Şirket görüşleri sorulmuştur. Bu konuda, öncelikle bu kararın şirketleri açısından
önemli olduğu, bununla birlikte asgari fiyat belirlenmesinin uzun vadede tüketici
faydası doğuracağını düşündükleri, zira, sektörün gelişmesini ve oturmasını
sağlamaya yetecek ölçüde geçici bir süreliğine de olsa asgari fiyat
uygulamasının yürürlüğe girmesi ile sektörün kollanarak sektördeki mevcut
firmaların daha nitelikli hizmet sunacağını ve daha yetkin firmalar haline gelerek
sermaye piyasalarında da kalitenin artacağını düşündükleri ifade edilmiştir.
Diğer taraftan, piyasada ortalama fiyat olarak nitelendirilen … TL’nin aslında işin
yarattığı operasyonel (personel, lokasyon, ulaşım ve sistem altyapısı vs)
maliyete ve yüklendikleri sorumluluklara (raporların doğruluğu ile ilgili olarak
ortaya çıkabilecek tazmin taleplerine) göre yeterli olmadığını düşündükleri,
bununla birlikte bankaların konut değerleme hizmetinde büyük bir alıcı gücüne
sahip oldukları için … TL’ye çalışan değerleme şirketlerinin de bulunduğu,
ancak Şirketlerinin kaliteden ödün vermemek adına … TL ücret talep eden bu
bankalarla çalışmadıkları ileri sürülmüştür.
Ayrıca konut değerleme raporlarının hazırlanmasında kalitenin sağlanabilmesi
bakımından asgari 2 iş günün gerekli olduğu, bu çerçevede değerleme
şirketlerinin süre yönünden de bankaların baskısından uzak tutulması gerektiği
ifade edilmiştir. Zira bir konut değerleme raporunun hazırlanabilmesi için ilgili
değerleme uzmanının tapuya, kadastroya, belediyeye, koruma kurulu, anıtlar
kurulu ve mahalline giderek gerekli incelemeleri yapması gerektiği belirtilmiştir.
Bunun dışında değerleme işinin banka şubelerinin inisiyatifinde oluşturuluyor
olmasının da, değerleme hizmetinin sağlıklı yapılmasını engelleyebildiği, banka
şubelerinin, değerin belirlenmesinde zaman zaman müdahaleci olmak
isteyebilecekleri, ancak BDDK’nın değerleme şirketlerinin şube müdürleri ile
değil banka genel merkezleriyle muhatap olmasını sağlayacak bir düzenleme
hazırlığında olduğu ve bunun sektör açısından yararlı sonuçlar doğuracağı
belirtilmiştir.
Değerleme raporlarının hazırlanması sürecinde, değerleme şirketlerinin farklı
bankaların farklı sistemlerine ve rapor formatlarına uyum için hem daha fazla
sabit yatırım (sistem) yapmak zorunda kaldıkları, hem de ilişkili kurumlarda
(Tapu, Kadastro, Belediye İmar Birimi, Koruma Kurulu, Anıtlar Kurulu vb.) farklı
uygulamalardan dolayı önemli sorunlar yaşadıkları ifade edilmiştir.
Görüşmede konut değerleme raporları ile ilgili sorumluluk ve denetim
konusunda bilgi talep edilmiştir. Buna göre, değerleme raporlarının hatasız
düzenlenmesinde sorumluluğun değerleme şirketlerine ait olduğu (zira
bankaların hatalı değerleme raporlarından dolayı karşılaştıkları zarardan ötürü
krediyi kullanan şahsın yanında Değerleme Şirketlerine de rücu edebildikleri),
değerleme şirketlerinin bu kapsamda SPK ve BDDK yönetmeliği gereği mesleki
sorumluluk sigortası yaptırdığı ve sektörde bu sigortayı yalnızca … yaptığı
belirtilmiştir. Ayrıca, her bankanın kendi bünyesinde bir rapor kontrol biriminin
bulunduğu ve bu birimlerin de raporlar ile ilgili olarak denetim yaptığı ifade
edilmiştir. SPK ve BDDK’nın yürürlükteki mevzuat çerçevesinde yapılması
zorunlu bildirimler üzerinden rutin denetimler yaptığı, diğer taraftan, SPK’nın
sadece SPK formatına tabi gayrimenkul değerleme raporlarına yönelik olarak,
rapor formatına uygunluk bakımından bir denetiminin bulunduğu, BDDK’nın ise
şirketlerinden üçer aylık dönemlerde rapor göndermelerini istediği, SPK ve
BDDK’nın değerleme raporlarının kalitesine yönelik bir denetimi bulunduğu
belirtilmiştir.
Sermaye piyasalarında gayrimenkule dayalı enstrümanların ve kredilerin
(özellikle konut –mortgage- kredilerinin) gelişmesi açısından değerleme
şirketlerinin önemli bir fonksiyon üstlendiği belirtilmiştir. Bu açıdan bakıldığında
henüz yeni oluşan değerleme sektörünün sağlıklı gelişebilmesi için; hem hizmet
verilen sektörlere göre küçük olmasından, hem de mali açıdan yeterli olgunluğa
erişememiş olmasından dolayı taban fiyat konusunda desteklenmesi gerektiği
ifade edilmiştir.
I.2.3.3. BDDK’dan Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Elde Edilen Bilgiler
Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine üzerine BDDK
tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki bilgilere yer verilmiştir:
5411 sayılı Bankacılık Kanununun (Kanun) 34 üncü maddesinde Kanun ve
Kanuna istinaden çıkarılan düzenlemelerde öngörülen değerlemelerin
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nca (Kurul) belirlenecek esaslar
çerçevesinde değerleme kuruluşlarına yaptırılacağının hüküm altına alındığı ve
Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve
Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik (Yönetmelik) 1.11.2006 tarihinde yürürlüğe
girdiği, ilk yetkilendirmenin yapıldığı 12.3.2009 tarihinden itibaren BDDK
tarafından toplam 34 adet değerleme kuruluşuna, Yönetmeliğin 4 üncü maddesi
kapsamına giren “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı
hak ve faydaların değerlemesi” hizmeti verme konusunda yetki verilmiş olmakla
birlikte halihazırda SPK tarafından yetkilendirilen 91 adet kuruluş
