Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4503 Esas 2017/9245 Karar

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ..., davalı ... Öz. Eğt. Ltd. Şti. tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; davalı şirketin ...Dershanesi adı altında faaliyette bulunarak ... ilçesi, ...3. blokta yönetim planına göre mesken daire 16'da bulunduğunu, davalı yana 3. blok yönetimi tarafından alınan kararlar doğrultusunda 16 dairenin payına düşen aidat miktarlarının ödenmesi için önce yazılı ihtar gönderildiğini, daha sonra ihtara rağmen ödeme yapmayan davalıya ... İcra Müdürlüğünün 2012/813 Esas sayılı dosyası ile müvekkilince ilamsız takibe geçildiğini, davalı yanca yapılan itiraz sonucu asıl borca, faizine ve % 5 gecikme tazminatına itiraz edilerek takibin durdurulduğunu, Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi uyarınca kat maliklerinin gayrimenkulün giderlerine katılmakla yükümlü olduklarını, davalının söz konusu taşınmazda kiracı olarak kaldığını, davalının Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca aidat borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu bulunduğunu, davalı şirketin 11/04/2012 tarihli söz konusu itirazda borcu ödediğine dair herhangi bir belge ve iddiada bulunmayıp herhangi bir belge sunamadığından icra takibine yapılan itirazın iptali ile takibin devamına, takip konusu alacak üzerinden % 40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava ettiği, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21/03/2013 tarih ve 2012/168 E. - 2013/155 K. sayılı görevsizlik kararı ile dosya ... Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmiştir.
... Sulh Hukuk Mahkemesince 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi ile "kat maliklerinden her birinin apartman ortak giderlerine katılmakla yükümlü olduğu, aynı maddenin (c) bendinde kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını" hükme bağlamıştır. Dava konusu taşınmaza ilişkin 27.03.2008 tarihli Yönetim Planının genel Giderlere Katılmak başlıklı 12. maddesinde de "kat maliklerinin genel giderlere katılacağı" açıkça karara bağlanmış olup , davalı tarafın, bu giderlerden muaf olduğuna ilişkin yönetim planında hiçbir hüküm de bulunmamaktadır. Tüm dosya kapsamı ve hüküm kurmaya elverişli, açıklayıcı bilirkişi raporu doğrultusunda, davacının açmış olduğu davanın kısmen kabulü ile, davalının ... İcra Müdürlüğünün 2012/813 Esas sayılı dosyasına yapmış olduğu itirazın kısmen iptaline; 10.000,00.-TL aidat gideri ve 1.816,00.-TL gecikme tazminatı olmak üzere toplam 11,816,00.-TL üzerinden takibin devamına, asıl alacağa takip tarihinden itibaren aylık % 5 gecikme tazminatı işletilmesine, yasal şartları oluşmadığından icra inkar tazminatı istemlerinin ayrı ayrı reddine karar verilmiş, hüküm davacı ..., davalı ... Öz. Eğt. Ltd. Şti. tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, KMK'dan kaynaklanan ortak gider alacağının tahsili için açılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.
1) Kira sözleşmesinde ortak gider aidat alacağının kimin tarafından ve ne şekilde ödeneceğinin kararlaştırılmış olması kiraya veren ile kiralayan arasındaki bir iç ilişkiden ibarettir. Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 fıkrasına göre "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: 1) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Aynı Kanunun 22. maddesinde ise "Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür." hükümleri öngörülmüştür. Dava konusu taşınmaz dava açıldığı tarihte ...Dizayn Ltd. Şti. adına kayıtlı iken yargılama sırasında Türkeri Harfiyat Nakl. Mad. San. ve Tic. şirketine satılmıştır. Yargılama sırasında kat maliki şirketinde davaya dahil edilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanılmadan hüküm tesis edilmesi,
2) Kat mülkiyeti Kanununa göre yönetilen ana gayrımenkuldeki ortak gider ve avans borcunun ödenmediği yolundaki iddialar, apartman yönetiminden, borcun ödenmediği döneme ilişkin ileri sürülen dönemle ilgili bütün defterlerin, makbuzların kat malikleri kurulu kararlarının ve diğer bütün belge ve bilgilerin davacı tarafından ibraz edilip edilmediğine bakılmaksızın re'sen mahkemece getirtilip bunlar üzerinde ayrıntılı bir şekilde uzman bilirkişi incelemesi yaptırılarak gerçek borç miktarının saptanması gerekirken, mahkemece hükme esas alınmayacak çelişkili raporla yetinilmesi,
3) Binanın bütün kat maliklerini bağlayan yönetim planında merkezi sistemle ısıtıldığının istisna gösterilmeksizin açıklanması dahi bütün kat maliklerinin yönetim planında gösterilen esaslara göre ısıtma giderlerinden sorumlu tutulması için yeterlidir. Ne var ki, binanın iskan ruhsatından bazı bağımsız bölümlerin merkezi ısıtma sisteminden ayrık tutulduğu öngörülmüş ise buna göre ayrık tutulan bağımsız bölümden veya bölümlerden yakıt ücreti alınması söz konusu olamaz. Bu durumun net bir şekilde tespiti gerekir.
SONUÇ: Yukarıda maddeler halinde sıralanan hususlarda konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alınmak suretiyle hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ile tesis edilen hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 09/11/2017 günü oy birliği ile karar verildi.