Hukuk Genel Kurulu 2011/18-563 E., 2011/733 K. ANAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK EL ATMANIN ÖNLENMESİ
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 19 ] 634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 33 ] 1512 S. NOTERLİK KANUNU [ Madde 82 ] 3194 S. İMAR KANUNU [ Madde 36 ]
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki "el atmanın önlenmesi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; B... 6. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 19.12.2008 gün ve 2007/146 E. 2007/1633 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 01.02.2010 gün ve 2009/8364 E. 2010/1144 K. sayılı ilamıyla;
(....Davacı dava dilekçesinde, davalının ortak yer olan otopark iniş merdivenini kapattığı ve bu alanı sadece kendisinin kullandığını, projeye aykırı olarak apartmanın havalandırma boşluğu olan kısmı zemin kattan kapatarak kendisine ait olan dükkana kattığını ileri sürerek ortak yer olan otoparka el atmanın önlenmesi ile projeye aykırılığın eski hale getirilmesini istemiş, davalı vekili cevap dilekçesinde davalının binayı yapan kişi olduğunu, davacının dairesini satın alırken bodrum katın tamamını yani otoparkın kullanım hakkını noterden düzenlenen muvafakatname ile davalıya bıraktığını, davacının muvafakatname verdiği için bu davayı açma hakkı olmadığını, havalandırma boşluğunun da kapatılmasının kimsenin zararına olmadığını belirtmiştir.
Dosyanın içindeki bilgi ve belgeler, özellikle yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 20.11.2008 tarihli bilirkişi raporunda; ana taşınmazın iki bodrum, zemin, üç normal kat ve çatı piyesi olmak üzere yedi kattan ibaret olduğu, projeye göre, 2.bodrum katın sığınak ve otopark, diğer katlarda 3'er daire ve 3 normal kat ile irtibatlı 3 dubleks daireden oluştuğu, çatı piyesi katta 192 m2 ortak alanın dairelere katıldığı, zemin katta ortak yer olan merdivenin inşa edilmediği, bu alanın daireye katıldığı, 1.bodrum katta ortak yer olan su deposunun yapılmayıp bu alanın daireye katıldığı, havalandırma bacasının da iptal edildiği, 2.bodrum katta ortak yer olan sığınak, tuvalet ve merdivenin iptal edilip yapılmadığı, arabaların girişini engelleyici beton engelleyici yapıldığı ve 2.bodrum katın tek mahal halinde boş olduğu tespit edilmiştir.
B... 19.Noterliğinde düzenlenen 13.08.2004 gün ve 43599 yevmiye numaralı muvafakatnamede davacı N…
….. A…
……; 2.bodrum katın tamamının F…
…. G…
…… tarafından işyeri olarak kullanılmasına, dilediği gibi tasarrufa yetkili bulunmasına, F…
…. G…
…… 'in gayrimenkulünü satması halinde dahi muvafakatinin satacağı kişi için de geçerli olduğunu kabul ve ikrar etmiştir.
Mahkemece, davanın kabulüyle ortak yerlerden olan 2.bodruma, çatıya ve apartman havalandırma boşluğuna vaki müdahalenin men'ine, 2.bodrumun girişine konulan beton setin kal'ine ve 2.bodruma merdiven yapılması ile birlikte müdahale edilen ortak yerlerin projesine uygun hale getirilmesine karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1- Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasayla değişik 19.maddesinin ikinci fıkrasında kat maliklerinden her birisinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapması yasaklanmış ise de ortak yerde yapılan onarım ve tesislere yazılı muvafakatini bildirmiş olan kat malikinin muvafakat verdiği bir işin yapılmasından sonra dava açmasının Türk Medeni Yasasının 2.maddesinde öngörülen dürüstlük kuralına uygun düşmeyeceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.
Somut olayda davacı, B... 19.Noterliğinde düzenlenen 13.08.2004 tarihli muvafakatname ile davalının 2.bodrum katta dilediği gibi tasarrufta bulunmasına ve tamamının işyeri olarak kullanmasına muvafakat verdiğine bu muvafakatnamenin iptali de söz konusu olmadığına göre davacının dava açmasının iyiniyet kuralıyla bağdaşmayacağı gözetilerek bu yöndeki istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi,
2- Davacı vekili yargılama sırasında mahkemeye verdiği 14.07.2006 tarihli dilekçe ile dava dilekçesindeki taleplerin yanında davalının binanın çatı katında yaptığı projeye aykırılıkların da tespit edilerek, çatı katındaki el atmanın önlenmesine karar verilmesini isteyerek talebini genişlettiği, bu dilekçenin davalı tarafa elden verildiği, 14.11.2006 tarihli oturumda davalı vekilinin talebin genişletilmesine muvafakatinin olmadığını belirttiği anlaşılmaktadır. HUMK.nun 185.maddesinin ikinci fıkrasına göre davacı, davalının rızası olmaksızın davayı genişletemez. Somut olayda davayı genişletmeye (talep sonucunun genişletilmesi) davalı açıkça rıza göstermediğini bildirmiş olması karşısında usulen harcı da tamamlattırılmak suretiyle yapılmış bir ıslah da bulunmadığı halde Mahkemece, davanın genişletilmesini ıslah olarak kabul edilip ayrı bir dava konusu olabilecek çatıya el atmanın önlenmesi ile çatıdaki ortak yerlerin projesine uygun haline getirilmesine ilişkin talepler hakkında da karar verilmesi,
Kabule göre de;
3- Karar gereğinin yerine getirilmesi için davalıya Kat Mülkiyeti Yasasının 33.maddesi uyarınca uygun bir süre verilmemiş olması,
Doğru görülmemiştir....)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece (1) nolu bozma nedeni yönünden önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN :Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle H.U.M.K.2494 sayılı Yasa ile değişik 438/II.fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kat irtifakı kurulu ana yapının ortak yerlerine vaki el atmanın önlenmesi ve projesine uygun hale getirilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüyle ortak yerlerden olan ikinci bodruma, çatıya ve apartman havalandırma boşluğuna vaki müdahalenin men'ine, ikinci bodrumun girişine konulan beton setin kal'ine ve ikinci bodruma merdiven yapılması ile birlikte müdahale edilen ortak yerlerin projesine uygun hale getirilmesine karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde gösterilen iki ayrı nedenle bozulmuş; ayrıca kabule göre de, karar gereğinin yerine getirilmesi için davalıya Kat Mülkiyeti Yasasının 33.maddesi uyarınca uygun bir süre verilmemiş olması eleştiri konusu yapılmıştır.
Mahkemece, eleştirilen husus da gözetilerek, bozma ilamının ikinci (2) bendinde yer alan bozma nedenine açıkça uyulmuş; bozma ilamının birinci (1) bendinde yer alan bozma nedenine ise direnilmiştir.
Hükmü davalı vekili temyize getirmiştir.
1- Davalı vekilinin, mahkemenin bozma ilamının ikinci (2) bendine uymak ve üçüncü (3) bendinde yer alan eleştiriyi gözetmek suretiyle verdiği karara yönelik temyiz itirazları yönünden;
Hukuk Genel Kurulu'nun görevi, direnme kararlarının temyizen incelenmesidir. Mahkemece, bozma ilamına açıkça uyulması veya kabul biçimine göre eleştiri mahiyetindeki belirlemelerin dikkate alınması suretiyle verilen kararlar ise direnme niteliğinde olmayıp, açık biçimde yeni hüküm teşkil etmekle, bu kararların temyizen inceleme görevi Hukuk Genel Kurulu'na değil, Özel Daireye aittir.
Somut olayda da:
Mahkemece bozma ilamının ikinci (2) bendine uyulmuş ve ayrıca eleştiri mahiyetindeki belirleme dikkate alınarak hüküm kurulmuş olmakla, açık biçimde yeni hüküm niteliğindeki bu karara yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi görevi Hukuk Genel Kuruluna değil; Özel Daireye aittir.
Bu nedenle, davalı vekilinin bu yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
2- Davalı vekilinin, mahkemenin bozma ilamının birinci (1) bendinde yer alan bozma nedeni açısından verdiği, direnme kararına yönelik temyizine gelince;
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kanunun açık yasaklayıcı hükmü karşısında iyiniyet kurallarına gidilip gidilemeyeceği ; bu bağlamda, davalıya bağımsız bölüm satışı sırasında, kanunda özel olarak düzenlenip, yasaklandığı halde, ortak yerde onarım ve tesis yapılmasına, yazılı muvafakatini bildiren davacı kat malikinin, daha sonra davalı aleyhine bu yerlerle ilgili olarak eldeki davayı açmasının, iyiniyet kurallarına aykırı olup olmadığı; noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde, her halde ortak olan yerlerin hangi alanlar olduğu düzenlenmiş; "sığınaklar" ve "ortak garajlar" ortak yerler arasında gösterilmiştir.
Aynı Kanunun 6. maddesinde ise, kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları vurgulanmıştır.
Eldeki davanın açıldığı ve yapının ruhsatının alındığı tarihte yürürlükte bulunan 25/08/1998 gün ve 19910 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Sığınak Yönetmeliği'nin 8. maddesinde, sekiz daireden az bağımsız bölümü olan konutlarda sığınak yapma zorunluluğunun aranmayacağı, dolayısıyla sekiz ve daha fazla daire ve bağımsız bölümü bulunan taşınmazlarda sığınak yapmanın zorunlu olduğu, belirtilmiştir.
Yine davanın açıldığı ve yapının ruhsatının alındığı tarihte yürürlükte bulunan aynı yönetmeliğin 13. maddesine göre, sığınakların kat maliklerinin müşterek mülkü olarak tapuya tescil edileceği, ortak alanlardan olan sığınakların bu hali ile yönetileceği ve bağımsız olarak sığınak amacıyla olsa dahi satılamayacağı, kiralanamayacağı, devredilemeyeceği ve amacı dışında kullanılamayacağı kabul edilmiştir.
Aynı Yönetmeliğin 14. maddesinde ise, sığınakların yapımının zorunlu olduğu bina ve tesislere, gerekli sığınak yeri ayrılmadıkça yapı izni, sığınak tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmeyeceği, oturma ve kullanma izni verilmiş yapıların sığınak olarak ayrılmış bölümlerinde yapı değişikliği yapılamayacağı, ancak sığınak özelliğini kaybetmemek ve gerektiğinde sığınak olarak kullanılmak üzere mülki amirin izniyle barışta başka amaçlarla kullanılabileceği düzenleme altına alınmıştır.
Yine aynı yönetmelik gereğince, bu hükümlere uyulmadığı tespit edildiği takdirde mülki amirlik ve belediyeler tarafından yapılacak tebligat üzerine maliki, müteahhidi veya yöneticisi tarafından en geç üç ay içerisinde bu aykırılık giderilecek, süresi içerisinde aykırılığın giderilmemesi durumunda bu hizmet mülki amirlik ve belediyeler tarafından yapılacak ve karşılığı imar mevzuatı hükümlerine göre ilgililerden tahsil olunacaktır.
Anılan Sığınak Yönetmeliğinde, 29.09.2010 ve 31.12.2010 tarihlerinde bir takım değişiklikler yapılmış; Yönetmeliğin 13. maddesi temel olarak aynen muhafaza edilirken, yapı ruhsat ve kullanma izinlerinin verilmesi maddesini düzenleyen 14. maddesinde, sığınak yeri ayrılması zorunlu bulunan bina ve tesislere, ruhsat eki mimari projesinde gerekli sığınak yeri ayrılmadıkça ve gerekli bilgiler mimari, st
