Taraflar arasındaki “kiracılığın tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;Muğla Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 19.11.2009 gün ve 2008/654 E., 2009/920 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 01.06.2010 gün ve  2010/9107-9681  sayılı ilamı ile;

( “… Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu büfenin davalı belediye  tarafından  dava dışı O. Özürlüleri  Koruma ve Güçlendirme  Derneğine 28.7.1998 başlangıç  tarihli  sözleşme ile kiraya  verildiğini, davacının da sözkonusu dernekten  1.4.2000 tarihli  kira sözleşmesi  ile  alt kiracı olarak taşınmazı  kiraladığını,  davalı belediyenin dernek ile yaptıkları  kira akdinin  feshedildiğini, davalı tarafından  davacıya  tahliye etmesi için  ihtarname gönderildiğini, oysa kiraların  davacı tarafından davalıya ödendiğini  belirterek  davacının kiracılık  sıfatının  tesbitini talep etmiştir.

Davalı belediye vekili cevabında, kira sözleşmesi yaptıkları kiracı derneğin  kendiliğinden ortadan kalktığını, kira sözleşmesinin feshedildiğini, davacının  1.1.2008'den  beri  işgalci olduğunu  beyan etmiştir.

Mahkemece; davanın kabulü ile  davacının 10 yıldır  kiracı sıfatı ile kullandığını, derneğin davacıya devrine zımnen muvafakat  gösterdiklerini  belirterek  davacının büfede  kiracı sıfatı ile  bulunduğunun tesbitine karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davalı belediye ile  dava dışı O. Özürlüleri Koruma ve Güçlendirme Derneği arasında düzenlenen  28.7.1998 tarihli kira sözleşmesinin  3.maddesine göre  derneğin, "belediyenin yazılı izni olmadan  devir edemez" koşuluna rağmen davacıya  1.4.2000 tarihli  alt kira sözleşmesi gereğince devrettiği  ve davacının en son aylık  94 TL  kira ödediği  anlaşılmaktadır. Dava dışı derneğin  kendiliğinden ortadan kalkması  sonucunda davalı  belediye ile yaptıkları  kira sözleşmesi de  fesh edilmiş, belediyenin davacıya gönderdiği  27.2.2008 tarihli ihtarname  ile davacının  tahliyesi talep  edilmiştir.

Davada uyuşmazlık,  davalı ile  dava dışı  kiracı dernek  arasında  düzenlenen  kira sözleşmesinin  feshedilmesi durumunda  alt kiracı olan  davacının dernek ile  yaptığı sözleşmenin de  sona erip ermeyeceği  noktasında  toplanmaktadır.

Davalı ile  dava dışı dernek arasındaki  kira sözleşmesinin  1.1.2008  tarihi itibariyle  feshedildiği ihtilafsızdır. Alt kiracının  kira ilişkisi  kiracıya bağlı olarak  devam eder. Kiralayan  ile kiracı  arasındaki  kira ilişkisi herhangi bir şekilde  sona erdiğinde  alt kiracının da  kiracılığı son bulur.  Taşınmaz, kiracı  tarafından  3.kişiye (alt kiracıya) kiralandığında  kira ilişkisinin  tarafı olarak kiracılık devam eder.  Alt kiracı, kira sözleşmesinin  tarafı durumuna geçmez. Bu nedenle davalı belediye ile  kiracı arasındaki  kira sözleşmesi  feshedilmesi nedeniyle  alt kiracı olan  davacının da  kiracılığı kiracı derneğe bağlı olarak  son bulmuştur.  Çünkü kiralayan  (davalı) ile  alt kiracı (davacı)  arasında  sözleşmesel  bağlantı yoktur.

İkinci  kiracı (alt kiracı), birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan  bir kimse durumundadır.

Alt kira sözleşmesinin  ilk sözleşmenin  ayakta kaldığı sürece geçerli olduğu ve ilk sözleşmenin  feshi ile alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden  fesholunmuş sayılacağı  düşünülmeden, mahkemece; davalı tarafından davacının  kiracılığına  zımnen  muvafakat gösterildiğinden  bahisle  davanın kabulüne  karar verilmesi  doğru  görülmemiştir. ...”)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. 

TEMYİZ EDEN: Davalı vekili                                              

                               HUKUK GENEL KURULU KARARI 

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

 Dava, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkindir.

Yerel Mahkemece, “Sözleşme ile dava konusu taşınmazı davalı Muğla Belediyesi'nden kiralayan O. Özürlüler Derneği Muğla Şubesinin kendiliğinden sona erdiğinin tespitine karar verilmiş ise de, davalı Belediye Başkanlığının davacı Cengiz B. 'in dava konusu taşınmazı 1999 yılından 2008 yılına kadar kiracı olarak işletmesine muvafakat ettiği ve davacının bu yeri 10 yıl gibi uzunca bir süre işletmesinden sonra, kiracı derneğin kendiliğinden sona erdiğinin tespitine karar verildiğinden bahisle, davacı hakkında başlattığı fuzuli işgal işleminin ve davacının kiracılık sıfatına karşı koymasının, iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle bozulmuştur.

Mahkemece önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davalı vekili getirmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu'nun önüne gelen uyuşmazlık; dava dışı O. Özürlüler Derneği ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu, buradan varılacak sonuca göre davalı ile dava dışı kiracı dernek arasında düzenlenen kira sözleşmesinin  feshedilmesi durumunda, davacının kiracılık ilişkisinin de sona erip ermeyeceği, davacının kiracılığının davalı tarafından zımnen kabul edilip edilmediği,noktasında  toplanmaktadır.

Öncelikle, dava dışı O. Özürlüler Derneği ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu hususu, çözümlenmelidir.

Bunun hususun çözümünden sonra da, kiralayan davalı Belediye ile kiracı Dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshi durumunda bu feshin dava dışı Dernek ile davacı arasındaki sözleşmeyi nasıl etkileyeceği üzerinde durulmalıdır.

Hemen burada “alt kira” ve “kiranın devri”  kavram ve kurumlarının irdelenmesinde yarar vardır:

Adi kira, borç doğuran bir sözleşmedir.

818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 238. maddesi hükmü gereğince "Adi kira bir akittir ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder".

Sözleşmenin meydana gelmesi için, önemli unsurlar üzerinde tarafların anlaşmaya varmaları zorunludur. Nesne (şey), kullanmanın yolu ve kapsamı, kullanmayı bırakmanın süresi ve kira bedeli üzerinde tarafların iradesinin birleşmesi gerekir.

Anılan Kanunu'nun 259. maddesi hükmü gereğince;

" Müstecir, mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle, mecuru tamamen yahut kısmen ahara icar yahut icarı bir üçüncü şahsa ferağ edebilir.

İkinci müstecir, birinci müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde; birinci müstecir, bundan dolayı mucire karşı mesul olur.

Mucir, ikinci müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır”.

Bir başka deyişle kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralan